“北京未来看南城,南城未来看亦庄。”熟悉北京楼市的人，对这句话都不会陌生。

其实早在2013年，孙宏斌给出过他对亦庄发展的判断——“亦庄是北京一个特别明显的价格洼地，将会是下一个望京。”

本期《域见》，就带大家深入走进扩容后的亦庄板块，尝试读懂这片“机遇之城”的发展密码。

按下“加速键”，扩容后的亦庄进入发展高速道

聊起北京亦庄，很多人可能排名前列感觉都是“远”。如果不是在那里居住或工作，大概很多人都没有机会去亦庄。

但是，但凡去过亦庄一次的人，都会不自觉发出感慨：虽然身处北京南部，但亦庄真可谓是“最不像“南城的地方。

位于北京东南部的亦庄，从一开始定位就不仅局限于城市级，而是打通京津冀经济带关键环节的高级战略：既可以承接北京内城外溢产业，也能享受到优质津冀地区资源。

同时，亦庄更是北京不多同时享受国际级经济技术开发区和国际高新技术产业园区双重优惠政策的国际级经济技术开发区。

这也意味着，亦庄一方面享受着政府的经济扶持，另一方面区域规划也占据了各项利好。

如今的亦庄，已经不能同二十多年刚成立经济技术开发区的时候相比了。尤其是最近10年，亦庄无论在城市界面、产业升级上都发生了天翻地覆的变化，在交通建设、生活配套、楼市发展上也呈现出新的格局和气象。

伴随着近7000亿城南行动计划的推动，首都第二机场、雄安千年大计等发展红利释放与价值凸显，亦庄锋芒逐渐显露，可谓从地段优势，到配套完善和产业升级，价值层层叠加，能量逐渐放大，成为了北京价值发展新高地。

随着亦庄经济进入发展新时代，亦庄经济也开始向更高的方向进行转型，大力发展高精尖科技技术、高新互联网技术......在《亦庄新城规划2017-2035年》中，亦庄定位新增“具有全球影响力的创新型产业集群和科技服务中心”、“战略性新兴产业基地及制造业转型升级示范区”等，同时，规划明确提到扩区规划后的亦庄新城将从59.6平方公里扩大到225平方公里，亦庄新城扩区后，亦庄核心区的价值更加凸显。

做大“亦庄”，是北京打造“三城一区”高科技产业平台的关键，也是北京高质量发展的基本要求。

可以大胆地预判一下，亦庄一旦从“功能区”走向“行政区”， “亦庄区”极有可能会成为第二个“小海淀”，成为北京最重要的高新技术产业集群。

回顾与前瞻，三十年高速成长的亦庄

回顾亦庄的高速发展，在双重政策加持下，区位、交通、环境、产业氛围的多重发展，也愈加突显出其在首都、京津冀甚至全国的示范带头效应。

可以说，亦庄特别是北京最有价值潜力的板块之一，北京最强经济增长极也特别实至名归。

根据2017-2035亦庄新城规划，未来的亦庄新城在产城融合的发展中，更是寸土寸金。

亦庄开发区自1991年筹建，1992年启动基础设施建设与招商。

2003年，亦庄开发区由15平方公里增加到40平方公里。

2007年，北京市人民政府批复《亦庄新城规划（2005年-2020年）》，开发区核心区扩容至60平方公里。

2019年《亦庄新城规划（国土空间规划2017年-2035年）》将165平方公里开发区外大兴与通州部分行政权收归亦庄新城，最终形成了现在225平方公里亦庄新城的四至：东至京津高速及六支沟和京沪高速，南至靳北路及凤河，西至瀛海地区及旧宫镇界，北至通州区和大兴区界。

