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1月26日，备受关注的大兴旧宫南郊农场地块开拍。

单从此次土拍现场的参与阵容来看，就足以看出这宗地块对于各大开发商的吸引力。本场土拍共吸引到了18家知名房企：电建、中海、中粮、招商、金茂、中建二局、金隅、中冶、阳光城+雅居乐、金地、首开+保利、合生、绿城、华润、建发、懋源。

北京土拍市场已经很久没有这么热闹了，上一次这么大阵仗、这么多房企争夺一宗地块，还是去年的2月18日。当时，17家房企拼抢通州台湖亦庄新城站前区地块。较终，绿城以13.48亿元竞得，溢价率49.78%，自持面积7%。

此次，报名旧宫地块的房企不仅数量多，而且实力都很雄厚。经过竞拍和竞自持，地块较终被合生创展拿下，成交价格为46.57亿元，竞自持面积比例21%，突破了半个月前金地创造的11%自持面积的纪录。

旧宫火了！

从2017年至今，旧宫共计拍出了5宗住宅地块。从一次热过一次的土拍激烈程度来看，旧宫在北京楼市的存在感越来越强，关注度也越来越高。

2017年4月6日，大兴旧宫两宗地块出让，溢价率50％，楼面近4万/平，自持70%，商品住房销售均价52315元/平；2019年10月15日，10家房企围猎旧宫，较终京能电建联合体以44.3亿的总价拿下地块，销售均价不超过54715元/平方米；2020年2月18日，经过74轮竞价，绿城以67亿拿下旧宫纯商品房地块，楼面价35632元/平方米。

此次，旧宫地块之所以引来多家房企争抢，一方面是因为年初企业的投拓额度充足，参拍的意愿更加强烈一点。另一方面，旧宫交通便利、自然环境不错、配套成熟，发展潜力看好，亦是房企追逐的原因。

当然，地块旁边的京能｜电建·洺悦湾的热销也给了这些房企足够的信心。要知道，洺悦湾2020年6月开盘，当年签约额突破50亿，业绩斐然。

某种程度上，洺悦湾也是一颗试金石，让同行们看到了旧宫的价值和未来。

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“我们的房子买值了！”

“旧宫以后房价肯定还要涨。”

随着旧宫地块尘埃落定，花落合生创展，洺悦湾业主群里欢呼声一片。作为业主中的一员，瞭望君觉得，大家的开心和乐观并非没有依据。

目前，旧宫周边的在售新房价格基本在6万元/平方米左右。保利绿城和锦诚园售价6.2万元/平方米、中铁华侨城和园售价6.5万元/平方米。次新二手房方面，朗润园6.7万元左右、葛洲坝紫郡府在6.6万左右。富力盛悦居因户型差异大，报价在5.9万——7.3万之间。而洺悦湾较好的133平户型，均价也只有5.6—5.8万元/平方米。

一圈比下来，才发现洺悦湾是真香。

尤其是经过多轮激烈竞争被合生竞得的旧宫地块，折合楼面价约44300元/平米（去掉自持），相比去年初绿城拍下的旧宫不限价地楼面价35632元/平方米，贵了近9000元/平米。业内人士预计，未来项目售价或将达到7-8万/平米。

旧宫还是那个旧宫，价格却不是那个价格了。这对于已经购入洺悦湾的业主来说，一丝丝窃喜的同时，也掺杂了一丢丢后怕的情绪。幸好，没有错过。

没有错过洺悦湾的还有房产大V和地产行业从业人员。据瞭望君不完全了解，有至少5个房产大V和2名地产媒体人买了洺悦湾。此外，还有至少15+的地产同行也选了洺悦湾。（别问我为啥知道，问了我也不会告诉你我们有小群。）

