通州--北京城市副中心

作为北京新两翼中的重要一翼，坚持用世界眼光、国际标准，打造国际化和谐宜居示范区，不断提升城市副中心集聚国际人才的能力和水平。

自从被定为副中心之后，通州的发展便如开挂了一般，各个方面，都占尽好资源。

先讲一个概念，通州不等于副中心，好像很多人并分不太清“通州”和“副中心”这俩之间的区别。

看图说话比较直观，通州的概念比较大，总共面积有906平方公里，而真正叫城市副中心的，只是其中的155平方公里，也就是图里红色大圆圈的区域（注意周围的红色线框出了具体的区域范围）。

北到潞苑北大街，南至京哈高速，西至通朝行政区域边界线，东至潮白河，这一片才是真正意义上的副中心，也是投资砸钱较多的区域。

副中心155平方公里，是什么概念呢？一方面，比大家想象的小，因为只占通州总面积的1/6；

另一面，又比大家想象的大，因为要知道，整个北京三环里的面积总共才159平方公里。副中心的面积跟三环内差不多，相当于又一个北京城了。

近日，金融街武夷·融御再次启动了密集的宣传，即将面市的融御，也很可能会在本月内取证销售。

注：金融街武夷·融御是距离北京市政府行政办公区只有1.2公里，且，面对的是行政中心30-40万的公务员人群。

项目也是该区域离的较近的商品房楼盘，所以，想毗邻政府的丞粉们可以准备资金啦。

1  关于融御基本信息

融御项目是金融街控股和中国武夷两大国企联袂打造的航母级大盘；整个武夷花园南区的地块建面超过120万方，粗略估算全盘货值超过400亿元，这样的大盘，近年在北京还是比较很少见的。

融御将分三期开发，融御也分为东地块、中地块、西地块，首次开盘的一期是东地块，剩余的两个地块后期以大户型为主；

后续，在二期三期的户型设计上，将会些大的优化改动，相信会比一期的小户型好很多。

一期今年会推出60亿元的货值，项目一期北侧有写字楼，项目内有配建小学，幼儿园，托老所等。

一期共售四栋楼，总套数828套，1#23层、2#3#24层、4#21层、均为高层产品，和南侧楼梯楼间距98米；

预计单价在5.8万-6.3万/平米，项目在售户型有50平米一居、72平米和79平米的两居、90平米的三居；

融御的总价在325万起，首付112万起，精装交付，两梯四户，绿化率30%，地暖 30 ㎡/月，地下车位995个 ，金融街物业 4.28 ㎡/月，项目的交房时间在2021年6月底。

