国人为什么热衷于日本的房地产投资？

在日本投资房地产的好处有哪些？

  1 安定性及高收益率。  

  2 政治稳定，法制健全，房地产波动幅度小。 

  3 日本的城市开发基本已经完成，没有被迫搬迁的事，如果有的话也会得到丰       厚的补偿。 

 4 日本的房地产买卖透明。  

 5 拥有永久所有权。

 6 可以通过投资房产申请办理投资经营管理签证。  

 7 日本非居住者也可购房（没有资产来源要求及背 景调查）。 

 8 房屋出租时，房东没有负担，不需要提供配备, 家具及生活用品。

 9 房屋质量检验严格，管 理维护，体制完善不易老化。

2016年12月6日，日本国会众议院通过了一项旨在推广博彩的法案， 并将法案提交参议院审议。东京和大阪可能会开设赌场度假区等，令不 少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期 。由于奥运效应北京在2008 年奥运会后房价大幅上涨。   而且目前欧美等地区的物业投资回报已不及往日，中国内地房地产的风险正在增加，要获得5%--6%的稳定回报并不容易，所以不少投资者把焦点重投日本房地产市场。   

日本购房流程：

排名前列步  做好投资预算   

（例 一套售价2000万日币的房子，预算要在2120万日元 的资金，120万日元是买房需要的各种费用）。  

 第二步  找房看房    

 用途，地域，房屋类型，面积，房型，建筑年份，车站 远近。注意内装，设备更新情况，房屋维修履历，确认每年 固定资产税金额，带租约的确认租约期间。     

第三步  交定金，签订买卖合同 注意内容 

①填写购房意向书（日本房屋买卖不接受口头交涉）协商合同    内容。

 ②由有宅地建物取引士资格的专业人员（经纪人）对该房产的【重要事项说明书】进行讲解，同意接受所有款项没有异议后   在此文件上签字盖章。 

③交定金，签署正式购房合同。 

第四步  结尾款 办理产权变更手续     

过户时本着维护买卖双方权益的立场，过户手续是由 司法书士在场确认卖方手续无误，同意买方付款，手续由 司法书士当天递交法务局，一般两周，10个工作日前后拿 到房产证。

 ※需要准备的尾款,身份证公证书原件,护照复印件。

日本购房的常见问题

 1.在日本购置不动产后对于入境与签证会有什么好处？     

因为日本不属于移民国家，单纯的购置房产对于入境签证等没有特殊的待 遇。但是，通过投资不动产注册公司，可以申请经营管理签证，在日本连续居 住5年以上有3年纳税记录，没有不良记录的可以根据个人意愿申请归化入籍。

 2. 日本地震比较多，还是比较担心

日本是个岛国，由于特殊的地理位置，地震频发，也正是这个原因防震，日本的耐震的建筑技术在世界属于先进的地位，昭和56年(1981年)新耐震基准法出台 后，所有的建筑必须按照这个标准设计施工才能得到建筑许可，平成12年（2000年） 后这个基准又新增限制条件变得更加严格，新建筑要有10年的建筑保证。在严 格的管理制约下，尽管地震频繁发生，但是每次大的地震都没有出现过房倒屋塌的现象，对于日本的建筑我们充满信心。

 3.  购买中古房（俗称二手房）可以放心吗？     

日本的二手房交易非常普遍，日本的中介公司根据客户要求寻找条件接近 的房源，中介公司都会很负责的调查确认房屋状况，因为中介公司都希望成约， 收取中介费的，每个经纪人都会非常认真工作，当然有经验的经纪人是非常重 要的，还有市场上也会看到有。

【告知事项】的房子 ，意思是该房屋内有过死人记录。 在买卖出租时业内有标识的义务，如有隐瞒会影响执照运营并会产生罚款。 

4.购置房产的区域选择是怎样的？   

  我们公司目前的管理范围是东京23区及东京周边区域（埼玉県、千葉県、 横浜等）因管理物件大部分面向的是日本人租客，所以在考虑物件投资价值方 面较好以日本人的生活习惯及逻辑去衡量，日本人其实并非一定要住在山手线 沿线的东京市中心地带，相反闹中取静，交通便利的地方，只要距离车站15分 以内都是非常有人气的物件。 

5. 日本购置不动产时议价空间是如何考虑的？    

 日本的不动产买卖市场交易制度完善，价格透明，定价之前多是参考比较 同类相近物件的近期成约价格及近期市场卖价，不会出现漫天要价混乱状况。 中国人的考虑习惯与操作不仅不适合日本市场，还会影响中国人在日本不动产 市场的信誉，因此经常会出现交涉被拒绝，卖方宁可等日本本国客户，也不愿 意卖给外国人的现象。在考虑投资不动产的时候，首先以投资金额预算，计算 回报率，再考虑能否接受这样的投报而非一味杀价，日本投资相对适用当地的 思考方式。 

