现在的房子越来越消费品化了。

三天迭代产品力、两天超级黑科技，更新迭代太快了，新房产品的更新，早就是“三年河东三年河西”的快消时代。

光看产品，转眼间就得被时代out。

如果给挑房来个优先级，最能有安全感的，一定还得是地段。

但地段又分两类：

一类是有确定性的，奔着环线买就对了，当然价格就不用说了，高净值人群首选；‍‍‍

如果预算有限，另一类就是能下注的、有发展空间的区域。

█1.以城六区外为代表，北京第一个想到的是通州城市副中心。

曾经的下限足够低，规划的定位也足够高，曾经的感觉是，一场豪赌。但结合近些年在北京生活最大的感受，北京人对规划兑现的包容度尤其高，几乎不会有人质疑规划的真实性，规划只要一出，落地就是时间上的问题。

事实证明，北京和土著用他们的坚定再一次颠覆了认知。‍‍‍‍‍‍从2014年有规划开始，副中心作为示范带动非首都功能疏解，优化提升首都功能的头号种子选手，带着如航母一般庞大的构想，开始了轰轰烈烈的“造城运动”：昔日的古码头和今天的副中心，这差距，几乎等于再造新城。近十年来每年千亿的投资规模往里砸，雄心肉眼可见的大。

规划的内容，简单来说，有一带一轴做骨架，布局三大区域：运河商务区、政务办公和文化旅游区，未来将会成为新的首都政务中心，几乎是全方位、无弱点的在给副中心上高度，空间巨大。不过，最震撼的，还是交通规划里，密密麻麻串联起来的轨道交通枢纽站。

█2.对于要发展的地区来说，交通+政务的迁移几乎是硬通货类的存在。

‍‍北京环境更特殊，市民、楼市对地铁的依赖性极高，所以副中心轨道交通枢纽才显得尤为重要。

副中心站枢纽工程包括地下建筑规模约128万平方米，地上规划建筑规模约139万平方米，建成后，这将会是全亚洲最大的地下交通枢纽，含金量极高，土地价值、区域综合价值都会随之飞涨。然而，这在它强大的交通换乘能力上不值一提。根据目前公示的规划进度，预计在2025年，副中心枢纽站能具备开通条件，地铁6号线、平谷线和京唐城际铁路这三条线首先通车；交通线路全部落地后，在这里，能实现5分钟之内，6号线、22号线、M101号线、副中心线、S6号线、京滨城际、京唐城际八轨换乘。

15分钟就能到达首都机场，35分钟到达大兴机场；一小时到达天津滨海新区和雄安新区。除交通之外，教育上，通州引入了多所北京的名校进入，几乎达到量级翻倍；医疗上，安贞医院的总部也会搬迁过来。

目前，通州已经连续三年资本增长率排名全北京第一。

█3.通州城市副中心被分成12个民生共享组团，里面位置最好的，是核芯01组团。

这个位置，恰好在黄金三角区，西临运河商务区，东临政务中心，上面提到的副中心综合交通枢纽坐落在内。

目前组团内的新房项目只有一个：金融街武夷融御的三期，是金融街控股&中国武夷双国企联手打造的项目，也是这个地块里最后一块住宅用地了。

数据上，这个项目之前的市场认可度很高。

之前一二期卖得都不错，是三年霸榜通州和北京销售排行榜的红盘，2020、2022、2023年通州的住宅网签金额冠军。

据说，这个项目“体制内指数”很高，可能是因为毗邻政务办公区的原因。

目前在售的是项目的三期，面积段在75-220平方米，是副中心少有的、全周期的户型类别，照顾到了绝大部分客群；

现在余货量大概有小2000套，现在这个阶段，还能选到心仪的楼层和户型。

█4.产品上，融御是少有的百万平级别的大盘，包容度高的基础上，室内设计和社区配置上都是以居住属性为先。‍‍

而且，据说这次三期产品上相比二期，各方面都进行了升级：

户型上，75-220平方米的面积段，区间跨度非常大，几乎各种需求的客户都有选择空间：

有75-80平方米的实用性二居，功能性更强，上车门槛也低；

也有95-140平方米的多样化三居，功能性和空间舒适度兼具；

还有超阶改善家庭可以选择的180-220平方米的大平层四居，对比之前，纯粹改善产品占比有提升，空间尺度上的舒适感更高，选择性也更多。

室内，升级了全屋的科技系统，人脸识别出入、空气盒子环境监测器等；

相比一二期，三期的位置更好，景观组团更完整，由于容积率低，楼栋排布间距更大，采光时长更长；

绿地面积达到6.6万平方米，整体规划更好，视野更开阔，居住舒适度也更高；

功能区上，社区里还规划了5500平方米的儿童活动区、约500m/700m的二级塑胶跑道，基本各个年龄段都有适合的活动场域，是真正的全龄化社区了。

精装上跟之前一样，都是国际一线品牌，高配精装。‍‍‍‍‍‍

相比产品力，融御的地块价值其实更高，通州最具发展潜力的地区-城市副中心里的正核地段，以长期置业逻辑来看，未来置换的时候会更有优势。

地段越好，资源越密集。

副中心综合交通枢纽站就在项目南侧直线距离大概700米的位置，现在通车的有6号线、京唐铁路、京滨铁路。

2024年底副中心站建设基本完工，大概率2025年底实现通车，交通出行上便捷度非常高，规划线路全部完工通车后，京津冀三城出行价值真正显现，地段价值会更高。

在TOD业态赋能之外，融御周边的其余配套也基本是“满配”：

商业上，离北京华联武夷购物中心直线距离约100米，出门就是逛商场；

生态上，直线距离3公里附近有六大公园；

教育上，直线距离3公里内也有全龄的教育体系，都是公立优质学校，‍融御自己还配建有两所幼儿园、一所小学——后南仓小学紫运校区、一座托老所。

医疗上，通州引入的安贞医院已盖好了，就差开诊，离项目直线距离大概2.8公里。

除了表面上看的见的，更深层的是邻里圈层的纯粹度，基本政商科等全维度的高净值人群聚集在这里，才是更珍贵的“资源聚集”。

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█5.说到底，首套是、置换也是，最关键的考量就是寻找那些能够穿越时间洪流，稳稳守住价值的宝地。

简单来说，就是钱袋子不能缩水，最好还能慢慢鼓起来。

时代不一样，产品也不一样，但能穿越周期的，或许还得是永恒的地段价值。‍

城市中央地段里的最后一块居住用地，在当下市场，安全性会更高，如果以长期主义的视角来选择让你不会输在时间上的产品，武夷融御，算一个。