2021年6月24日，房讯指数研究院主办的“中国商业地产投资专业展览会暨第三届中国商业地产品牌建设论坛”在北京召开，会上，发布了《中国商业地产100强研究报告》。

本次会议以“开拓新渠道，开创新生态”为主题，会上，2021中国商业地产100强测评成果正式发布，备受关注的“中国商业地产100强”测评榜单揭晓。这项由房讯指数研究院主办的测评工作，已连续开展3年，测评成果已成为评判商业地产开发企业和运营企业综合实力及行业地位的重要参考标准。

    本次发布的《2021中国商业地产100强研究报告》指出，在房住不炒、“三道红线”和“土地出让两集中”政策影响下，随着规模增速与利润增速双双下滑，土地红利和金融红利逐渐消失，住宅地产黄金十年周期已走到了末端。此消彼长，以2021年5月中国公募REITs（不动产投资信托基金）的诞生为标志，商业地产黄金十年周期徐徐拉开帷幕，我们正处于黄金十年周期的起点上。

根据《2021中国商业地产100强研究报告》显示，商业地产10强整体没有太大变化，整体相对较为稳定。其中，万达继续位列排名前列，万象生活、中海商业、红星美凯龙、大悦城分别位列第二、第三、第四、第五，富力商业、宝龙地产、保利商业分别位列第六、第七、第八；印力和龙湖位列第九、第十。

房讯指数研究院指出，2021年5月，随着首批九单基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）火爆发售，酝酿十年有余的中国公募REITs终于诞生。房讯指数认为，公募REITs打通商业地产 “投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，同时为投资者打开了商业地产投资的大门，标志着中国商业地产步入成熟市场阶段。因此，商业地产站在新周期的起点，黄金十年呈现四大趋势变化：排名前列，新商业，以新零售、新电商、新消费为代表的新商业表现强劲且前景可期；第二，新办公，以智慧办公的崛起为标志，新建在建写字楼在硬件和软件上的标准创新改变了工作定义和企业定义，预示了新办公的新趋势；第三，新园区，定制化、专业化、数字化、生态化的四化园区有望脱颖而出；第四，新居住，2021年随着政策上住房市场和住房保障两大体系的完善，供给端呈现多元化规范化，需求端新生代租赁群体观念革新，揭示了新居住的新逻辑。

新商业：山重水复疑无路，柳暗花明又一村

在经历了疫情的洗礼之后，中国商业地产不仅在市场端实现了快速恢复，商业地产企业积极调整战略，以重度运营和数字科技赋能行业发展，以创新的商业模式满足消费内循环趋势，从而进入高质量发展的“新赛道”。

2021年一季度，全国房地产开发投资稳定恢复。以商业地产来看，据国家统计局数据，2021年1-3月，商业营业用房和办公楼的开发投资额同比增速均超过10%，其中商业营业用房为2397亿元，同比2020年一季度增长13.8%。彰显了行业韧性，也体现了行业发展信心有所增强。

来源：国家统计局 房讯指数整理

销售方面，2021年一季度商业营业用房销售面积较2020年一季度增长24.9%，较2019年仍有差距，并没有完全恢复到疫情前的情况。存量上，2021年一季度商业营业用房待售面积同比下降3.7%，库存量相对减少。不可忽视的是，在新开工面积增长的前提下，未来市场仍将面临着较大的去化压力。

以商业营业用房和办公楼两者之间比较，办公楼的销售面积数据更积极一些，较2020年一季度增长34.4%，商业营业用房则为24.9%。在疫情冲击下，商业营业用房受到的影响相对较大，增速回升也更慢一些，体现了该业态较弱的抗风险能力。

从市场端来看，随着整体商业环境继续回暖，消费市场加快复苏，餐饮等接触式消费明显改善，实体零售店铺经营继续回升。一季度，社会消费品零售总额105221亿元，同比增长33.9%，两年平均增速为4.2%，与去年四季度环比增长1.86%。

2020年整体来看，新冠疫情导致全国商品零售额下降，商业地产行业企业面临着巨大挑战。年初疫情肆虐期间居民生产、生活受限，线下消费市场受到冲击；到二三四季度市场逐步复苏，商业地产百强代表企业规模仍保持增长，但增速有所回落。

来源：企业年报 房讯指数整理

新办公：沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春

展望“十四五”期间，预计在经济持续增长、产业结构不断升级优化的影响下，写字楼市场基本面有望得到进一步巩固和提升。长期来看，随着国家金融开放和科技创新的持续推进，写字楼市场仍有较大的增长空间，行业深度运营和创新趋势也将得到进一步的深化。

