昨天中午一个哥们约我吃饭，见面后愁眉苦脸的，我说你这七夕看来没过好啊。他说较近有个让他比较闹心的事儿，就是自己家市区现在有套不算太老也不算新的小房子，想卖了换一套大一点的，可是挂出去好久了，也没几个人看，始终没有意向买家。

我这个朋友算是典型的改善置换需求，从目前楼市情况来看，市场趋冷，卖家也没那么傲娇了，其实是比较适合置换的。但是如果您要是看上了某个二手房小区，虽然这个小区没有大毛病但就是成交不太好，那您还考虑买吗？

影响市场上二手房流通的情况有很多种，诸如价格、房龄、物业、学区、交通等。比如，一些小区挂牌房源多、价格低，但是成交缓慢，而相邻小区由于品质、配套等优势，即使价格较高，依旧热销。所以需要综合考量。

Part 1 近期北京各个区域难卖排名

房山、海淀、 昌平排名北京市各行政区难卖的前三位。堂堂大海淀，为何排名第二难？根据数据研究中心的统计指数，在小区难卖指数中，挂牌、成交比所占的权重较高，而7月海淀二手房挂牌较多但成交量较少，成交周期长，因此排名靠前。

Part 2 二手房交易市场中是否有规律可循

为什么好的地段房子难以卖出？为什么近郊的房子反而卖的好呢？要知道，二手房市场中有四种不能碰的房子，价值不菲的豪宅、酒店式公寓、配套差交通不太方便的近郊次新房、市中心的老旧房子，这些房源基本从价格和居住品质上本身就减分了。

首先，价格不菲的豪宅并不是这类房子不好，而是因为它不是一般人能够承受的起的。买得起这类二手房豪宅的购房者本身也有钱，也不是首套购房者，买房也不急着住，所以交易时间长和总价高造成了这类房子的成交难。

其次，如果您投资酒店式公寓，那么我建议您以出租的目的购买。因为这类型房源户型小，功能全，非常容易出租，但是由于不能落户，而且交易的税费较高所以转手就比较困难。尤其今年又出台了一系列政策，相信我不细说大家都能明白。

再次，大家不难发现这么一个规律，就是租房的时候，临铁与否租金上还是有明显差异的。这也同样适用于二手房买卖中。即便是房子较新，小区也不差，但是不临铁，交通不方便，不管是自住还是投资都会受到影响，所以这类二手房的关注度始终不高。

较后，来说下市区的老旧小。这些房子有一个优势也是不多优势，就是地段好，生活配套全。但是也存在很多弊端，比如户型老旧设计不合理，没有电梯，物业管理不完善或者没有物业，小区停车位不足等。如果这些小区加上学区的光环就自不必说，如果没有学区这一加分项，恐怕很少有人选择这样的房源自住了。

Part 3 北京近90天难卖小区又有哪些

按照下方表格，我们把这些难卖小区分为两大类：

二三环间的小区：这类房子占据城市的中心地段，地段还是非常有优势的。但由于小区建设年代久远，小区停车位不足，绿化环境不好，物业管理不完善，户型老旧且贷款也受到各方面的限制等因素，销量情况也不好。

五六环间的小区：较大的原因之一是小区质量较好，居住感受好，因此换手家庭较少，小区属于非活跃小区，综合下来，难卖指数也比较高。

（点击图片查看大图）

我们只是列举了北京主城及近郊区的普通商品住宅，不包括延庆、怀柔、密云及平谷这些区域。难卖指数只能在一定程度上或一个侧面反映市场状况，并不特别。所以您选择的二手房的时候，要从自身需求和房源本身多角度出发综合考量，欢迎您点击右下角留言，把您觉得不错或者不好的二手房小区告诉我们，后续我们再分几类为大家介绍您感兴趣的二手房小区。

附：近期北京部分二手房小区价格一览表

（点击图片查看大图）

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