6. 租约惯例是怎样的？                       

 目前管理的物件一般租约为两年，租约期满可以更新。租客在合同期内可 以提前一个月解约，为了确保房东的利益，租客申请租房后，会对申请者进行 严格的租房能力的审查，同时要求申请者加入保证会社，费用多半由租客负担。 （保证会社是在租客发生房租滞纳或晚交发生时，保证会社负责支付）日本租 房的习惯，房东不需要准备家具，家电及生活用品，减少了投资成本。 

7.  购房时中介手续费是怎么计算的？

（详见不动产买卖所需费用）     

不动产买卖所需费用 

购房总价------------指土地和建筑物的金额。  

   2.印花税--------------等同国内的印花税。   

   3.权利变更（过户）----由司法书士负责办理过户手续以及包括对过户费的预算。  

   4.火灾地震保险--------由保险公司对该物件进行预算。「参保年数为任意，分5年、10年」  

    5.中介手续费----------购买价格×3.24％＋6.48万日元 （含税）。 

日本不动产投资与“经营·管理”签证

问：

　　较近，我是通过朋介绍的不动产中介，看中了一套日本不动产的投资项目。中介介绍我说通过在日本设立会社，投资购买不动产用作宿舍的经营（投资额在4000万日元左右），只要年收益达到300万日元以上，就可以申请取得来日的“经营·管理”签证。而且，满足上述条件，申请签证时不需要再雇佣2名职员。请问中介的叙述是真实的吗？如果通过投资不动产并经营来申请“经营·管理”签证，必须要同时再雇佣2名职员吗？

答：

　　在日本经营贸易或其它事业来申请“经营·管理”签证时，其许可的基准如下：

　　① 必须确保用于经营事业的事业所设施。

　　② 所经营的事业，必须达到雇佣2名以上日本人、永住者、定住者、日配或永配的常勤职员（不包括经营者本人），或相匹配的规模。

　　③ 出资金可以达到以上②项的规模（即500万日元以上）时，可以不雇佣常勤职员。

　　实质所投资、经营的事业并不限定于贸易业务。比如经营不动产的租赁中介等业务，只要满足上述条件，也能够取得签证许可。而且，中介经营本社所有的不动产物件时，不需要另外取得宅建业的许可。

　　这里要注意的是，事业规模不是指投资所获得的收益。而所谓投资500万日元，并不是指必须每年投入现金500万日元以上。简单地考虑，初始投资的500万日元出资金，可以认为是每年运营事业的成本。为了保证翌年还能有500万日元的运营成本投入，则每年的销售额只要500万日元以上就可以了。

　　现在投资日本不动产的中国人越来越多了。很中国投资者购买的不动产直接委托在日本的房地产中介业管理，日本房地产中介业从推介、销售、租赁到管理资格。

　　同时，近来在日本经营民宿一时成为了一大热门话题。大家都关心以经营民宿的形式，是否可以取得签证？现实里周围已经有很多民宿存在，但是在法律上要申请签证就必须先取得民宿经营许可才行。

人在海外

直接办理日本投资经营签证的流程！

投资·经营签证是针对在日本【进行投资业务和经营活动】的人所设置的就劳签证。主要有以下活动属于投资经营范围。【1】在日本创立公司，并经营该公司。【2】给在日本的公司进行投资，并经营该公司。【3】代替在日本的经营者(经营者为外国人)，经营该公司。【4】代替给日本公司投资的人（投资人为外国人），经营该公司。【5】从事以上业务的管理工作。

申请投资经营签证的流程（大概框架）

成立公司  →  准备申请投资经营签证需要的资料  →  申请投资经营签证

       在日本成立公司，资本金需要进入到代表取締役或者発起人（出资人）的个人银行账户。

①  拿着这个个人银行账户去成立公司。

②  公司成立完毕之后，开设公司名义的银行账户。

③  把资本金移动到公司名义的银行账户里。

point：因为没有日本中长期签证的外国人在日本没有个人的银行账户，所以一个人完成不了成立公司的手续。需要在日本有一个可以出个人账户的人配合，才能完成成立公司步骤。

