一市场动态：

5月23日北京新房成交214套，5月累计成交4193套，环比上月下降14%，同比去年下降3%；二手房成交200套，5月累计成交12310套，环比上月下降11%，同比去年增加9%。

二、要闻简析：

1.

成本高压下，北京房企“高标准”建设方案投报之路如何走？

    5月24日，北京10宗涉宅地块开始投报高标准建设方案，通过打分以确认最终竞得人。值得关注的是，王四营1304-L01地块由于最终无房企投报高标准建设方案，由竞拍现场最后举牌的金地 保利 华润联合体拿下，其结果出乎意料却又在意料之中。此前，北京年内首批30宗地块迎来集中出让，其中28宗地块的出让条件包括竞“高标准”，最终10宗地块进入高标准建设方案投报环节。这意味着，未来北京房地产市场将进入高标准建设时代。房企的纠结点在于，拿地的土地成本已经很高，进入高标准方案投报程序，可发挥的空间不大，如果太高提高建设标准，会更亏。当然，每个企业测算方式不同，但是整体来看，利润空间已经非常薄了。10宗进入高标准建设方案投报程序的地块，利润空间基本很小了，只要提交了方案，就意味着成本进一步增加。对于房企来说，王四营1304-L01地块拿不拿主要是看要规模还是利润，如果要利润，肯定就不参与了。

 (来源: 新京报 )

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月百城新建住宅首现供大于求

报告显示，截至4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量约为4.91亿平方米，环比增长0.5%，同比增长3.2%，这也是今年首次出现供大于求的现象。从库存的同比增速看，近7个月呈现了持续放缓的态势，与购房需求较为活跃有关。不过也需要看到，4月份库存出现了环比正增长的现象。百城库存在4月出现了转折，今年以来首次呈现环比正增长的现象。报告数据显示，4月份，100个城市新建商品住宅供应量为5457万平方米，而成交量为5200万平方米，呈现了“供大于求”态势。报告分析指出，4月份房屋交易行情弱于预期，尤其在部分城市购房政策收紧、按揭贷款审批速度放缓等因素下，市场交易受到影响，进而容易出现供大于求态势。这也是今年首次出现供大于求的现象。从较新的待售数据来看，据国家统计局发布的数据，4月末，商品房待售面积约5.14亿平方米，比3月末减少422万平方米。其中，住宅待售面积减少423万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加60万平方米。

（新闻来源: 新京报）

3.

房贷利率上调，房地产税渐近

较新的LPR数据出炉，房贷利率之锚的5年期以上LPR已经连续13个月没有变动了，但近期深圳、宁波、杭州接连上调加点数，房贷利率悄然上调。其实不单是这几个城市，全国房贷平均利率已经连续4个月上行了，楼市加息潮已至。信贷大招来袭，势必会增加购房成本，打击购房者积极性，还有提上议程的房地产税改革试点，确实能在一定的程度上为火爆的楼市降降温，但也会加重购房负担，购房窗口期正在关闭。不仅房贷成本上行，贷款难度也在加大。对房贷进行集中管理后，不少银行房贷额度趋紧，审核更为严格，首付资金证明、社保证明等都有严格的要求。而且放款周期变长，热点城市平均放款时间从1-2个月延长至3-6个月，整体上首套房贷仍快于二手房贷。贷款贵，难度大，势必会打击购房积极性，购房窗口期逐渐关闭。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，对于普通刚需，房地产税会通过设定免征面积、免征额度等税收优惠机制适度减负，影响不会太大.

(新闻来源: 排名前列财经 ）

三

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出台房地产税是大势所趋，房价越高地区试点可能性越大

房地产税改革的一些核心原则是明确的，如给予合理免征面积、免征套数，并确定一个比较恰当、社会可承受、调控有效果的真实年化税率。这种真实年化税率，既要考虑名义税率的因素，也要考虑评估指导价和实际房价，以及应纳税金额抵扣等因素。存量住房的商品化和市场化是开征房地产税的先决条件。房改推进至今，绝大多数城市的非商品化住房占比已经不高。但更重要的客观条件是房屋供给较为充裕，房地产税不至于转嫁为租金持续上涨，成为中低收入人群的负担。这个客观条件目前也已经成熟了。房地产税改革的核心目标不是构建地方主体财政收入来源，不是替代土地出让金。房地产税可以适当增加持有房屋的机会成本，适当增加二手房供给，遏制房价过快上涨。2019年以来房价上涨越快，特别房价水平越高的地区，房地产税先行试点的可能性就越大。不过在相当长的时间，不会跨区域计算房屋持有套数和人均住房面积，否则将导致市场热度进一步向核心区域收敛。广阔的三四线城市目前并不适合探讨出台房地产税。

 ( 新闻来源:排名前列财经 )