👀7月北京各区新房去化情况，后台回复【网签】查看

今天的土拍，我有两个感受，

一个是今天的土拍和今天预告的暴雨一样，阵仗很大，雨势渐弱。

另一个是，北京豪宅溢价率干不过小改。

刚刚，金茂以97.61亿元竞得海淀四季青西冉地块，

溢价率定格在

14.1%

经营楼面价约

8.8万/㎡

这个数字，刷新了今年北京土拍的总价纪录，却远低于此前不少业内人士“冲百亿、破9万”的预期。

130轮举牌，最后卡在97.61亿，没人再跟了。

现场有种微妙的克制。就像北京预报了一整天的大暴雨，最后只在凌晨爆了一阵，最后淅淅沥沥阴阴沉沉归于沉寂。

而另一宗地，石景山苹果园地块却拍出了热情，溢价率23.48%。

一天三块地，揽金超百亿，成绩单不差，但那股“地王出世、万人空巷”的狂热劲儿，没了。

开发商们不是没钱，是不敢上头了，确定性（好卖）比什么都重要。

因为游戏的底层逻辑，正在发生比我们想象中更彻底的重置。

壹

西冉备受市场关注不是没有原因的，出身好，背景硬。

四环边、西山别墅区腹地、能当第一居所的顶级豪宅胚子。

这里的保值能力全北京数一数二：

以颐和金茂府为例，主力户型200平以上，目前二手裸房单价降幅仅5%-7%，而同期北京大盘降幅超过11%，部分概念型豪宅甚至跌了30%以上。香山壹号院同样坚挺，开盘2020年9月30日 开盘均价11.6万/平，如今13万/平。

而西冉本身的客群厚度也很踏实，西冉这两宗地卡在西四环与五环之间，南望西山别墅区，往东经由杏石口路能迅速接入四环路网，直达中关村、万柳、金融街。

相比海淀五环外的一些新盘，它离城市心脏更近，又不像半壁店那样受制于机场、铁路和封闭大院造成的城市“微循环死角”。它有底气说自己是“富人的城市桃源”，而不只是“远郊的第二居所”。万柳世纪城置换族、中关村金融街通勤客、西山老别墅换平层的业主，都盯着这里。

再加上地块本身1.6的容积率、25米限高，允许做风雨连廊、架空层，摆明了要打造低密顶豪，绝对能满足这部分老改善对四代住宅更新的需求。

但14.1%的溢价率还是给市场吹了吹冷风。

虽然在当下的北京土拍市场这样的溢价率不算低，但也绝对谈不上疯狂。

要知道，这可是海淀今年供应的第一宗宅地，是公认的“年度地王候选”，是各家房企年初就盯着的肥肉。放在三年前，这种地块不拍到竞高标准、竞政府产权份额，那都不叫结束。

而今天，金茂落槌的那一刻，其他几家没有死磕到底。大家心里都揣着一本明账，那条红线划得很清晰：再往上冲，算不过账了。

这种集体性的冷静，比一块地王的诞生，更能说明此刻的中国楼市到底在经历什么。

但你也别着急沮丧，因为石景山苹果园热情高涨。

看看这宗地的位置和楼面价你就懂了。

楼面价3.6万元/㎡，再看看这成熟的配套，未来89-120平产品，总价400万左右起步，刚改小改妥妥拿下。

要知道隔壁元玺和中海寰宇天下，成交均价都在6.7万左右。东侧隔街的越秀天玥楼板价就4.3万元/㎡，均价约5.5-6.8万元/㎡。苹果园这宗地卖5.4万/平也有得赚。

贰

为什么会这样？

高盛这两天发了一份报告，名字很学术——《中国居民资产负债表：趋势拐点已经出现》。核心意思其实就一句话：靠房子堆起来的家庭财富，已经走到头了。

报告给出了一个残酷的增长曲线：

1992到2002年，中国居民家庭资产年均增速25%；

2002到2012年，20%；

2012到2022年，10%；

2025年之后，预计只剩5%左右。

从“快车道”跌进“慢速时代”，而且没看到任何V型反转的可能，是“L型触底徘徊”。

更关键的是资产结构那条数据线：2021年地产顶峰时，房子占居民财富的67%，现金和存款占16%，股票基金等金融资产占17%左右。到了今年一季度，房子占比降到52%，现金和存款升到25%，金融资产占到20%。

短短三四年，近15个百分点的财富份额从砖头里淌出来，流向了银行账户和资本市场。

7月底国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》，已经把住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴、摆在首位，这等于官方定调：房子，正在从“投资品”加速蜕变为“耐用消费品”。

消费品看什么？看功能、看折旧、看居住体验，唯独不能指望它替你完成阶级跃迁。

叁

回到今天这场土拍。

金茂敢拿，是因为它看准了西冉这种地段绝佳、不可复制的超级产品，在未来的“消费品时代”反而会成为稀缺资产——因为市面上99%的房子都回归消费品属性后，那剩下的1%就是硬通货。

但金茂也只出到97.61亿。溢价多一个点，都要掂量掂量未来那批2000万+门槛买家们，还有多少弹药，这是个需要反复试探的过程。

高盛报告现实：中国居民债务与可支配收入之比已经达到140%。房价跌了，贷款还在。资产负债表修复的漫漫长路，刚开了个头。这解释了为什么那么多口袋有钱的人，宁可把钱存银行，也不冲进楼市或股市——信心，还没有彻底回来。

过去二十年，我们习惯了一种逻辑：政策松绑—杠杆加上—房价上涨—财富膨胀。这个链条在每个周期里都有效，以至于我们以为它会是永恒真理。

但现在，这条逻辑链断了。断在居民端加杠杆的意愿触及天花板，断在收入预期发生了结构性改变，断在人口和城镇化这些底层变量同时转向。

今天，北京新地王出现；今天北京新房二手房新政后成交量刷出近期单日新高……

但不要因为这些信息产生焦虑，去够那些你跳起来也够不着的债务。如果你手握两三千万，那就去搏真正的核心资产；如果你只是想过好日子，那么苹果园5万+的地铁房，或者类似的城市成熟板块，安心住下，把日子过成诗，也没什么不好。

毕竟，让房子回归房子，让生活回归生活，才是这个分化时代最清醒的活法。