・接下来给大家详细的介绍一下成立公司的流程（详细内容）

       详细介绍每一个步骤的时候都会对这个步骤进行解释，所以，和上述内容会有重叠。

1． 在日本成立公司需要有代表取締役、発起人（出资人）。

・代表取締役：经常说成社长，无国籍，无签证限制。

・発起人（出资人）：就是号召成立公司的人。无国籍，无签证限制。

都没有国籍，没有签证的限制这一点来看，任何一个外国人在日本都可以自由的成立公司。不过，从下面成立公司的手续，流程来看，就会明白在日本没有中长期签证的外国人是完成不了成立公司手续的。2．在日本成立公司的流程定款做成　→　定款公证　→注入资本金　→　成立公司

这是定款

写有公司名字，公司地址，公司的经营范围等等的资料

定款做好之后，注入资本金。

       所以注入资本金的这个步骤里，必须把公司的资本金放入発起人或者代表取締役的个人帐户里。在日本没有中长期签证的外国人，银行几乎不会给开设个人帐户，所以没有日本中长期签证的外国人不能自己一个人完成成立公司的手续。

这是発起人或者代表取締役的个人帐户帐户里需要显示资本金的入金记录和余额。对汇款还是现金存入没有要求。3．海外华人如何在日本成立公司       综上所述海外华人在日本没有个人帐户，所以自己完成不了成立公司的手续。       需要找一个在日本信得过的朋友一起做発起人或者代表取締役，这个朋友是日本人还是外国人都没有关系，只要他在日本有个人帐户就可以完成成立公司的手续。公司成立完成之后，开设公司帐户，然后把放在朋友帐户里的资本金转移到公司名义的帐户里。

point：只是在日本的这个朋友如果作为公司的发起人，这个人至少需要出1股以上的资金。如果出账户的人作为代表取缔役，不出钱也可以。所以我们建议让日本配合完成成立公司的人，不作为发起人，作为代表取缔役。

4．成立的公司是这样的

・代表取締役：海外华人，在日本的朋友

・発起人：只有海外华人

point：等海外华人拿到投资经营签证，来到日本之后，在日本的朋友辞去代表取缔役职务，日本的朋友仅仅是出个人银行账户帮助完成成立公司手续而已，以后公司和他就不存在其他关系。

5．较终公司是这样的・代表取締役：海外华人（因为日本的朋友已经辞任了）・発起人：海外华人以上是在成立公司手续方面，在日本配合的朋友需要做的事情。

・接下来是在申请投资经营签证方面，在日本配合的朋友需要做的事情（大概框架）。

1．租办公室或者实体店铺

2．准备日本方面需要提供的签证资料

3．和行政书士对接签证手续

・经常有的疑问

Q1．这个在日本的朋友一定要是日本人吗？

A:不是。

Q2．这个在日本的朋友如果是外国人，一定要是永住吗？

A:不是，因为仅仅是出了一个名义，不参与任何经营活动，所以对签证的种类没有要求。

留学生都可以。

Q3．这个在日本的朋友现在在别的公司工作也可以吗？

A:法律上没有规定在别的公司工作就不能成为其他公司的代表取締役。只是很多公司的规章制度是不允许兼职的，所以这个问题需要向所属公司确认。

Q4.一个公司可以有两个代表取締役吗？

A:可以。

Q5.在日本配合的人以后一定要辞去代表取締役职务吗？

A:需要。

因为一个规模不大的公司，入管局会认为没有两个经营者的工作量。

所以，以后不辞任会对持有投资经营签证的人有影响。

Q6．听说现在可以先申请一个4个月的签证，就可以在没有日本朋友的情况下完成成立公司的手续了，是这样的吗？

A:是的。

只是这个4个月签证过于复杂，本公司暂时不对应。

Q7.在日本配合的人具体需要做什么？

A:因为过于复杂，这些您不需要了解。您想了解这个的目的，无非就是想知道大概会给朋友填多少麻烦，看看朋友是否愿意帮忙而已。

判断这件事较直接有效的方法是，在日本配合您的人，是否和您有利益关系或者是否和您是非常好的亲戚，朋友。不是这层关系，没有人愿意花费大量的时间和精力给您跑这件事。

Q8.如果在日本没有这样的朋友应该怎么办理？

A:我们公司可以配合。

Q9.从海外办理日本的投资经营签证需要什么资料？

A:这个问题不应该存在。做贸易，开饭店，做旅游。。。。根据每个人的事业内容，个人情况资料都会发生变化。而且签证成功与否就看这些根据每个人的情况发生变化的资料上。

像证件照，护照复印件这些固定的资料不可能左右签证的结果。所以，需要根据每个人的情况具体判断需要的资料。

综合摘自：东京在线 等

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日本房地产投资专家【爱家园】

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