哈喽大家好，我是浑身都在拒绝内卷的血拼哥。

经常有人说帝都的特色就是‘内卷’，打工人内卷，企业竞争内卷，就连一年级的小孩上学都在卷，于是，拒绝内卷，“躺平”成了当代人的自救，但是当内卷发生在新房市场，刚需会是什么体验呢？

过去三年，由于刚需项目集中入市，刚需产品的内卷也就此开始。

从2018年北七家9项目肉搏战，到2019年6大开发商鏖战青龙湖，再到2020年亦庄大乱斗，2021年，刚需项目的内卷转战到了东部供应的主战场顺义。

这场内卷意味着价格战，意味着更细致入微的产品PK，但“内卷”真的能让刚需买房群体得到最终的实惠吗？

   先看区位配套 半斤八两  

数据显示，刚刚过去2020年，顺义以5904套的成交，创下了近六年来的新高，使得顺义成为仅次于大兴、昌平、通州成交套数的第四大区。

毫无疑问的是，顺义已经成为北京楼市近年来最热的板块之一。能吸引这么多开发商开发刚需产品，首先你就要明白这个片区无论是配套还是区域均价，肯定都还有上升的空间。想明白了，再往下看。

2020年，顺义拍出了五宗土地，都位于首都国际机场附近的顺义新城马坡板块和仁和镇，相距约10公里的范围内，五个新盘同期对拼。2021年，顺义马坡新增两宗地块。7项目肉搏战一触即发。

顺义新房项目扎堆

那么，就区位来看，马坡和仁和，哪个好？

马坡新城 是顺义政府新办公地，规划方向以金融产业、总部经济为重点。

目前已聚集民生银行总部基地、北京银行科技研发中心、中信银行信息技术研发基地、君康人寿等金融机构总部及功能性总部，城市环境更加整洁，但问题依然是商业配套不足。不过马坡距离顺义老城区比仁和近，大概2-3公里，可以蹭老城区配套，地铁同理。

项目聚集地区的商业配套主要集中在北侧鲁能美丽汇周边。有商业综合体，还有大量临街商业，尤其是餐饮娱乐，可能更多是看个电影吧。

教育有顺义最有名的牛栏山一中实验学校，此外还有马坡小学、顺义第八中学等。

马坡在售项目（国誉府二期体量较大还在去化）

从空间位置上来看，仁和镇离城区更近，从望京驾车到仁和镇大约40分钟车程，但是距离地铁15号线就更远了，6公里左右。

从区域的产业发展来说，仁和镇目前以工业产业园为主，包括北京现代汽车生产基地、北方微电子生产基地、燕京啤酒集团等为主的产业。优点在于，有产业人群，对住房市场有所支撑。

缺点是，工业园区扎堆让区域的整体居住氛围不足，商业配套较少。

仁和镇新房周边 配套可以说是全新打造的，包括4.3万平公园绿地、龙湖的3万平米商业，旭辉的1.9万平米商业街，这些配套的服务群体是仁和“三兄弟”以及东城区回迁安置房和临河村拆迁安置房的业主。

仁和三个在售项目及周边配套

  交通  目前期盼规划  

顺义目前新房几乎都不临地铁，不过根据十四五期间规划，顺义区域规划有15号线东延、R4线、城际铁路联络线和机场捷运，还会完善市郊铁路通密线，这对于顺义通行有所补充。

R4东延示意图草图

R4号线在顺义区“十四五规划”中提出要进行东延，“机场方向在 T3 东侧与城际联络线、新国展机场捷运形成枢纽，顺义方向沿六环东侧辅路、双河大街最后至南彩。沿线服务中德国际合作产业园、林河工业区、仁和镇，建设 16.4 公里。”

东延后，直接利好仁和板块。

   项目PK  内卷开始  

仁和三兄弟已经开始互掐

去年8月，顺义仁和三宗不限价宅地入市，被业界称为“顺义仁和三兄弟”。

公园都会   拥有37栋住宅楼，合计1508户。

路劲御和府 项目14栋住宅楼，共1723户，还有一块教育用地。

龙湖云河砚项目共976户、27栋建筑，其中25栋为住宅楼、1栋为商业建筑、1栋为公共配套建筑。据了解，项目内还计划建设龙湖旗下的长租公寓：冠寓，将和该小区业主共同使用前往地铁站的接驳车。

就这么一亩三分地，集中供应4207套房源，均价3.5万-4万，且全部精装交付，低密社区，这样的产品不卷都难。

于是项目开盘就传出促销活动，按项目楼面积估计，价格战谁最打不起，一目了然。

前段时间更是有媒体爆料，仁和镇“三兄弟”售楼处的销售员分别在说对方楼盘的不好，全场都在黑隔壁项目。不仅如此，据说这“三兄弟”还向监管部门拼命举报对方，把“偷面积”等小秘密全都抖搂了出去。

马坡，想走产品差异化效果不大

马坡相对卷的没有那么激烈。

最早入市的项目国誉府和橡树龙湾目前去化的差不多了。

恒大上和府，中建辰庐去年入市，两个产品客群差异化明显，一个刚需，一个改善，一期去年开盘，还算稳得住，二期表现的就激进不少，据说俩项目开盘一起降价3000。

和锦华宸、招商顺义臻珑府 正在加快脚步。

此前招商顺义臻珑府给大家做了介绍，产品还是走刚需路线，均价4万左右。

近日，和锦华宸规划方案也公示了，产品明显洋房+叠拼的高低配。

共计29栋住宅，其中洋房17栋，叠拼12栋。洋房9-10层，叠拼6层。产品有95-126平㎡三面宽洋房，还有140-180㎡稀缺小户型、低总价叠拼别墅，价格暂时还未公布，但是市场推测可能也是4字头单价。洋房为精装交付，配备全方位新风与净水系统。看到这的感觉是，和锦华宸要和区域内所有（刚需+改善）项目掰手腕了。

但是和锦华宸楼面价是20年后拿地的四个项目里较高的，价格战显然不是聪明的选择，那么这个局面怎么破呢？咱们坐等开盘。

片区集中供地，各项目又相继入市，表面看着是项目内卷，但是对刚需来说，又何尝不是没得选择，只能在这一片区域里挑？

而且，迫于压力，各项目虽有“明争暗斗”，但不一定能让你在价格上捡到什么便宜，刚需能做的更多的是冷静观察，充分对比。

所以，如果你避不开这些区域，又还拿不定主意，不妨先让他们先卷一会。

你想了解哪个项目？评论区留言点赞，呼声较高的哥们给你盘起来！