2009年至今，北京市三轮“城南行动计划”宏阔推进。四百余项重大项目落子，近万亿资金注入，北京城南“中国新国门、世界新中心”的定位已然明确。同时，立足于北京新一轮城市发展计划，“南中轴”概念在近几年迅速崛起。

立于南中轴之上，处于朝阳，丰台，大兴的交界，旧宫板块凭借北通主城、东接亦庄的优势区位，规划不断落地，改造持续进行，近年来的旧宫已然不是当年的“三不管”地带。

伴随着多块热土的成交，品牌开发商落子给旧宫楼市频输新血，板块人居品质进阶改善。可以说，如今的旧宫，是当之无愧的南四环热土。

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“旧宫”因“旧衙门行宫”得名，明代修建，为海子提督衙署，乾隆年间重修为清帝射猎避暑临憩的行宫。旧宫位于北京南四环与五环之间，位于大兴北部，北邻朝阳小红门，南近大兴亦庄，西邻丰台东高地。

作为旧时行宫，在一段时间内，旧宫总因此常被北京人贴上“郊区”的标签。现代以来，旧宫处于朝阳、丰台、大兴三区交界，是典型的“三不管”地带。

说起旧宫，大概有两种声音：

一部分人认为，旧宫七八年前，就像是现在的瀛海，以高标准规划进行高标准建设，然而现在的环境和发展情况，还是乏善可陈；

但大多数人还是持看好态度，认为旧宫整体发展实属不错，诚然老城区还稍显荒凉，但放之整个南城，发展已然相对成熟完善了；尤其在划进“大亦庄”规划后，旧宫逆袭的速度着实喜人。

本次记者深度走访旧宫中，确实亲身感受到，经过多年改造，旧宫的确今非昔比。相较于几年前，街头横停的推车不见了,老旧棚户区也拆迁了，旧宫东路南侧的居民楼和办公高楼林立，一改往日矮破旧的模样。

旧宫的高速发展，离不开商圈配套的带动。板块内大型公园就有三个：碧海公园、旺兴湖公园和南海子公园，都是“有名有气”的南城代表。

住总万科广场、万源广场、世界之花等诸多大型商场，也为旧宫的人居生活增色多分。与此同时，旧宫东侧有京沪高速,西侧有主干道德贤路，加之与5号线、10号线相连的亦庄线贯穿南北，便利的交通大大增加了旧宫与周边商圈的互动。

如今的旧宫，虽说没有国贸那般高端、望京那般繁华，但却有属于旧宫百姓自己的闲适小资。

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种种规划利好，都为旧宫的发展注入底气。

2019年初， “大亦庄”概念首次提出，规划明确提出旧宫划入亦庄经济开发区，定位为“亦庄综合配套服务区”，意在为亦庄产业发展提供良好的现代居住、商业等服务。

规划也明确，针对北京南城文化体育商业等短缺的状况，旧宫将发展成为亦庄新城主要的城市配套区，兼具商业发展、商务服务功能，还可以疏解中心城过度聚集的人口居住压力。

同时，旧宫作为亦庄经济技术开发区生活服务配套的主要组成部分，将完善市政、交通设施，提高建设质量。

在这样的背景下，可以看到，近年来旧宫城乡老旧改造的脚步逐步加快。

“十三五”期间，大兴区计划在旧宫镇将拆除约40万平方米建筑面积，完成旧宫三村工业区拆除腾退，推进城乡结合部改造。过去三四年间，旧宫镇集贤地区收储了百万方土地，这也意味着政府将花更大大力气对旧宫板块进行改造升级。

旧宫交通联系便利，土地储备量充足，对于承接外溢人口有着得天独厚的地域优势。加之生态、商业配套的加持，可以说，一个南四环高端改善板块已初露端倪。

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3月，大兴召开2021年度大兴区拟供应经营性用地项目推介会，官宣今年将推出10宗经营性用地，其中包含旧宫3宗宅地。再算上今年1月合生勇夺德茂地铁站南侧的不限价地块，旧宫区域的新房数量将迎来一波迅猛的增长。纵观北京南城的新房供应，除了亦庄经济开发区去化艰难，旧宫大概率会成为大兴的新库存区。

一直以来，旧宫作为大兴离主城最近的区域备受购房人关注，划入亦庄后，更是增加了一批改善新盘，板块整体售价也随之升高。

从土拍市场中，也可窥见旧宫的“火热”。在近年的数次土拍中，旧宫地块都成为了房企不约而同的必争之地。

今年1月，合生创展击退中海、华润、金茂等十余家房企，以46.57亿元+21%的自持竞得北京大兴旧宫地块，溢价率达10.88%，成交楼面价接近3.5万元/平方米。

历时不到3个月，合生项目定名合生me悦迅速入市。这也是继合生打造豪宅的奢华系列“缦系”后，开启全新“精品”悦系的排名前列作品。

项目距离8号线德茂站步行距离大概仅有300米，开车约20分钟就能到大兴机场。距离去年北京销冠项目中海寰宇时代仅一站地铁。

据了解，合生me悦本次主打刚需产品，规划了20栋10-15层的住宅楼，共有七种户型，52/58平米一居室、75平米两居室，105平米两居，125平米两居双卫、95平米三居两卫、121平米四居双卫；精装交房。网传单价5.8万/平，预计会在6万左右（具体以项目官方公布价格为准），带装修和智能家居。

反观同样是高溢价率拍得的旧宫地块，去化情况两极分化明显。

2019年10月，电建+京能经过49轮激战，以44.3亿、34.24%高溢价率摘得旧宫限价宅地。去年年中项目开盘后，京能电建·洺悦湾凭借突出的区位条件以及低总价、低首付的特点，吸引了不少刚需置业者。

以“五环内最后的普宅”、“价格倒挂”、“公园环绕”为卖点，5.4万/平的限竞房洺悦湾开盘当日去化率就达到约49.2%，而目前已几近清盘。

2020年年初土拍中，绿城经过74轮激战，以67亿、34%溢价率斩获的旧宫不限价宅地。然而，6万+/平和锦诚园的销售情况却并不理想，改善盘的定调略高，总价680万起，阻挡了不少刚需客群。

当时正是疫情最严重时期，仍有高溢价率成交，也可窥见旧宫居住氛围逐渐形成，土地价值逐渐抬升。

5月11日，在北京集中供地首轮土拍大战中，旧宫宅地再次引发争夺，共吸引了包括金茂、绿城、碧桂园等10家房企及联合体参与竞拍。最终，首开+住总联合体以16.3亿+1.6万平公共租赁住房夺得，可售住宅楼面价约4.6万元/平，溢价率达14.79%。

地块周边仍有较多新房在售，与5.2万/平的限竟房首开保利·熙悦林语仅一街之隔，周边还有6.5万/平的中铁华侨城，与上文介绍到近期热盘合生Me悦也相隔不远。

地块在旧忠路西侧，东侧就是南海子公园，步行到地铁8号线五福堂站大概1.2公里。离五环路直线距离约500米，出行是比较便利的。

地块容积率2.5，限高45米，执行套内70/90，应该还是会打造小高层。

此次出让的旧宫地块的限定指导价格达到7万/平，目前看来，未来售价卖到7万/平可能会有点难。