好久没说说南朝阳了。

南朝阳的新房板块，有王四营、豆各庄、十八里店、双桥四个，今天来说说王四营和豆各庄。

话不多说直接肝。

王四营豆各庄被五环分开，同一条地铁7号线穿过，西边是焦化厂，东边黄厂。我估计环球影城开业以前，很多朋友都不知道7号线欢乐谷往东还有这俩站（通勤打工人除外）。

不怪这个地方出场率低，7号线过了欢乐谷确实是没什么产业。郎辛庄、黑庄户早些年是观赏鱼养殖业和仓储厂房的聚集地，这些年随着产业清退，一部分变成了公园一部分变成了示范村。

从区位上来说，西边四兄弟是五环里，沁园是五环边，但是离五环都不远。尤其是沁园和保利锦上二期，不可避免有一侧得是一线高速房，噪音问题需要重点考虑。

虽然一个五环里一个五环外，但如果从板块界面上分个高低，抛开规划只看现在，我会觉得豆各庄反而更值得。

王四营你不管是从化工路往北拐还是从京哈往南走，亦或者你坐地铁从双合或者焦化厂站出来，都绕不开回迁房、安置房、公租房。

不过，未来四个商品房建成，门口主路修宽，形成自身的居住氛围后，这个小板块就会好多了。相应配套也是一样的道理，需要一定时间。

再看豆各庄，起码人家现在路面平整宽敞……东侧成熟的小区富力又一城已经形成了不错的居住氛围，南边是朝阳的两个共产房项目，再往南就是马家湾湿地公园。同时豆各庄有个惠多港，而且沁园项目自身还会配建商业。

所以，如果从区位以及配套的角度出发，我认为豆各庄小胜一筹。

接下来我们看看两个板块新盘的产品。

王四营刚开始的三兄弟齐刷刷的做了改善，后面锦上二期入市填补了该板块小户型的空缺。

保利锦上：建面约114平-155平3居-4居

中绿东岳府：建面约122平-182平3居-4居

朝阳壹号：建面约110平-170平3居-5居

保利锦上二期：建面约67平-170平2居-4居

我们拿三居户型来做个对比。

三家的三居都是三面宽户型，但我们从户型图很明显看出来保利锦上的开窗面明显大一些，同时全明户型也很加分。再看三个产品的得房率，从左到右分别约为74%、71%、72.9%。

以下是截止到今年二月份，几个项目的网签情况。从网签可以看出项目实际的销售情况，也就知道广大购房者更喜欢哪一个产品了。

豆各庄绿城沁园很实在，没硬往城里挤，就在地块所在板块整了个售楼处，同时把项目定位为刚需盘，做了建面约55-149的产品。小户型、临铁盘两个标签一出，让沁园在改善扎堆的朝阳成功拿下了成交套数的冠军。截止今年2月份，沁园已网签957套，签约率57.8%。

接下来我们看看价格。一个4.9环一个5.1环，指导价相差6000元/平。王四营指导价7.1万/平，沁园是6.5万/平。

王四营板块我觉得没有具有参考价值的二手房，因为周边全是回迁房安置房，社区质量以及物业管理都无法和新商品房对比。沁园边上的富力又一城二手房均价在5.4万-5.7万/平。

我们来总结一下：

1、 两板块都是一线临铁，临近五环，轨道、自驾都便利，国贸、亦庄两个商务区工作的通勤很便利；

2、 王四营当前周边社区氛围不如豆各庄，但未来商品房交付形成单独板块会好一些；

3、 临近五环路的楼栋不可避免会有噪音影响；

4、 王四营两盘有高标准，得房率、开窗面受影响，相应的能耗低；

5、 原先有个焦化厂在这，现在规划为东部工业遗址公园。

两个板块各有利弊，每个项目优缺点共存。那对于这两个板块您怎么看呢？