2021年，中央强调“房住不炒”的主基调，不断完善房地产调控长效机制。北京精准调控纵深推进，调整土地供应结构及出让规则，同时强化市场监管，严查经营贷、首付贷，严厉打击渲染、炒作房屋成交信息及恶意炒作学区房行为。新房市场方面，北京楼市呈现“先扬后抑”的结构，全年供求规模升至近几年高位。上半年，在就地过年、学区房等的影响下市场快速升温；下半年，信贷环境收紧，市场预期转变，市场热度明显回调。2021年，北京新开盘市场方面表现又是如何？

预售获批：

全年期房预售获批超160次，下半年房源集中入市

期房方面，据北京市住建委数据统计，2021年北京共130个新建商品住宅期房项目获得166张预售证，合计获批房源80723套，新批面积831.65万平。其中新项目占比达58%，共获得103张预售证。从时间周期来看，2021年前8月，北京新建商品住宅新批上市节奏整体平稳，月均新增预售证10.8批次。9月以来，传统“金九银十”、年终业绩冲刺等重要营销节点，房企加快推盘入市节奏，同时叠加首批集中供地项目扎堆入市的带动，北京新建商品住宅入市节奏加快，月均新增预售证升至20批次。

图：2021年北京新建商品住宅月度预售获批情况

数据来源：北京市住建委，中指研究院综合整理

分区域来看，2021年北京新建商品住宅期房项目新批入市主要集中在朝阳区、顺义区、大兴区、通州区等主城和近郊区域。其中顺义区、朝阳区、大兴区新获预售证均超20批次，新批入市面积均超100万平。

图：2021年北京住宅期房各区域预售获批规模

数据来源：北京市住建委，中指研究院综合整理

新开盘：

整体新开盘去化率仅四成，朝阳供应井喷，去化较差

开盘规模：重点项目开盘89次，朝阳推出房源超6500套。根据中指研究院监测的重点项目统计显示，2021年北京共75个住宅类项目集中开盘，共计开盘89次，推出房源超2.5万套。区域分布方面，顺义区、朝阳区和大兴区新开盘次数较高，均超14次；而推出房源套数方面，受首批集中供地项目相继入市的带动，朝阳区新开盘推出房源量遥遥先进，推出房源超6500套；顺义区、通州区推出房源均超3000套；大兴区、石景山区新开盘推出房源均超2000套。

图：2021年北京新开盘项目分布图（部分）

数据来源：中指研究院综合整理

去化率：整体新开盘去化率仅四成，海淀区去化水平先进。2021年，中指研究院监测的北京重点新开盘项目整体去化率仅40.5%，去化效果一般。分区域来看，各区开盘去化分化明显，海淀区、东城区、房山区去化效果较好，开盘去化率均超七成，其中海淀区市场支撑度较高，购房需求旺盛，整体新开盘去化率近八成，区域内的学府壹号院、圆明天颂等项目开盘均取得优异成绩。东城区天坛府、房山区中建·京西印玥等项目去化效果优异，带动区域整体去化率超7成。

图：2021年北京各区域新开盘去化情况

数据来源：中指研究院综合整理

而朝阳区整体去化率不足25%，一方面是朝阳新开盘项目主要集中在下半年入市，此时房地产市场整体遇冷，市场观望情绪浓厚，另外一方面，多个项目集中扎堆入市，且项目同质化较高，项目竞争激烈。

图：2021年北京月度新开盘推盘去化情况

数据来源：中指研究院综合整理

从新开盘时间来看，受集中供地项目入市节奏的影响，2021年北京住宅项目开盘主要集中在下半年，其中10月份开盘推售房源居首位，月内新开盘项目合计推出超6500套房源，其中首批集中供地项目推出房源占比达94.5%。开盘去化方面，10月和11月新开盘去化率较低，去化率均仅为30%，主要是受房地产市场和项目扎堆入市两重因素影响所致。