道理不多讲，读者们也应该明白。行业从业者自然较懂某个楼盘的价值，跟随他们的脚步去买房，大概率都不会差。

私下里，我们聊起为什么买洺悦湾，总结下来，原因其实比较简单粗暴：五环内、便宜、地铁旁、有大型商业。

更重要的是，旧宫比较弱的教育配套也将有巨大改观。据了解，旧宫镇已向区政府、区教委申请支持，引进名校，带动旧宫现有的学校形成更优质的教育资源。虽然，目前还不确定是具体引进哪个名校，但就亦庄政府的重视程度来看，规格肯定比较高。

未来，洺悦湾周边将引进哪个名校？业主们可以好好期待一下了！

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不知道为什么，也许是太火的原因，洺悦湾总被一些公号拿来和亦庄其他项目作对比，如果项目实力相近、旗鼓相当也就罢了，竟然拿五环外的，离地铁齁老远的项目跟洺悦湾比。

每当这时，瞭望君就想起《如懿传》里一句经典的台词：“你是谁，也配和本宫说话？”

Drama的是，很多时候，比来比去，明明各项指标都占有明显优势的洺悦湾还被别的项目比了下去。业内人都知道，公关文嘛。但湾湾（业主对洺悦湾的昵称）的业主却很不爽，对这种颠倒黑白的“分析”相当气愤。瞭望君答应他们，一定会讨个公道、辩个是非。于是，就有了这篇文。

我们先总结下洺悦湾的硬件：

交通配套

5分钟步行地铁站，距离地铁亦庄线旧宫站仅300米，三站地宋家庄，可站内直接换乘5号线10号线畅达全城。

商业配套

8分钟步行生活圈，旧宫商业地标住总万科广场10万㎡购物中心、10分钟生活圈分布大族广场、力宝广场、沃尔玛山姆会员店。20分钟国贸CBD。

医疗配套

10分钟车程，北京航天总医院，同仁医院亦庄分院两大三甲医院，周边分布旧宫医院，北京口腔医院，军联骨科医院，等等。

环境配套

出门即公园，南侧10米凉水河滨公园，临水而居。3公里范围内8大公园环绕，坐拥南城绿肺。

教育配套

区域内将引进名校。优质教育资源的引进，将为旧宫教育发展注入“新动力”。

接下来，我们从市场成交情况来看下洺悦湾的市场热度。

我们讲武德，不攻击任何楼盘，只拿项目自己的数据说话。2020年，洺悦湾签约额突破50亿，足以证明群众的眼光是雪亮的，项目价值是被市场认可的。

从瞭望君的亲身经历来看，洺悦湾的去化速度确实非一般的快。去年10月20日左右，瞭望君曾推荐几个朋友购买该项目，其中一人凭借付定金速度抢到了一套位于三层的86平三居，另外一个人因实在不喜欢二层，犹豫了两天想买时，发现不仅二层没了，连一层、顶层也没了。没办法，洺悦湾就是这么受欢迎！

是的，据瞭望君了解，洺悦湾86-89平三居早已全部售罄。目前，项目在售主力户型为133平米洋房，仅剩100余套，均价5.6-5.8，总价745-780万，超得房率85%。

值得一提的是，133平米房源一梯两户设计，全部为5-9层水岸洋房，位于小区西侧，临近凉水河，可观河景。

户型方面，133平米四室两厅两卫户型方方正正、南北通透，所有空间，皆可全明采光。约10.5米南向三面宽，延景入室，实现生活与景观的均美。

其中，主卧、书房以及客厅配有开阔飘窗空间设计，书房亦可以与客厅连通打造成约6.9米宽厅。

这个户型尺度阔绰，无论是二人世界、二胎家庭还是三代同堂，都可以满足家庭全生命周期的居住需求。

瞭望君透露一个小道消息，若您为刚需上车客户，洺悦湾首层还有10余套特殊户型，建面66-70平米，总价350-370万，首套首付仅123万起。户型没有搜到，建议读者去售楼处去亲自了解。毕竟，超低价置业五环内的机会不多了。

丘吉尔说过：你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。

就旧宫板块来说，5万+的价格即将成为过去，7万+的价格马上就要到来！