本期测评，评论君要扒的是，位于北京房山区的高端改善项目，中粮·京西祥云。

前段时间走访到项目，逛完示范区和样板间，便铁心要扒一下，原因嘛，主要有这么几个：

首先，卖得不错。从数据上看，整个六月份的成交金额和套数，在商品房的排名都是排名前列，这样的热点项目，「好评与差评」不容错过。

其次，总价很有想象力。600到800万预算内，以精装解决四居改善需求。评论君本能觉得很多粉丝会对这个总价感兴趣。

最后，请原谅评论君的任性，扒完几个片区，轮也要轮到房山了。曾经的刚需大本营，已经到了产品更新迭代、置业心理升级的关口，现在是好时机吗？

希望大家都能在本文中，找到想要的答案。

壹丨First

对于北京来说，每个区都有它的价格逻辑。之前评论君写过门头沟，是典型的土地投资驱动型板块，通州则是典型的政策驱动型。

相较之下，房山貌似比较缺乏炒作概念。

虽然在政府层面与开发商层面，已经公开讲出「中央休闲购物区」，却总觉得与昌平未来科技城，或者亦庄经济开发区不在一个量级上。

房山的价格逻辑，跟土地和政策都不太沾边，它比较原始。评论君觉得，主要在以下几个方面：

1、房价在各区中偏低，大量刚需入场；

2、承接丰台以及海淀，在西南方向上的改善型外溢；

3、区域内产品的置换升级。

所以，对于房山区域本身，改善型、近地铁、近五环是评论君建议大家注意的三个关键词。

项目区位

理清了这个价格逻辑，再回到项目上，你会发现京西祥云的价格逻辑中，首先就有一个非常容易被「房山板块」误导了的核心事实：它虽然地处房山，但与丰台非常接近。

在房山线稻田站附近，它与西南五环的直线距离，大概只有四公里。

稻田站地铁口到项目，大概有900多米，步行的距离尺度还算不错，而未来房山线还将与10号线首经贸站接驳。

这样一来，不管是到丰台科技园，还是到丽泽金融商务区，都会更方便。拉近和内城距离的同时，外溢也会更顺畅。

房山线

除了产业区位，项目紧邻永定河绿色生态发展带，生态景观很不错。永定河绿色生态发展带，已经多次出现在了市政府的官方行政议程中，它构成了京西祥云故事一个很大的心理支撑。

据说，开发商正在想办法，打通一条从社区通向河岸的道路，如果能实现的话，夏季入夜，陪着家人到河边散散步，也是极好的。

贰丨Second

下面，我们来谈谈产品。

项目信息

一、评论君查到，项目总占地面积约8.6万方，建筑面积约16万方，但产品只规划了小高层。

按照惯例，在16万方的体量中，北京的开发商都会组合几种不同类型的产品，拉高排低，布局一些高溢价的低密度产品。但是，京西祥云有点另辟蹊径。

操盘手给出的说法是，希望通过类似兵营的规划，制造出更多的公共空间，高低配的话，可能就没办法规划处一条围绕整个项目的公共跑道。

而且，单纯的产品规划，能吸引到来自于同一个收入层面，具备相同特质的住户。跟自己同等水平的人打交道，总是比较舒服。

而评论君猜测，项目方没说出来的原因，也许是希望把项目打造成一个高周转改善产品。

如果配备叠拼产品，虽然可能价格高一点，但去化周期，势必会被拉长。在理想与情怀之间，最终开发商选择了后者，希望营造一个偏向中产阶层的年轻活力社区，它的客群不要差异很大，而是有趋同性的价值观。

项目售楼处

二、主力户型为140平四室、125平四室，除此之外还有少量115平三室。

最近走访的几个项目，主力户型基本都是四居，虽然面积和尺度各有差异，但总离不开、套房、南向双主卧这几个要素。

京西祥云也不例外。评论君打听到，140平户型，大约有30平的拓展面积，实际面积大概有170平。

南向是双套房的设计，卧室面宽都是3.6米，目测整个主卧套房大概有27平，面积比较豪爽。

项目样板间

从户型图上看，北向的两个卧室，面积都在10平米左右，这个面积就比较考验开发商的空间收纳的能力，如果收纳功夫了得，10平米的北向卧室是足够的。

在样板间中，北向两间卧室并未隔开，这个双儿童卧室，是京西祥云的一大亮点。未来，它可以隔开变成两个儿童房，也可以打通，变成两个孩子的集体空间。在样板间的感受是，打通显得更为宽敞，人性化感受更为强烈。

