👀3月北京各区新房去化情况，后台回复【网签】查看

👀 北京新房楼面价倒挂数据，回复【楼面价】查看

👀北京各板块新房次新破发榜，后台回复【破发】查看

今天，北京土拍迎来4月收官战。

朝阳东坝、昌平平西府、丰台万泉寺三宗宅地同日竞价，总起始价超过91亿元。这是今年以来北京单日体量最大的一轮土拍。

结果很快就出了。

三块地，几乎全部底价成交。

但数字归数字，背后的逻辑远比“底价”两个字沉重。

先说结果。

丰台万泉寺0007地块，华润置地以57.711亿元底价摘得，折合名义楼面价5.85万/平方米，加上河道绿化带无偿配建成本3.74亿元，实际楼面价约6.23万/平方米。

朝阳东坝1105-01地块，金茂以20.981亿元底价拿下，楼面价约4.11万/平方米。

昌平平西府0002地块，华润置地+未来科学城联合体以12.905亿元底价成交，楼面价约2万/平方米。

三宗地一顿操作，总成交价91.597亿元。

但真正值得我们坐下来好好聊的，是三块地背后的三个截然不同的故事。

先讲今天能量最大的一块。

01.

万泉寺0007地块：一条改变丽泽定价体系的分界线

先亮一个很多人还没意识到的结论——

万泉寺这块地能不能卖到10万，甚至12万，这根本不重要。

重要的是，它的存在本身，就已经在改写市场定价的锚。

凭啥？这块地太能打了。

首先，地块基本面

丰台区太平桥街道，二环到三环之间，丽泽金融商务区核心范围之内，面积3.95万方，地上建面约9.87万方，容积率2.5，控高80米，局部不超90米。

地图上一看就明白——

图源：北京市规划和自然委员会

北边紧挨龙湖丽泽天街，开车三四分钟就能到丽泽SOHO；步行不到一公里就到地铁丽泽商务区站，14号线和16号线双轨换乘，未来丽泽航站楼也在这站联通；东南两侧被莲花河和丰草河两股水系环抱，沿河17公顷的绿地景观带，也是明确要求竞得人统一升级改造的。

在今天的二环主城，这种条件的地块可以用“稀缺”两个字来形容。

更何况这个地不仅在三环内，还在丽泽核心，还没有铁路穿行，还挨着水岸。

这种地一旦亮相，就不止是“多了一个竞品”，而是一次对附近现有楼盘居住价值的集体审计。

02.

但华润真的捡了便宜吗？

说实话——并没有。

看过竞买条件的都知道，这块地有个大坑。规则写得清清楚楚：17公顷的河道绿化带，竞得人负责升级改造，建安成本不低于2200块一方，修完全部无偿移交。算下来这笔加在大头成本里的数额会是——起码3.74个亿。

如果你把这三亿多的成本分摊到9.87万方的住宅面积上，实际楼面价再核算一次，结果是6.23万一个平方。光是成本就已经逼平隔壁丽金府的拿地价了（6.2万/平）。

根本就没有太多“捡漏”的空间。

还有两块文物原址需要保留——马尔格尔古德碑和万泉寺公园石刻——这个条件进一步把开发商的动态算账能力逼到了墙角。

那么，什么才是丽泽楼价被检验的真实水位？

答案是8.98-9.91万元/平。

这不是万泉寺的售价，而是丽金府网签的最新均价（4月网签均值）——经历深度调整之后甩干水分的真实数字。今年4月成交量虽有回暖，但价格已从此前最高10.77万元/平回调至这个水平。

而更微妙的是南边中海丽泽叁號院，从去年6月开盘至今将近11个月，530套房源网签仅171套，整体去化不仅没突破33%，还伴随着整个丽泽板块均价从十万加掉到8.8万，累计回调逼近15个点。

足见，三环以内丽泽的地段红利，今天落地在售价支撑上，已经没有前两年想象得那么轻松了。

所以，当6.23万元/平的隐形地价成本、站上了8.9万/平的售价水位线，留给华润的利润空间并不大。如果打价格战，真的是谁也好不了，坐等吃瓜。

所以单以楼面价看，其实这宗地并没有多少优势。

03.