2021年新冠疫情防控常态化，经济活动持续恢复。虽然在下行趋势和疫情影响下，去年写字楼物业出租率和租金整体有所下滑，但得益于今年整体形势的利好以及从业者积极的运营，全国写字楼市场投资、销售以及租赁等各项数据稳步回升，市场回归疫情前的发展曲线。

截至2021年一季度，外部不确定性因素对写字楼市场的冲击减弱，整体需求承接2020年下半年的复苏步调，越来越多的企业正在积极释放其新租或搬迁需求。各项积极因素推动下，写字楼市场持续恢复，重点城市迎来“开门红”，空置率上升的趋势得到缓解甚至改善，租金降幅收窄，逐渐趋于平稳。

从大宗物业交易表现来看，虽然交易市场周期变长，但在自用、投资双轮驱动下，市场活跃度并未下降，投资者仍对市场优质项目保持高度关注。无论是自用亦或投资，写字楼依然是商业地产投资者的优选。

随着经济形势的变化，写字楼市场租户端结构出现转变，金融和科技客户势头强劲，拉动了市场需求的增长。业主端则不断提升写字楼物业质量，积极采用灵活租赁、智慧物业及增值服务等策略来满足租户日益多元化的办公需求。

2021年排名前列季度，全国办公楼行业稳健复苏，各项数据较去年同期有大幅回升，基本恢复到疫情前状态。当然这也与2020年一季度整体行业受疫情突然冲击而出现基本面数据大幅下滑有关。

来源：国家统计局 房讯指数整理

市场销售方面，一季度全国办公楼销售面积575万平方米，较2020年同期增长34.4%，与2019年一季度（671万平方米）仍有差距，但已经显示出疫情后良好的恢复态势。

来源：房讯指数研究院

全国主要城市2021年首季度净吸纳量录得125万平方米，在连续多年供大于求的趋势下，本季度全国整体净吸纳量高于新增供应水平，实现市场供需的基本均衡。其中，四个一线城市甲级办公楼净吸纳量合计达到89万平方米，已达去年全年总值的60%以上。二线城市办公楼市场也有不同程度的回暖，排名前列季度净吸纳量共录得36万平方米，市场信心有所提振。

总体来看，中国写字楼市场短期仍将面临供应过剩、租金下行的局面，但中国经济基本面长期向好，金融、TMT行业仍强势扩张，将持续驱动市场租赁需求，长期仍拥有增长引擎。

新园区：蓬山此去无多路，青鸟殷勤为探看

中国产业地产未来发展将面临四大趋势：开发模式将从"卖房卖地"转向"持有运营"，产品模式将从"园区经济"转向"城市经济"，盈利模式将从"客户思维"转向"伙伴思维"，运营模式将从"管理园区"转向"服务园区"。

2020年的新冠肺炎疫情给产业园区带来了巨大的冲击，在疫情影响下，行业整体规模增速放缓。而外部环境的变化也使园区的运营招商一度面临困境，导致园区运营商营收与利润的下滑。但在政策扶持、融资渠道畅通、数字化赋能等多重利好的带动下，产业园区依旧将迎来蓬勃的发展。

从整体行业来看，随着产业的转型升级，越来越多市场化运作的园区开始“去地产化”，以信息化、智能化应用，全面提升产业园区运营能力；同时，联合政企、金融与科研机构多方协同深化合作，打造一站式、生态闭环的产业集群也为产业升级提供了助推力。

展望未来，在国家不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，各级政府从多方面加快新基建建设进度，作为产业集群载体空间的产业园区，仍有巨大的发展空间。

来源：中国开发区网 房讯指数整理

房讯指数认为，中国产业地产未来发展将面临四大趋势。

1、开发模式将从"卖房卖地"转向"持有运营"。

2、产品模式将从"园区经济"转向"城市经济"。

3、盈利模式将从"客户思维"转向"伙伴思维"。

4、运营模式将从"管理园区"转向"服务园区"。

新居住：长风破浪会有时，直挂云帆济沧海

短期来看，大城市住房问题、租赁住房将成为政策发力的重点，新市民的住房需求同样得到重视，这是基于去年以来市场变化做出的政策措施。而从中长期来看，住房市场和住房保障两大体系的完善，成为今后五年的政策目标，这也将对未来的调控思路作出引领。

2020年，在“租购并举”政策推进落实下，住房租赁市场行为正逐渐规范，市场环境亦进一步改善。

从政策来看，国家“十四五规划”提出，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。推进住房租赁市场的规范与发展成为未来五年的重要工作，也是关系社会民生的关键因素，租赁市场的发展迎来挑战和机遇。

