刚需买房很容易被忽悠。主要根本就在于预算有限，要兼顾自住又想未来升值。一旦多了升值这个野心，就给了别人很多空子。

我们常见到所谓的刚需“圣地”，一是外卖都少，二是上班先骑两公里自行车......

但刚需也不傻，你问人家说买的是规划。你品，你细品。

NO.1｜刚需咋买最稳妥？

买房想升值应该的，但光听规划对刚需来说就有点富贵险中求了！

很有可能你已经想换房了，但规划还没落实呢！到时候家门口啥啥没有你卖谁去？还和人家讲我这有地铁规划？

最稳妥的刚需买房逻辑，应该是1买成熟配套保证自住需求，2最起码有地铁有人流量，房子好流通换手率高才是最实际的。

仔细看过北京各区之后，姐发现就北京近郊这些区域而言，有的地方其实就是刚需“剩地”，那就是个给韭菜连根割起的地方；但也有些区域的刚需居住属性是被低估的。

房山，就属于后者。这里很适合刚需。

首先它是真便宜，真价格洼地！

房山的房价姐在之前的文章中不止一次提到过，是北京的洼中洼了！即便是在近郊中比较，房山的二手房均价也是较低的！板块内很多次新二手房价格在3-4万之间。

和房山长阳板块两站之隔的丰台科技园区二手房均价要5.6万/平米，长阳直接便宜两万均价只要3.6万/平米。

除了二手房市场外在新房方面，今年刚刚结束的首批供地中房山新地限价4.5万/㎡，在挂地的10个区中是价格第三低的区域。（较低的是怀柔3万7，其次是顺义4万4）

价格够刚需是一方面，另一点就是这里的配套很成熟！

地铁有房山线，可以快速到达丽泽等区域，日常通勤不成问题；商业方面有奥莱、良乡大学城商圈跟着，吃喝玩乐并不少！

至于教育和医疗，2022年房山将新增学前教育学位420个，中小学学位1275个，普惠性幼儿园覆盖率保持在95%以上；一月末北京市政府也已经同意将宣武医院引入房山长阳地区建设新院区。刚需买这日常生活需求完全可以满足。

NO.2｜为啥房山价格低？

既然房山生活配套可以，价格为啥还这么低？有一说一，房山确实是有短板的。首先就自身而言，房山区域内没啥产业。

产业发展的好会吸引来有购买力的人群，这是板块发展的主要动能，这一方面房山有欠缺。

而且房山接壤的丰台、大兴这两个区域产业发展都比较弱。整个京西、京西南基本都要靠丽泽奶，一带多确实有点带不动！

你看同为近郊的门头沟，那新房都干到6w+了，房山才4万5，为啥。

就是门头沟虽然自身也没产业，但它三面都能靠上。北可以靠海淀昌平，东可以靠石景山首钢园，南可以靠丰台丽泽，金融街等区域。

多个辅助多家奶，一个门头沟房价自然就起来了！产业欠缺，是房山价格没起来的主要原因。所以刚需买这固然稳妥，但也要做好根本不会大涨的准备。

NO.3｜乐高来了！能起飞吗？

说房山总归避不开乐高。1月30号根据发改委的消息，北京2022年重点工程中“乐高乐园”项目，将会在今年正式开工，选址就在房山长阳。

公告显示，乐高乐园建筑规模约30.4万平方米，包括乐园、主题酒店、商业街及停车场等项目。乐高来了，产业这不就来了？房山马上就要升值了？千万不要这样认为！乐高乐园建设此对房山来说自然是利好的，但不会体现在房价上。

娱乐性项目的落址会给区域的商业配套带来升级，比如乐高建设涵盖的酒店商业街等；但这种娱乐性产业所带来的人群都是流动人口，会来这玩儿但不会在这买房！不会推动房子成交量上涨，自然不会推动房价了。

不信可以看看环球影城去年九月落地通州之后，通州的房价并没有随之起飞，种种原因不升反降了！

所以不要对乐高的到来对房山房价有什么期望。对刚需来说房山是稳妥且具有性价比的选择，买在区域内的核心板块，起码将来换手的问题不用担心；但有野心指望大涨的同学们，这不适合你。