事实上，中海已经「动手」了

同一区域最直接的竞品是丽金府。论产品它不一定差，丰台在产品力最卷的区域，阳台、设备平台、花池、能上的全送了，

△丽金府户型图

但它有几个绕不过去的硬伤：紧邻铁路线，噪音敏感客群介意；偏南不够核心。

在当下的市场环境下，项目也没坐以待毙，据消息，目前已经有卖到8.9万/平。

而且，人家在市场好的时候，10万+/平的价格也是卖出去过的，

这么看，万泉寺项目要打价格战的话，更不是什么明智之举。

△乐居追地

不过万泉寺B也有自己的优势。没有铁路、更靠近丽泽中心、被双水岸环绕还配建好商业体系，产品可以站在纯四代/五代住宅的最高水准去创新。

据传万泉寺项目可能会颠覆目前北方“好房子”设计模式，往南方四代宅那种更激进的方向去做。

目前透漏的结构有类似华润在九棵树的北京润府实现的TOD地下连通等模式。

更多突破，拭目以待了。

04、

东坝1105-01地块：一次看起来很有性价比，但处处是陷阱的入局

拍之前据说很多人在讨论，东坝这块地的均价四万能拿下，值不值入。但我觉得，值不值不是看楼面价绝对值，而是看它跟卖出去的价格之间，还隔着多少消化不掉的成本。

4.1万对8万+，看起来利润空间确实很大，但东坝这个板块，溢价实现的路径可能远比想象中曲折。

首先是交通过不去。

金茂拿的这宗地位于东坝南区西南角。从地图上看，单店南路东段确实修得不错，四车道加绿化隔离带，体面得很。但这条路只要往西延伸进五环方向，就会立刻收缩成一条双向两车道的小路——没非机动车道，早晚高峰慢到崩溃。

南向的单店西路也是断头路，在汇景园三四区门口被停车场和学校硬生生截住，根本贯通不到五环。

更离谱的是，这块地离最近的东坝地铁站、东坝南站，直线都超过一公里五。步行通勤基本不现实，得骑共享单车或者坐接驳车。想指望2026年内动工的跨河慢行桥来解决东坝西站的问题？远水根本解不了近渴。

其次，东坝板块内部的竞争，也没有想象中那么美好。

隔壁京投发展在北熙区三期搞得火热，全新案名“森屿文华”刚刷了一遍屏，72到136个平方户型，单价锁定在8.5万这个档位上下，总价560万起步。一、二期还有不少去化压力扛在肩上。

周围21年-23年入市的项目如今现房，价格战更加血腥，中冶德贤御府网签价已跌至6万/㎡左右，二手房市场甚至出现了4万多一平的实际成交价。

而这宗地楼面价才4.1万，定价自由度其实相当大——但是反过来理解，定价越自由，也越可能跌进价格战血腥区。金茂产品但凡进入刚需/首改混战，必然碰上天量的供应，流速会很磨人。

所以金茂拿这块地，玩的不是顺势而为，而是在赌自己的产品能力和东坝路网配套能赶在项目开盘前迎来质变。能不能兑现，未知数十足。一边是令人艳羡的价差空间，一边是路网断头的现实瓶颈，这是一次“表面便宜、暗藏变数”的入局。

也难怪建发最后没出现……

05.

昌平平西府0002地块：低密+低地价，但一切的前提是得选对客群

昌平这块地是三宗里体量压力最小的一块。

用地约3.59万方，建面约6.46万方，容积率1.8，限高60米，起始楼面价在2万左右。

便宜，真便宜，低密，真低密。

拿一个近郊改善盘的卖相，成本上完全没有负担。

但它的配套短板，也必须正视。

△0002地块周边配套

距离8号线平西府站步行超过半小时，基本告别了“地铁壳”。医疗、教育和大型商业偏规划层面有蓝图（未来科学城概念），但落地效率需要购房者自己琢磨。

这块地做了精明的“瘦身”。上一轮出让方案曾有商业配建，楼体量也比现在庞大，如今调整为纯居住并缩小建面，整个操盘规模从900多套直接压到不到600户。做一个小而美的社区，总价段控制得合适，去化压力并不大。但它最好的客户画像，其实不在刚需通勤族，而在海淀外溢、北清路沿线产业人群以及地缘置换群体。

4月北京土拍收官，预期中的火热场面并未出现，满场写着的只有两个字：算账。

再回头看此前两次看似“抢地”的热闹，剥开壳看，内核依然是精算——开发难度不大、去化压力不大、拿地成本不大。每一条都严丝合缝地卡在安全线上。

与其说房企在抢地，不如说他们只是在为自己的性价比共识买单。

市场，依旧清醒。

关注「京楼壹号」，获取一线北京楼市真知。

想了解更多新房资讯，或需要专业项目分析？

欢迎扫码添加小助理，享受一对一专属咨询服务！