2 关于融御预售证问题

楼盘预售证迟迟不下的原因，通常有三种：

1，是项目申报的预售价格过高；

2，是土地款没有全部缴纳；

3，是承诺的配建或引入产业没有落实。

中国武夷所拿的地块包含了常规的住宅、商业金融和教育用地等，并没有特别复杂的产业配套落地要求，所以，第三种可能性不大。

去年，有媒体报道融御和北京东湾这两个楼盘，调低了备案价格，融御单价降低1500-2000元，东湾降低1500元，原先都是7万元/平米的均价。

后来，北京东湾的取证价格的确是6.85万元/平米，而且很快就开盘销售了。

从较近融御对外透露的价格来看，价格区间在6.1-6.5万元/平米，甚至两居主力户型价格较低能达到5.8万元/平米。这与去年项目对外透露的价格有些落差。

可以看到融御在定价上是有所调整的。

今年初，项目主体结构就已经封顶，建设顺利，预售证还是没下来，拿地近二十年，预售证等了近1年。

原因可能🈶️2点：

1，金融街武夷·融御的项目预售证需经区、市两级政府相关部门审批，不同阶段有不同的要求。

2，金融街武夷·融御在申请过程中需要补充材料，材料齐备后才能取证，还有受疫情影响等等。

3 关于融御地块问题

这个地块之前归属福建省的中国武夷一家小型开发商，因为地块内有公交车站和植保站需要拆迁，一直没有谈妥，地块搁置15年没有开发。

15年后，政府搬迁过来，当初紧邻六环的荒凉地块成为紧邻市政府的地块，副中心规划推进后 ，公交场合植保站的拆迁就容易多了，

中国武夷开发商也有很好的觉悟，这么好的地块不能独享，出售了30%的股权给金融街，联合开发。

武夷花园南区地块是中国武夷2001年就写进年报里的，当时600亩土地只花了近20万元，在今天看来这简直不可思议。

2010年，《通州新城控制性详细规划》面世，项目的规划方案提交上去，但还是没有获批规划许可证。

直到2017年，项目的4幢保障房率先封顶，南区东侧体量较小的融御终于完成立项申报。

正是在漫长的等待中，通州副中心逐步落地，这块地居然成了距离北京市政府较近的商品房项目，一下子就飞上枝头变凤凰了。

当年20万元600亩的超低土地成本，让中国武夷即便在什么都没有开发的情况下，就坐享了土地价值的一本万利。可是现实并非数字看上去那么简单，否则低价拿地，计划投入不到5亿，5年完成开发的中国武夷，不会等待这么久，更不会卖出项目的股权。引入合作方，是因为由于地块规划变动，容积率提高等原因，项目需要补缴大额的土地出让金。在当初转让项目股权的评估报告中，预估将补缴土地出让金为14.71亿元。到了今年1月，这件事终于敲定。中国武夷子公司就地块与北京市规划和自然资源委员会签订了《补充协议》，对原出让合同作出变更，新增出让总建筑面积近26万平米，新增土地出让价款约21.37亿元。而在更早的出让合同里，约定的出让价款是1704.39万元。从一千多万，到20多个亿，这个土地出让金的缴纳对于中国武夷可不是什么小数字，这家公司2019年全年的净利润只有3.59亿元。虽然，补缴土地出让金的是南区西侧地块，融御是东侧地块，但整个武夷花园南区是一个整体大盘。融御这个项目沾了副中心的光，同时也因为这份光，推进的过程比一般的项目，多了无数的困难。

4  关于公租房问题

金融街武夷·融御的4栋公租房已经入住了，居住者都是公务员，而且，大多数官阶都在副处级以上，小区居民素质这方方面面的就不需要担心了；对于，那些生意场上的客群来讲简直就不要太友好了。

5  关于学区问题

随着市政府的东迁，一些优质学校也落地通州，人大附中已经投入使用，人民大学通州新校区正在建设，还有规划的北京学校。

学校很多，但大部分都位于潞城镇，是给政府办公人员的配套教育设施。

融御周边已有北京二中通州校区、北京小学通州分校、北京通州芙蓉小学。

融御小区内部还会配建一所36班六年制的小学和2所幼儿园，据了解还将配建的小学应该是东西城的名校。

6  关于日常生活问题

项目南侧是副中心交通枢纽，将来三线换乘，还有大型商业综合体，新光天地（运河商务区），通州合生汇；

从距离所在地到武夷华联商场仅500米，且华联购物中心已经开业，商场内包括了电影院、餐饮、服饰等，能满足日常一些比较常见的生活需求。

如果，还不满足你还可以去周边的万达广场（万达版块），罗斯福广场，华远好天地，华联商厦，家乐福，生活方面还是比较方便的哈。

融御自身还规划了6万平的商业和底商，也能够满足业主们的日常生活娱乐所需。

融御距离环球影城大约在6公里左右，如果，选择自驾的话，时间在半小时左右，并且等后期交通枢纽开通后可以乘坐地铁直达噢。

7关于融御出行问题

位于北京通州区，东长安街延长线和东六环与通胡大街的交汇处，北京市政府西北侧约1700米，北京城市副中心的核心区域，155中的01组团内的不多待售商品房项目，算的上是通州目前离市政府核心区较近的一个项目了。

正在修建中的副中心交通枢纽就位于融御项目南侧700米，这个交通枢纽为驱动城市发展的综合体，未来也将是距离项目较近的地铁站，总建面约238万平米，建成后将成为亚洲较大的交通枢纽，同时地上还会兴建大型购物中心、地标建筑和5A级办公集群；

未来两个机场的联络线（S6到两个机场的轨道交通时间均在半小时左右)、北京新老城区的联络线都将在这里交汇，京唐、京秦、京滨等五条高铁及6号线、18号线（即R1大站快轨线、通州核心区到门头沟区、预计2023年通车）、平谷线（即22号线从平谷发车路过副中心到东大桥、预计2022年通车）这三条地铁也将在这里汇集，落成后会变成整个京津冀的交通核，未来融御业主也将是较大的TOD 受益者。