来源：企业公开信息 房讯指数整理

结语：两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山

2020年以来，新冠疫情对于整个社会、经济包括商业地产行业都是一次少有的严峻考验，尤其是商业板块损失最重，办公在其次。这进一步加速了商业地产行业洗牌，同时倒逼着商业地产行业的转型和升级。

从全国来看，当前商业办公行业面临的挑战主要集中体现在连续多年的供应高峰，推动空置率的走高和租金（售价）水平的下降。根据房讯指数统计，2020年下半年一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高；上海和深圳甚至超过了25%以上。全国写字楼平均空置率接近30%，商业营业用房空置率高达35%。

另一方面，根据统计，中小微企业在商业地产租赁和销售市场占比超过60%以上，是商业地产需求的主要力量。

商业地产是房地产行业重要的细分领域，购物中心、写字楼、产业园是承载区域经济发展和产业转型的重要载体。当前，商业地产正逐步朝着多元化发展，形成独特的消费新业态、新物种和新生态。同时，商业地产与投资、消费以及产业的升级发展关系更加密切，可以说是产业、经济高质量发展的新动力。　　

来源：国家统计局 房讯指数整理

　　房讯指数提出应对当前商业地产市场发展的四个策略和建议。

　　1、大力发展服务业刺激商业地产市场的新增需求释放。

　　中国服务业增加值占GDP比重只有54%左右，距离服务业较发达的经济体还有20%-30%的差距。大力发展服务业，特别是高端服务业将从很大程度上刺激新增需求的产生，从一定程度上抵消大量新增供应带来的压力。

　　2、大力发展数字经济，通过数字经济促进服务业发展，加快闲置资源去化速度。

　　数字经济在中国的发展规模目前已经全球第二，但数字经济占整体GDP的比重却只有36%左右，相较于英美德三国超过60%的比重来讲，我们的差距依然较大。数字经济为服务也提供了更适合其发展的沃土，服务贸易为数字经济发展提供了更大的需求动力。当数字经济不断提升服务业发展质量和规模的同时，也会创造出更多的商业、办公面积需求。

　　3、整个城市一盘棋，政策保持灵活性，需要因地施政或因"区域"施政，打破行政区之间阻碍企业流动或扩张的各种限制和束缚，缓解产业发展和商业地产供给错配的问题。

　　城市整体商业地产市场的高空置率并不意味着各个子市场也会存在高空置率的问题，往往是高空置率和低空置率的在不同的子市场出现。这种供需错配的问题在不同的城市都有出现，具有一定的普遍性。因此，商业地产作为城市产业发展重要的硬件基础设施之一，除了需要建立市场化的租赁市场，还需要在卡脖子的重点政策层面给企业松绑，甚至是在政策上打破行政区域的界限，以城市大局思维为前提，助力解决企业发展扩张需求的同时，解决经济产业发展和商业地产供应在错配上的问题。

　　4、严控新增商业地产用地供给，配合产业发展进行土地资源精准匹配。

　　从目前商业地产市场的高供应量和高空置率的现状反映了商业地产的土地供应和产业发展之间的不匹配。

　　商业地产土地供应在很大程度上已经远远超出未来5年的城市产业发展速度所需要的规模，透支了产业发展未来的土地资源需求。虽然随着中国经济的发展，相信这些高供应量都会被市场所吸收，但我们承担的是时间成本，机会成本和楼宇维护成本等。因此，商业地产土地资源和城市产业发展相协调的机制建设需要更加细化的工作，因此就需要贴近市场，更深入企业，从微观需求汇总反推商业地产土地资源的更加合理化配置。

附一、2021年度中国商业地产100强榜单

附二：测评指标体系说明

房讯指数研究院长期跟踪商业地产企业表现、行业动态、经济走势，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据，将实时、准确的数据与深度的分析相结合，采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计构建独特的数据分析模型体系。

2021中国商业地产100强榜单选取在中国内地从事商业地产经营活动的100家房企，以2021年3月31日为统计时间点，涵盖规模指标、 运营指标、管理指标、创新指标、品牌指标、诚信指标等6大指标，全面客观评价企业的综合实力与业务发展能力。

附三：机构介绍

房讯指数研究院前身为中国写字楼研究中心（CORC），是专注于商业地产各产业链条发展的学术研究机构，由房讯网（FUNXUN.COM）发起成立，囊括了国内国际知名的商会协会、金融机构和经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商业地产行业发展的智库平台。

房讯指数研究院从2013年开始发布中国写字楼年度研究报告和TOP100榜单，从2018年开始发布中国商业地产100强研究报告及100强榜单。