2021还最后俩月，年底是上车的好时机。回望今年北京楼市，改善大盘席卷新房市场。不少刚需朋友想要低总价小户型的产品，却迟迟没有合适机会。

为什么小户型会如此的少？既然需求量如此之大，开发商就不能多做点类似这样的产品吗？

其实这个问题背后的逻辑大家越早认清越好。

不是开发商不想做小户型，主要是很多地块不满足营销层面的逻辑，简单来说就是产品的价格和地段不对等。

真的做出来了很可能会造成刚需依然买不起，改善又看不上。

其次是产品逻辑，随着排名前列次土拍的地块陆续推出，你能够看到多数的产品得房率不是很高。

主要还是在于开发商的成本和利润现在很难把控；

如果开发商想有利润空间只能尽量做大户型产品，这样才能显得得房率多些，满足购房人的需求。

大方向上看，北京市场就是如此，未来一定是更多的改善盘涌入市场，留给刚需的机会不多了。

可目前不少有迫切买房需求的朋友，手头资金并不宽裕，预算在300-400万这个区间。

血拼姐搜刮了一圈，替大家筛选了一些相对还可以的产品，今天给大家盘一盘。

·绿城沁园·

位置：朝阳东五环外豆各庄

地铁：7号线黄厂村站400米左右

单价：65000元/平米

小户型产品：55㎡南向一居

优势：东五环外有地铁7号线，周边有富力又一城底商配套支持，而且该项目属于朝阳城六区这点也算难得，对于刚需来说妥妥的上车盘。

不足：楼层高小区人口密度大，紧邻五环可能有噪音。

项目的户型区间是在建面55平米-145平米之间，100平米以下的户型占了将近一半。

放一张户型图给大家看看：

项目位置在东五环和化工路的交叉口东北侧，

距离7号线的黄厂站很近，直线距离400米左右，刚需盘有小户型还临铁，香！

小区出来南北方向就是五环入口，东西方向就是去年竣工的化工路。

这个位置近5环临铁固然不错，但问题也在这里，离5环比较近，可能会受到一点噪音影响。

另一个就是可能就是大多刚需盘都会有的问题，2.85容积率，小区楼层高，人口密度会相对较大。

大家可以根据自己的需求，自己权衡下，均价65000元/平米，相比五环西侧的王四营新地项目便宜了6000元/平米；在今年的朝阳市场中，几乎可以说是价格洼地了。

·熙悦晴翠·

位置：西南五环外张郭庄

地铁：距14号线张郭庄站300米

单价：68000元/平米

产品：56㎡东向一居

优势：跟沁园一样也算是城六区之一的项目地处丰台张郭庄，有地铁14号线，周边西山甲一号，园博府底商都已成熟，能够提供日常生活所需；日常还能逛逛园博园，环境还是不错的。

不足：户型为纯东向，下午光线不太好。

这个项目姐周五刚写过，主力面积段74-159㎡产品，有30多套56㎡的小户型产品。

还是给大家放一张户型图看看：

方方正正功能齐全，户型还不错；但少有的问题是朝向纯东向，下午采光可能不太好。

其余生活配套方面还不错，具体的配套情况，姐上一篇写的很详细了，复习戳蓝字【熙悦晴翠】。

项目紧邻地铁14号线西段，如果年底14号线全线贯通，这个位置通勤就更便利了。

14号线贯通将成为全北京少有一条真正贯穿中关村丰台园（西区、东区）+丽泽商务区+国贸CBD+望京商务区的轨道交通路线。

总价300万+，就能上车的城六区5环临铁新房，您可以考虑下。

·国誉未来悦·

位置：通州副中心0302街区

地铁：1号线果园站1.3公里左右

单价：56000元/平米

产品：55㎡东向一居

优势：通州老城区生活配套完善，20%政府自持，价格友好。

不足：通州受到双限的影响，不是你想买就能买的。

目前项目公布的户型有40-140㎡一至五居，90平米的三居是主力户型。

小户型产品也有，给大家放一张55㎡户型图：

户型还可以，问题和熙悦晴翠一样，都是东向，下午采光受到点影响。

项目南北方向分别有地铁7号线和地铁1号线，距离地铁1号线果园站1.3公里左右，近铁老城区，生活配套还算成熟。

另外环球影城就位于国誉未来悦南边4公里左右。

限价7万/㎡，20%政府持有份额，折后均价5.6万/㎡，总价300万+轻松上车！价格还是不错的。

姐把周边楼盘情况贴这，大家自己掂量下合不合适↓