整体看完，户型的规划，基本能满足二胎改善的居室要求，尺度则属于入门级改善的基本款。

叁丨Third

相较之下，更能形成价格支撑点的，其实是京西祥云的精装细节和逆天的自带配套。

三、项目精装交付，不过装修风格并不奢华，而是比较清新简约，很符合新中产的审美。

可圈可点的，是项目在细节上的设计，评论君最喜欢厨房的可移动电源，不用担心拿个电壶烧水，插座线还不够长。

除此之外，水龙头是抽拉式的，便于清洗水槽的各个角落。室内还准备了足够多的USB接口，随便你在哪充电。

项目样板间

类似的工艺还有很多，据说有159项，这些工艺细节，决定了这个房子在交付之后，究竟好用不好用，也是过去两三年全国开发商产品修炼的核心。这也容易理解，房价贵了，开发商必须走控总价逻辑，然后，在这个总价区间内，尽可能多地作出性价比与全配置。

从现场观察看，京西祥云这方面的功夫修炼，追求实用性，基本没有短板。

四、配备移动大悦城，项目后期的商业和生活配套，社区内留有专用物业面积，自带配套。

拥有了大悦城这块商业铭牌后，中粮正在试图把它的迷你版，移动大悦城移植到住宅线，这是京西祥云的天然优势。

实际上，项目已经把言几又、illy、Hi百货等等，很多我们平时会逛的品牌，直接搬进了售楼处。

移动大悦城体验区

项目交付后，它们会移入专用的物业面积内。它明确告诉你，未来在社区中，可提前展示与大悦城合作的一线品牌的爆款产品与基本款产品，等于说，展示台就在社区，现场体验，网上下单。

沙县小吃加黄焖鸡米饭，就能做社区配套的时代，早该过去了。

五、另外，大家都很困扰的，看病难这个痛点，项目也给出了解决方案。

京西祥云专门辟出了近千平的面积，安置了与元化医疗合作的社区健康中心，目前在售楼处也有体验点。

医疗展示区

平时一些头痛发烧，在社区范围内就能解决，而在日常诊疗之外，健康中心还能提供额外服务。

如果病症超出诊治范围，健康中心会直接推荐北京三甲医院中，最切合症状的科室，并替你挂号，提供客户专用通道。

简直太贴心了好么，在北京，「方便看医」是一个昂贵的词汇。更重要的是，这项医疗服务，排名前列年免费。

肆 | Forth

最后，我们说一下成本和房价。

各项成本中，最主要自然是土地成本。2015年，中粮天恒联合体，42亿竞得项目用地。

折合楼面价高达2.95万元/平，当时周边商品房的在售价格，也不过2.7万/平。

表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量，会随着项目不同而调整

本次测算，以批准预售面积为标的，面积大概在4万平

土地成本之外的，装修成本以及建安工程，基本可以涵盖在1万/平左右。

评论君查到，项目6月份的成交均价，大概在5.2万/平左右。按照这个标准，项目净利率约为10%，基本在业内的平均线上。

不过大家更关心的可能是，以5.2万/平的单价，项目140平户型，其实700多万就可以入手。

而如果你能有幸买到115平的少量户型，留出600万冒头的预算，也就够了。

从整个北京市场上来看，600-800万的总价，还蛮具备竞争力的。

就房山本身来说，其实也正经历着，刚需向改善的转化，这个过程，需要产品的迭代来配合完成。

实际上，随着房山大量刚需库存的消耗，房山已经完成一轮上涨。

去年初房山板块的价格还在2.5万/平，到年底，就已经上涨到年底4.5万/平，今年更是突破5万/平。

你会看到，北京最后的房价低点，房山的房价，正在向五环内靠拢。

作为房山目前在售的800万总价高端改善盘中，距离五环最近的项目，中粮京西祥云此刻站在一个很有售卖优势的逻辑上。

当你评估它的投资价值时，你已经很难在大脑中简单用「房山」这个关键词把它排除在外。

因为它身上的五环概念比它的房山板块概念更足，只需要数分钟时间，就可以汇入五环车流，进入到我们更习惯的生活场景。

你会因为「房山」偏见错过它么，希望你不会。

本文转载自微信公众号“好评与差评”