目前来看，项目周围没有地铁站，但是距离项目两百米处有一个交车站，乘坐公交可以到达四惠公交枢纽、北京站以及通州内各个区域，交通还是比较便捷的。

8关于公园问题

距融御3公里处的城市绿心，总占地11.2平方公里，以大面积绿地和博物馆、图书馆、歌剧院三大配套建筑组成，预计今年十一前开园；

融御东侧的大面积景观带和当前改造中的六环空中花园，届时将为副中心提供源源不断的鲜氧和生机。

融御作为离城市绿心较近的商品房项目，业主无疑是较大的受益者。

9关于装修标准

融御选用7大国际一线品牌精装，嘉格纳冰箱、海格/诺尔德橱柜、帝泽烟机灶具等等，仅厨电配置就高达40余万元。融御秉承着匠人精神和健康奢华精装致敬城市峯层。

10  关于竟品问题

该区域内的二手房项目有：

BOBO自由城、新华联运河湾、百合湾，价格都在6万到6.5之间，在这个区域，买个二手的一居室，首付需要120到130万，基本上与融御的这个新房小户型价格持平。

该区域内的竟品新房项目有：

1，京贸国际西，价格7.2万/㎡，有69㎡-140㎡1到3居，总价区间490万到1058万。精装修，优点是现房，园林绿化好。

通州的竟品新房项目有：

1，禹洲·朗廷湾，建筑共14栋，总户数242，其中8#楼为7层洋房，均为125㎡户型，其余13栋楼为9-11层的小高层。户型为80三居、90三居、125三居，首期开5栋楼，总价420万元/套起。

2，城市之光·东望，紧邻17号线首站，7站直达CBD，区域内三地铁交汇；项目三期新品入市， 目前90~148㎡3-4居排卡中，总价400万就可安家地铁旁。

3，北京东湾，位于通州北苑，长安街东延长线—新华大街向北500米，通惠北路东。较近的地铁是北关站和北苑站。

项目总户数964套，户型有60㎡一居、70-98㎡两居、106-129㎡三居、130㎡四居，均价68500元/㎡，总价400万起。

4，京贸国际城，项目为运河核心区的纯商品房, 共13栋楼,5327户，本次开盘推出69-140㎡的1-3居，具体有69㎡一居，75-95㎡两居 123-140㎡三居，精装修，70年产权住宅。总价497万元起/套。

5，华业玫瑰东筑项目较后一栋楼在售，共计163套，现较低价45000元/㎡，户型面积为50-140平米产品，非毛坯交房，总价 336万元起/套。

6，运河铭著，项目位处通州温榆河畔，在售100平米两居、140平米3居，总价450万元起/套，非毛坯现房。

11  关于样板间

12  关于户型问题

融御的户型一直是项目的病诟，跟西城天铸一样，有好的地段，好的区域配套，好的园林绿化，好的...各个方面...只是到了户型就让人摇头了。当然项目没有优质项目，亦如人无完人一样。选择适合自己的才较重要。

点评：D户型50㎡一居，这个户型只有4号楼才有，总价在330万出头,主功能区客厅主卧全朝南；

厨房餐厅，距离合理，融御的每一个户型都是暗卫，几个户型对比下来你会发现较好的居然是这个一居室，你说，这找谁说理去。

点评：B户型72㎡两居，属于两梯四户里的半通透户型，融御的每一个户型都是暗卫，次卧朝西局部采光的全南户型，次卧的采光不足，有独立餐厅，餐客一体，客厅全南采光方面还是没问题的；

厨房是L型厨房，对于刚需来讲够用且合理，能享受南向采光的功能空间居然只有主卧。

点评：C2户型79㎡两居，总价420-460万元；南北通透，主卧朝南，卫生间为暗卫，中规中矩的设计。

点评：A户型90㎡三居，均为边户型，也是一期较大的户型，总价不到600万元，项目的每一个户型都是暗卫，能享受南向采光的功能空间居然只有主卧，客厅为东西向，主卧朝南，双次卧朝北，餐厅没有位置，只能在过道上。

13 结语

通州副中心155平方公里规划，是政府投资砸钱较多的板块。

未来，从北京发展来看，城市副中心将形成较佳的教育、医疗、商业、交通等等一系列资源聚集；未来的通州，和之前相比肯定会有一个翻天覆地的变化。

如果大家有通州的购房资质，我建议可以购买。

如果首付低，可以考虑一期小面积的融御，当然想买大面积的可以等二期，相信在户型上会优化许多；

目前据项目介绍，排卡客户超过900组；

如果属实的话，相信开盘当天也会是一种久违的盛况....