当前，住房改善大潮正在成为激荡北京楼市的重要力量，置业客群的需求变迁，正在改写楼市的发展格局与未来方向。

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改善市场怎么走？由三类需求决定！

 品 质

近两年时间里，北京楼市的改善型产品出现了突飞猛进的创新升级，相比5-10年前有了质的飞跃，而这一轮产品迭代的核心是聚焦于人居生活本身。

居室空间不再以大为美、以奢为豪，而是强调功能的合理、尺度的适宜；精装更贴合生活，注重品牌与质量，以及设计的实用性。园林的叠石引水造园只是小技，重要的是老人的慢步花园、孩子的儿童乐园，还有男女主人的健身跑道。会所不再徒有其表，而是规划了生活常用的健身、泳池、餐吧……

以人为本的产品升级，面积适度、功能适宜、总价可控，改善家庭不必再背负过高的贷款压力，换来的是更为轻松和舒适的生活。兼顾品质与功能的产品升级，成为开启北京楼市改善型时代的利器。

 健 康

穹顶之下，健康的居住环境与生活方式，已经成为改善家庭必不可少的生活标准，享有低密宜居的环境，占据少有的自然资源，住宅绿色科技系统的完备，种种基于健康生活的诉求，催生新一轮的置业升级。

 名 校

第三类改善性需求——名校学区，纵使历经调控表现的依然刚性，公立学校采用摇号入学，无法确保名校的入学名额后，改善家庭的择校重心转向了私立名校或国际学校。距名校较近的住宅社区，接送孩子更为方便，成为改善家庭升级置业的关注点之一。

随着购房者对居住环境的改善、城市地段的青睐、自然资源的占有，以及资源型的享受，有了更多个性化的需求，催升改善型产品在北京楼市的市场占有率不断提升。

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改善型市场占有率翻倍提升

今年截止目前，单套总价在500万-800万元的改善型产品销量，占到整体市场的比重已经高达18.12%，是2015年的2倍之多。

纵使北京处于深度调控周期中，限购、限贷的要求已经达到史上较严厉的状态，也依然未能阻挡改善型人群的置业热情。

同时，改善型产品的价格水平也未减攀升之势。单套总价在500万-800万区间的改善型产品在今年的成交均价水平升至49420元/㎡，相比去年上涨了4785元/㎡，相比2015年，每平方米更大增12443元。

逐渐趋向高端化的市场格局，普通的城市家庭在置业升级时面临着越来越高的价格门槛、越来越密的居住人口密度，以及越来越远的地段位置，如何选择更适合自身生活所需的项目成为摆在面前、亟待解决的现实问题。

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既要生活方式，也要居住品质

今年以来，单套成交总价在500万-800万元之间的商品住宅项目共有156个。

其中，能够达到改善性人群对于居家健康的置业标准，即居住密度较低、且占据珍稀自然资源的项目约有20个左右。

这20个项目中的3/4为地处远郊的别墅类产品，虽然扼守自然景观，但却无法保障生活配套的便利成熟。

而地处五环周边、六环以内，交通和配套较为完备的项目仅有5个，其中上市房企20强阳光城就占得两席，分别为城市副中心的阳光城·京兆府，以及位于中央别墅区，即将上市的新盘——阳光城·檀悦。除此以外，还有韩建观山源墅、领秀翡翠山、亿城燕西华府3个项目。

这5个项目的容积率较低，均可兼顾优越地段与宜居的生活环境，然而，满足改善家庭第三重的条件，也就是毗邻名校，甚至是国际名校要求的，唯有位于中央别墅区核心腹地的阳光城·檀悦。

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国际墅区内的改善型洋房

作为北京较早的涉外居住区，中央别墅区发展至今已长达25年之久，是北京国际化配套较为集中的区域，同时，也是北京房价较为坚挺的区域。

中国实行住宅商品化以来的30余年时间里，北京成交住宅中单套价格较高的2套均出自中央别墅区，3.9亿元的远洋LAVIE和3.1亿元的财富城堡。而从单价水平来看，中央别墅区8万-10万元/㎡的成交价格也始终冠领北京楼市。

造成其价格坚挺的原因一方面在于整个板块以别墅为主、高绿化覆盖的生态宜居价值，更因其独具北京较丰盛的国际化生活配套资源。

区域内涵盖鼎石国际学校、海嘉国际学校、顺义国际学校、英国国际学校、北京德威国际学校等16所纯正国际学校，占到北京国际学校总数的70%，国际化教育资源在北京首屈一指。此外，公立教育同样雄厚，包括北京第二实验小学顺义分校、北京四中顺义分校，以及规划中的北师大附中顺义分校等名校。

▲ 北京鼎石国际学校

距离阳光城·檀悦2公里的三甲医院北京友谊医院顺义院区正在紧锣密鼓地建设中，预计2019年竣工开业。目前，项目北侧1公里的空港医院，以及荣祥广场的知名国际医院和睦家医院均已成熟运营，为业主的健康保驾护航。

阳光城·檀悦以南1公里，就是20万㎡的大型购物中心中粮祥云小镇，这里已经成为整个顺义的高端商业旗舰，集购物、餐饮、健身等于一体，同时，区域还规划有60万㎡万达广场，将助力未来配套再上新阶。

▲ 中粮祥云小镇

在这样一个国际化氛围浓厚的区域中，位居中央别墅区核心后沙峪板块的阳光城·檀悦，尽享25年积累的醇熟生活配套。

由五环路、京平高速、火沙路、机场北线与京承高速、天北路、京密路和机场高速构建阳光城·檀悦“四横四纵”的交通路网，加之计划于2019年通车的京密高架，可快速往返望京、三元桥、国贸等核心商圈。

▲ 阳光城·檀悦区位图

阳光城·檀悦首期将推出洋房产品，全部为一梯两户的三居改善型产品，室内功能分区合理，经典的南北通透户型设计，搭配宽大玻璃窗，保证了室内通风采光效果。除此以外，项目还规划有叠拼、联排等低密别墅产品。

首期面向改善型客群定制的洋房产品，不仅享有整个板块的低密度、国际化高端居住氛围，同时，墅区内的小环境也同样采取了高品质的匠心营造。

▲ 阳光城·檀悦效果图

项目采取北高南低的规划手法，从风水上看后有靠山，前揽景观。在园林设计上借鉴了香港的志莲净苑，造园方式“小中见大”，将山水融入其中，打造了一个极具东方禅意的园林社区，诠释了大隐于市的居住理念。

社区平面布局为“三街五巷”，三街为全开放式区域，五巷为半开放式空间，每一条巷道都有一个巷门，且有不同的主题和时令的花卉树种搭配而成，体现不同的寓意和景致。

▲ 阳光城·檀悦效果图

在改善当道的市场环境下，中产家庭毋须用好手中仅有的“房票”。