6月30日，朝阳区南磨房乡广渠路0409-10地块正式挂牌，起始总价70.5亿、楼面价6.83万/㎡，锁定2026年下半年新晋地王阵营。作为东三环CBD辐射区十年稀缺纯住宅用地，该宗地被视作高端住宅市场风向标，或将重塑主城顶豪产品迭代逻辑。

13年供应断层，未来售价或超12万+

该地块用地性质为二类城镇住宅用地，土地面积3.68万㎡，规划地上建面约10.32万㎡，容积率2.8、限高80米，地块形制规整、东西向大面宽，规划条件适合打造大尺度改善平层产品。交通层面，东侧临近东四环、北侧为城市主干道广渠路，地块紧邻7号线与在建28号线大郊亭换乘站，城市主干道与轨交出行条件完备，城市区位优越。配套资源成熟，步行可达合生汇、芳圆里IDMALL两大商业体。广渠金茂府、珠江帝景等成熟高端社区环绕，区域内现有二手房源房价高位稳定，多数社区房龄已超15年，高净值圈层基础扎实，品质焕新迭代需求迫切。

从市场供给维度看，2012年至今南磨房板块新房累计供应仅219套、合计3.26万㎡，仅2025年能建东誉府少量房源入市，片区改善需求长期积压。参考板块现有新房10.6万/㎡、东三环騴橒臺11万+/㎡的预计销售价格，业内预判该地块未来新房售价或将站上12万+。优质的城市界面、成熟的配套体系与扎实的二手房价，为地块高端改善价值提供了强力支撑。开发确定性与产品想象空间兼备。

群雄逐鹿，顶豪定制力成“胜负手”

目前地块虽尚处预申请阶段，但超高的起拍门槛已将多数中小房企挡在门外。这意味着，即将到来的不仅是一场资金实力的硬碰硬，更是一场关于高端产品力与城市价值运营理解的深度较量。目前，中国金茂、华润置地、中海地产、中国能建等央企被圈定为最核心的意向竞买方。

区域深耕维度上，中国金茂握有先发优势。早年广渠金茂府一战成名，奠定了板块内的豪宅标杆地位，也为金茂积累了深厚的属地客群基础。华润、中海等央企底盘稳健，在标准化改善产品上的落地能力有目共睹。面对这样一宗具备“地标”潜质的核心地块，竞得者能否拿出真正具有突破性的非标顶豪方案，值得市场期待。

央企集结之外，引发业内高度关注的是懋源地产。

作为持续重仓三环沿线、打造多座“臺系”作品的“三环专家”，懋源近年来的拿地风格颇为硬核。2025年朝阳松榆里地块那场持续166轮的鏖战，最终以懋源强势摘地告终，资金实力与拿地决心已无需赘言。懋源·騴橒臺于6月19日开放营销中心后，迅速登顶朝阳热度榜首，样板间开放首个周末到访突破2000人，市场势能强劲。此番面对广渠路地块，业界普遍认为懋源不会甘当看客。

从板块战略来看，若懋源成功取地，将形成精妙的协同布局：騴橒臺主打2000万级改善房源，覆盖CBD中坚改善客群；而广渠路地块因地价与体量优势，可承载更大面积的顶奢产品。二者需求互补，有望在东三环形成一条完整的豪宅产品矩阵，承接CBD全梯度的置换需求升级。据市场消息，懋源对该地块角逐意愿强烈，或将成为本次土拍最大的“变量”。

这场土拍竞争各方各有优势。业内分析指出，高端地块开发并非单纯比拼资金，对区域价值的理解、客群专属需求的挖掘、非标产品创新能力，才是决定地块能否打造CBD城市人居封面的关键。

群雄逐鹿，暗战升级。广渠路新地王的最终归属，也许早已超越“谁将摘得”的资本竞逐，而是一场关乎北京主城顶豪赛道未来话语权的战略卡位。市场屏息以待的，不仅是花落谁家的终局，更是这场博弈将如何以破局者的姿态，引领区域产品实现“革新”的质变。悬念，静待揭晓。