来源：新京报

“11月二手房成交中，交易周期依然是主要因素，比如事先谈好的6个月交易周期，临签约时，一些购房者又提出再延长2个月。”21世纪不动产山水文园店商圈经理潘海龙如是说。

不少经纪人反馈，11月，大多数购房者处于观望状态，成交周期长，且预期价格较低。与此同时，不少业主选择调整价格，只求快速出售房源。“以价换量”背景下，11月北京二手房市场成交回升。

根据北京市住建委官网数据统计，11月北京二手房网签12545套，环比上涨17.8%。资料图片

购房者倾向多看多比较，成交周期拉长

准备换房改善居住条件的李明（化名），今年4月就将其名下一套房产出售，不过，他并未马上重新购房，而是进入较长一段时间的观望期。每次看到意向房源时，他出的价格都较低，因此，迟迟未能重新买入。直到近期，他看中了一套新挂出的房源，在与业主洽谈时，他依然保持较强势的态度，出的价格比较低。不过，由于对方业主急售，双方经过三次谈价后，最终业主妥协接受了李明所出的价格，进而双方成功签约。

这是11月二手房交易中，陈佳宾印象较深刻的一个购房案例。他是北京链家上地博雅西园店的商圈经理。他告诉新京报记者，11月北京二手房的成交周期有所变长，相比上半月，这一现象在下半月更为明显，“目前大部分首套客户不着急买，置换客户变得更为保守，其中一部分置换客户手头房子已经卖了，但在看意向房源时出价还是比较低。”

“11月客户咨询量比10月出现小幅增长，但带看量以及成交量略有下降，主要原因是客户观望情绪滋生。目前能成交的大多是置换客群，倾向于先卖再买。客户出价与业主心理预期及报价有一定差距，这也让成交周期拉长。”陈佳宾表示。

“11月二手房成交中，令人印象深刻的是交易周期依然是主要因素，比如事先谈好的6个月交易周期，临签约时，一些购房者又提出再延长2个月。”21世纪不动产山水文园店商圈经理潘海龙如是说。

据潘海龙介绍，聚焦东三环华威桥商圈，11月虽然带看量有所提升，但提升幅度不大，带看房源具有两大特点：大部分可以给出置换周期、报价相对合理。在此背景下，区域成交节奏有所加快，成交量稳中有升，但交易周期一般达6-9个月。“由于近期同质量房源较多，购房者还是喜欢多看、多比较。由于临近年底，部分房东为了置换计划，大多也选择降价换成交。”潘海龙说。

昌平北七家商圈也不例外。据21世纪不动产名佳花园店店长徐彬介绍，11月大多数购房者处于观望状态，因此，成交相对比较困难。目前区域内成交的客群，大多数是之前观望很久的，其特点在于成交周期长，且预期价格较低。与此同时，业主也没有太大预期，只求快速出售房源。

徐彬介绍，11月份成交的一套住宅，令其印象深刻。今年4月份，该房源开始挂牌出售，彼时，虽然有购房者愿意给出的价格和业主的心理价位相差不多，但业主并没有同意出售。在此后几个月里，该业主一直在调整价格，不过，每次购房者的出价，都与其心理价位相差几万，最近，这套房源终于成功出售，不过，最终的成交价格与最初4月份时的价格相比，相差了80万元左右。

挂牌房源总量回落，但卖方依然承压

值得一提的是，不少经纪人反馈，今年11月以来，区域内门店房源量并未明显增多，基本与10月持平，甚至有些门店反馈，新增房源有下降趋势。“11月店面新增房源较10月有所减少，但店面维护的房源数量比较稳定。”陈佳宾表示。

这并非个例。实际上，在10月份北京二手房挂牌量创下新高后，11月份挂牌量有所回落。据麦田房产数据统计，11月底北京二手房挂牌量环比下降0.9%。二手房挂牌量由涨转跌，一方面是由于市场价格持续下行，部分业主选择下架房源，另一方面新增挂牌房源和10月相比也快速回落，根据麦田房产统计，11月份，北京二手房新增挂牌房源量比10月下滑15.9%。

不过，麦田房产分析，虽然二手房挂牌量开始冲高回落，但当前北京二手房市场挂牌量依旧处于历史高位，当下业主卖房依然面临比较大的竞争压力。

相比挂牌量的回落，11月份买方看房的意愿和10月份相比有所提升，因此，带看量有所回升，市场需求触底反弹。根据麦田数据统计，11月其日均带看量和10月相比增加3.1%，对此，麦田房产认为，当前市场需求呈现触底反弹之势，但市场向上回升的基础还不牢靠，市场仍处于“以价换量”的阶段。对于买方来说，当前市场降价的优质房源增多，买方依旧占据议价优势。

价格方面，11月份二手住房成交均价在10月份基础上进一步下降，多数城区价格连续两月下行。根据麦田房产数据统计，11月北京二手房挂牌价（麦田覆盖楼盘）和10月相比下降0.3%。与此同时，11月二手房议价空间环比有所扩大，和9月相比也扩大0.5个百分点，议价空间达到年内最大。

此外，卖方在价格方面作出调整的意愿在加强，越来越多业主愿意主动调整挂牌价加快成交。从实际的成交数据看，11月北京二手房成交量和10月相比出现回升，价格调整到位后，在成交上很快就有体现，说明北京市场需求基本面依然良好。

展望：市场或延续“以价换量”态势

在“以价换量”背景下，从整体成交量来看，和10月相比，11月北京二手房成交量有所回升。

根据北京市住建委官网数据统计，11月北京二手房网签12545套，环比上涨17.8%，同比上涨16.7%。对此，业内人士指出，11月北京二手房成交节奏恢复常态，同比增长主要受低基数效应影响。

展望12月二手房市场，潘海龙指出，考虑到天气原因，预计线下咨询量可能会有所减少，但线上咨询量会有所提升，购房者到店指定性看房比较多。总体来看，对于12月市场还是比较乐观，预计成交量不会低于11月，但成交套均面积可能会有所下降。

陈佳宾则认为，11月刚出售房子的改善客群预计12月份会进入市场，并转化一部分，因此，预计12月成交量会与11月基本持平。

此外，聚焦北七家商圈，徐彬预计，12月份该区域市场会有所趋好，原因在于，地铁17号线开通，会引流一部分客群过来置业。

麦田房产认为，从政策端来看，随着11月广州、深圳等一线城市相继调整楼市政策，北京调整楼市政策的预期也在加强。在政策落地前，预计市场仍会延续目前“以价换量”的态势。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 赵琳