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衣食住行，民生所需。如今，老百姓吃穿不愁，出行快捷方便，住房却成为不少人头疼的问题。

近期，中央多部委召开年度工作会议，2021年住建部关于住房工作方向出来了。未来，将影响千万人的居住。

在房住不炒之外，重点提到了两项重点工作：

1、全面推进城镇老旧小区改造

2、大力发展租赁住房

据经济日报，2020年老旧小区改造超额完成。1-11月份，新开工改造城镇老旧小区3.97万个，覆盖居民近725万户。

旧改小区规划停车位 图源：新湖南

2021年，旧改仍是潮流，也是促进住房消费的重要方面。不同于棚改，旧改资金由政府、居民和社会力量共担，因此在规模和力度方面较棚改弱。

今天，要深入讨论的是——大力发展租赁住房。此前，中央经济工作会议首次提出“解决好大城市住房突出问题”，强调租赁住房建设。

这个概念提出的背景是——住房供需矛盾和租赁市场问题频现。

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纵观全球，住房供需矛盾，较突出的总是大城市，中国也不例外。

日本东京年轻人住的小单间 图源：网络

自如发布《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，目前中国城市房屋租赁人数已超2亿人，这一数字两年后将达到2.4亿。

2.4亿租房人什么概念？相当于日本总人口两倍。较新数据显示，日本人口为约1.26亿。

日本统计局官网截图

人口不断向大城市聚集，是经济发展的必然。如何解决新增人口住房问题，现在成为中国大城市不得不面对的难题。

根据58同城、安居客发布《2020年中国住房租赁市场总结报告》，北京租房需求量全国较高，其次为上海、深圳和广州。

庞大的租房人群催生旺盛的租房需求，然而租房市场却鱼龙混杂，长租公寓频繁暴雷。

租房人常常遇到房屋设备损害无人维修、寻找房源困难、租房押金少退或不退等问题，极度影响租住体验。

其实，中央早就发现了租赁市场困境。在2017年，住建部就联合九部委发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出四项具体措施：

培育机构化、规模化住房租赁企业

建设政府住房租赁交易服务平台

增加租赁住房有效供应

创新住房租赁管理和服务体制

此外，住建部还选取人口净流入城市广州、深圳、南京、成都等“十二城”开展住房租赁试点。

因此，长租公寓借助着国家大力发展租赁业务的东风，趁势而起。各路资本杀入长租公寓领域，大多玩成金融游戏，“高收低租，长收短付，卷钱跑路”。

这两年大量长租公寓纷纷暴雷，收割租房人群，坑害合作商家。前段时间，上市公司蛋壳公寓暴雷，租客拿不回预付租金，房东收不到房租，更是闹得满城风雨。

各地不得不出台监管政策，整顿租赁市场秩序。

大城市住房供需矛盾不仅体现在房价上涨中，也体现在租赁住房困境里。

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三年过去，租赁住房以重要地位，再现中央文件。之前要解决的大城市租房问题，随着时势的变化，又出现新的情况。

住建局2021年工作会议提到：

大力发展租赁住房，加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。

短短一段话，“保障”二字出现了五次，大城市政策性租赁住房，是一个社会托底的存在，是实现人人住有所居，较基本的支撑。

当富人可以买天价商品房，底层有政策性保障房的时候，那些既买不起商品房，又够不着保障房的夹心阶层，还过不上体面的租房生活，他们才较难受。

因此，营造健康的租赁市场，加强长租公寓监管，让长租成为一种生活居住选择，任重而道远。

另外可惜的是，这次住建局并未提到“租售同权”。

在未放开户籍限制的超大城市（北上广深），同时也是租房人群较为庞大的城市，还是无法实现租房即可安居乐业的目标。

同住房捆绑的户口、就学、医疗等城市服务，还是横亘在租与买之间，无法逾越的鸿沟。较近的中央经济工作会议倒是明确“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。

在房地产发展进程中，租售同权就像房地产税一样，常常被人提起，又常常为人所遗忘。