亦庄新城事权、财权、税权合一，行政快速赋权迈出坚实一步。而随着京津冀一体化的不断落地以及亦庄新城产城融合的不断推进，一内一外都赋予了亦庄新城更大的发展动力。

有理由相信，高速前行的亦庄新城不会放缓前进的脚步，还将随着5G、大数据、物联网等技术商用迈向新的指数跨越式发展。

并且,亦庄新城未来发力点将从高新技术产业，拓展至商务服务、经济、公共卫生、教育等诸多领域，整个新城的内部融合、完整独立必将进一步加强。

中高端冒头，限竞房潮退，亦庄置业两头热

近几年来，亦庄区域供应充足，河西区最多时有6个限竞房项目在售，供应量超过6000套房。去年全年，亦庄首开新盘共有7个，其中5个均为限竞房项目。

和前几年亦庄限竞房扎堆贴身肉搏的情形不同，如今的亦庄楼市，限竞房正缓慢潮退，中高端产品强势冒头。可以说，政策利好带动亦庄板块积极发展，也引发了区域内的居住升级。

从土地市场来看，去年北京出让的48宗宅地里，亦庄仅三宗，分别为亦庄橡树湾、绿城明月听蘭和中海京叁号院，都是不限价商品房项目。

亦庄主要分为核心区、河西区、路东区，和后并入的瀛海和台湖。

河西区作为亦庄的配套服务区，板块定位以生活居住功能为主，也是整个南城，优质教育资源较为集中的板块。规划的教育配套、商业配套极为可观，距离南海子公园近，不多的短板是不临铁，交通出行不够便捷。河西的限竞房项目有京华雅郡、中铁国际公馆，均为尾盘在售。中旅亦府是去年11月开盘，在同期限竞房项目中开盘最晚，目前房源比较充足，主要定位是刚改。

中海京叁號院今年2月底入市，首推244套房源，开盘当天认购150套，去化率高达61%。

取证均价为6.85万/平米（精装修），套均价达1500万，可以说极大地弥补了亦庄河西区豪宅新盘的空缺。客户定位为亦庄置换、企事业高管及朝阳丰台外溢品质改善客群。

中海京叁号院

（A户型-3室2厅2卫-168.0㎡）

（D户型-4室2厅3卫-240.0㎡）

（B户型-4室2厅3卫-200.0㎡）

（C户型-4室2厅4卫-220.0㎡）

路东区两个限竞房项目，融创亦庄壹号前不久已售罄。招商臻珑府房源数量已不足40%，也是不多能买到总价200多万小户型产品的项目了。首创远洋禧瑞天著已经开盘两年多，目前还有少量准现房房源在售，预计5月份交房。

与路东区一河之隔的绿城明月听蘭，还有充足的房源，该项目品质较高，为纯改善型项目商品房，适合追求品质、预算充足的人群。

绿城明月听蘭

（C户型-3室2厅2卫-138.0㎡）

（A户型-3室2厅2卫-96.0㎡）

（B户型-4室2厅2卫-120.0㎡）

再看马驹桥区域，亦庄橡树湾可谓是赚足了眼球，首期开盘卖了350套房，成交金额12个亿，开盘均价为3.3万元/平米起。

2021开年两个月，网签突破328套房，签约金额高达10个亿。4次斩获区域月度销冠，以不可撼动之姿，稳居区域现象级销冠红盘C位，收获了无数的客户点赞和认可。不仅单价低，精装修，而且户型好，不限价，临规划中的S6号线马驹桥站，几重因素造就了该项目开盘后持续热销。

同处马驹桥却位于六环外的限竞房亦庄金悦郡，精装修产品很好，但受通州双限和价格竞争的双重压力，去化速度相对较慢。

这两个项目都比较符合300—500万预算的置业需求，可住更大面积的精装修房。只要符合通州购房资格，可以对比选择。

亦庄橡树湾

（B户型-2室2厅1卫-75.0㎡）

（C户型-2室2厅1卫-79.0㎡）

（A户型-2室2厅1卫-78.0㎡）

（D户型-3室2厅2卫-93.0㎡）

（E户型-3室2厅2卫-92.0㎡）

（G户型-4室2厅2卫-139.0㎡）

从亦庄橡树湾和中海京叁号院这两个项目热销中，不难读出出目前亦庄楼市“两头热”规律特征。毋庸置疑的是，2021年，亦庄将仍然是北京住宅市场最受关注的区域之一。