哈喽啊，今天说说“老破小”的事！

前两天，朋友问我，北三环的老破小，还能买吗。

老 破 小 ？

这样的↓↓

这样的↓↓

还是这样的↓↓

这个居住环境看起来真的是有点 差 强 人 意 ，可这就是最真实的老破小现状。

典型的红砖楼，以单元楼为主，没有电梯，楼层不高，六层内为宜。

这样的房子，不少人蠢蠢欲动想入手！不管是自住的，还是投资的，全都因为它的好地段心动......

可是当下的房地产发展，早就已经过了那个闭着眼睛买都能赚钱的黄金时代。以前说买房除了地段还是地段，所以很多人坚定不移的买市中心。即使是老破小，还是抢手的一批。

但老破小房子本身价值不高，值钱的是它的区域属性。周边有学区、公共交通、商业配套加持，房价自然翻翻儿。

可今年一系列政策出台后，市区的老破小未来还值钱吗？很难说。

01多校划片严格实施学区F属性逐渐被剥离

前不久，西城学区房“暴雷”。2020年7月31日之后拿到房本或者户籍的家庭，几乎都被随机调剂到了“普小”甚至“渣小”。

拿德胜、月坛两个片区房价来说，房价降幅在5-10%左右。多校划片政策的严格实施，弱化了学区属性。

不将优质教育资源集中在一小部分人身上，或者说仅集中在能高价买得起学区房的人身上，是国家为保证教育公平做出的重要举措之一。

教育公平，真的不是说着玩玩的。

前两天，中共中央和国务院还出台了一份重磅文件，文件全名叫《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，简称“双减”政策。

这个政策狠狠的震荡到了由资本市场侵占的教育培训行业。新d方、好w来等教培龙头股价直线下跌，课外教育培训机构要凉了。

多重政策有效的缩小城乡、区域、学校间教育水平差距，是国家当下及未来主要平衡的重点。

教育公平将被重点保障，弱化学区，剥离了学区F属性的老破小，就没那么值钱了。

02老破小贷款审批困难

部分银行二手房停贷消息，相信大家都听说了。

虽然这里面，绝大多数城市并没有承认停贷现象，但贷款额度收紧、审批周期加长已经成为不争的事实。

二手房房贷收紧还有一个特点，就是房子的房龄越长，贷款年限就越短，贷款就越难。

如果购买的二手房房龄有十几年，则贷款年限一般为20年，如果房龄超过20年，银行甚至会拒绝放贷。

现如今能贷款的“老破小”，银行不仅要看买家的资质，而且还要看房子的质量。太老、太破、太差，肯定不行！

北京这边血拼姐打听了一下，也是要具体情况具体评估。

房子和房子不同，银行间政策也各有差异，如果有房龄太老，比如六几年的房子，肯定是太不行......

房龄20年以上的二手房贷款审批困难，这意味着，2001年之前，甚至2005年之前的所有房子，流通性大打折扣。

这无疑对老破小购房者有很大的影响，贷款困难，即便购房时审批无问题，那么未来想要出手，可能就难了。

03居住舒适度差旧改多数也是仅改外立面

有刚需的朋友，考虑到市区老破小周边的医疗、商业、交通等等很健全，会把这作为上车的一个选项。

至于居住舒适度，期待着旧改可能会有一个全面的翻新改造。但血拼姐不得不提醒你，旧改多数也是仅改外立面。刷刷漆、换换临路窗，让这些老房子看起来顺眼几分。因为这种方式最容易推进、最省钱、较快速。

所以旧改对室内影响微小，有的小区甚至连电梯都装不进去。老破小户型差、物业差，居住舒适度低，这是不争的事实。周边配套虽然齐全，但地处市中心所以很难翻新；而且现在越来越多的商圈选择建造在地大的郊区。

十年前的五环外，可能真的是村里，但今天早已不像当年。越来越多的商场、医院、校区都选择落脚于此，日常生活需求完全可满足。且公共交通也在不断完善，近年来新规划了不少地铁线路。未来配套只会更完善，相对于居住环境差的老破小，稍远点的大房子不香吗？

04拆迁可能性低投资价值不看好

手里有闲钱，购入不自住，全等升值或拆迁的朋友，风险可是有点大。

毕竟现在很多老小区旧改就是为了不拆，市区老破小大多数都拆不动了。

这一等可能就是十几年甚至几十年，大几百万的银子，你愿意压在这里，赌一个未知的明天吗？

退一步说，如果确定要拆，那红利也早加在房价里了，买，也只是高位接盘。老破小的投资价值越来越看空了，自己好好算算吧！

所以，问我老破小能不能买的朋友，我劝你慎入。

不管是刚需自住，还是投资，都慎入。