具体项目来看，2021年北京新开盘项目去化分化明显，去化率超70%项目占比18%，去化率50%-70%项目占比21%，去化率30%-50%项目占比24%，去化率低于30%项目占比达37%。其中万橡悦府、中海首开拾光里等部分项目去化率超九成，而部分项目去化率仅为个位数。

表：2021年北京部分新开盘去化较好项目（不涉及排名，按开盘时间排序）

数据来源：中指研究院综合整理

推售类型：纯新盘项目超七成，去化率低于40%。2021年北京新开盘项目中纯新盘项目为55个，占比73.3%，推售房源超1.8万套，占比为74.4%。推盘时间来看，受上半年拿地项目开发周期影响，纯新盘主要集中在下半年入市，合计40个纯新盘项目于2021年下半年集中开盘。去化效果方面，纯新盘整体去化率为38.6%，老推新或分期推盘项目整体去化率为45.8%。

图：2021年北京各新开盘类型推售房源和去化率情况

纯新盘销售网签：

中建·京西印玥网签套数遥遥先进，合生·东叁金茂府网签金额居首

为了对新开盘项目全年销售去化进一步研究，下文选取了2021年首次开盘的纯新盘项目（含2021年首次选房的共有产权房）为研究对象，在新开盘当天去化的基础上，对纯新盘项目全年销售去化进行分析，以研判新房全年去化情况。

特别声明：2021北京纯新盘项目销售数据统计是以2021年1月1日-12月31日期间网签备案为统计口径，项目统计范围为2021年纯新盘项目，对于共有产权房项目以初次选房时间作为判定依据。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2021年北京纯新盘网签套数前十项目合计网签6169套，其中中建·京西印玥项目网签套数1051套，位居首位；中海寰宇天下天赋和公园都会项目网签套数分居二三位，网签套数分别为689套和651套。2021年北京纯新盘项目网签金额前十项目合计网签387.2亿元，其中合生·东叁金茂府网签金额位居首位，达65.2亿元；中海寰宇天下天赋网签金额53.7亿元，位居次席；中海京叁号院以47.0亿元位居第三名。

中建·京西印玥于2021年1月新推入市，年内网签套数位居纯新盘项目TOP1，网签金额位居纯新盘TOP8。此外同房山区近两年网签销冠项目（2020/2019年房山区网签套数TOP1项目分别网签459套和737套；2020/2019年房山区网签金额TOP1项目分别网签21.4亿和16.8亿元）相比，更是印证了中建·京西印玥的销售成色。中建.京西印玥是中国建筑旗下中建智地落子北京的排名前列“印”系作品，项目位于长阳CSD中央休闲购物区、良乡高教园区、良乡老城区三大板块交汇处，共享三大板块的城市配套资源。同时临近地铁房山线广阳站，周边交通便利。小区整体规划5-6层的纯洋房低密住区，打造建面约73㎡舒适2居，约83-89㎡阔绰3居，以及约106㎡ 3+“1”居。

合生·东叁金茂府作为全新一代金茂府的大成之作，自形至心，从细节出发，升级迭代12大绿色智慧科技系统，满足了人们对生活舒适的追求。同时距离CBD约6公里，是东三环周边的面积以平方公里计的先规划后建设的高端生活配套区，所有优质生活资源在步行范围内有序呈现。

中海寰宇天下天赋位于石景山区北辛安板块，项目距离金安桥站约300米，可以实现与6号线、S1线和11号线西段的换乘。“天赋”汲取前三期产品的精华，既融入了中海·天钻大面宽、全落地窗设计的通透，又依然带有寰宇天下“九宫格”的经典方正，实现品质的全面升级和迭代。

总体来看，2021年北京住宅类项目开盘去化效果一般，同时区域分化明显。海淀区市场支撑度较高，购房需求旺盛，整体新开盘去化率较好；而朝阳区下半年新盘集中入市，受行业预期转变影响，叠加项目竞争激烈，整体去化较差。此外，项目间分化也较为明显，万橡悦府、中海首开拾光里、中建·京西印玥等项目销售去化表现优异。