伴随各地售楼处一阵阵打砸声四起，中国楼市再次周期性地响起了崩盘论。不到半年前，中国各地还在讨论去丹东抢房，半年后，不少人认为中国楼市已无投资价值，包括北上深等。

这样的思维反转很中国：非黑即白从来都是中国特色。

然而实际是，中国城市化道路还在进程中，前路且长。

2014年万科团队的调研数据显示，日本基本完成本国城市化的上限分界点为77.6%，时间点是1992年；而美国的上限分界点为 74%，时间是1982年。

也就是说，一个国家城市化基本完成的上限临界点是城市化率达到75%左右，此后，伴随进城人数的几近枯亡，房价进入平稳期。

那么中国离这个临界点还有多远呢？

国家统计局的统计数据显示，2017年中国的城市化率为58.52%，而1978年的城市化率为17.92%，年均复合增长率约1%，近10年的速度略微快些。

据此大致推断，中国城市化率到达75%这个临界点大约还需12年左右，时间点约在2030年前后。

与此相呼应的是，联合国开发计划署发布的《2013中国人类发展报告》指出，到2030年，中国将新增3.1亿城市居民，届时，中国城市人口总数将超过10亿，中国城市化率将达70%。

也就是说，2030年前后是中国城市化基本完成的时间节点，也是中国楼市蜜月期的休止点。届时，中国将有5亿新市民欲在城市里购房上车。

十九大报告中明确指出，在2030年前，中国每年的城镇化率约为一点二个百分点左右，由此催生了每年近1700万的进城新市民。未来12年下来差不多就是新增2亿进城人员。

即使以5亿的潜在居住刚需来讲，按照房住不炒的逻辑，也必然催生庞大的市场需求。

所以站在城市化率尚不足60%的当下，以及今年上半年房企销售额创下历史新高的背景下，现在便简单得出中国楼市已无未来，显得过于情绪化与不严谨了。

当全国性的人口红利基本结束后，接下来的阶段，中国的人口流动便进入结构性流动阶段，这个阶段的人口流动特点便是“大城市化”：全国人口从四面八方地涌向都市圈。整体来说，未来中国人口的流动，主要流向地为“三大+三小+强省会”。

“三大”即三大都市圈，即京津冀都市圈、长三角都市圈和粤港澳大湾区；

“三小”即三大次都市圈，包括中原都市圈、武汉都市圈和成渝都市圈；

“强省会”即一些经济实力强，虹吸能力强的强省会，也会成为都市圈时代下的人口抽水机。

正常的话，按照世界城市发展规律，未来的“三大+三小+强省会”将聚集中国近七成的人口，也构成接下来中国楼市的20%价值区域。其中的“三大”更会成为大城市化下的主要人口虹吸地。

那么，眼下哪些楼盘还有投资价值呢？

【中海丽春湖墅】

1、楼盘价格：总价462万/套起；首付185万起。

2、楼盘位置：昌平区地铁昌平线沙河地铁站南600米

由于海淀特别是中关村科技园、上地信息产业基地等与沙河的天然地理联系，可以通过G6、地铁昌平线（距项目约700米）快速抵达，所以这里必然成为承载海淀人宜居梦想的目的地。更重要的是，这里是公认的高端别墅区。3500亩的丽春湖，是北京平原上罕有的自然景观资源，而湖居毫无例外的是豪宅的顶配。

中海丽春湖墅轨道交通发达，紧邻地铁昌平线沙河站，直线距离约600米，步行时间约8分钟（5公里/小时），是住宅小区和轨道交通较为合理与舒适的距离。向南至朱辛庄站乘8号线，未来可顺达北京大兴国际机场；乘31号线（规划），可直抵永丰、天通苑。北接地铁19号线（规划），2020年之前兴建，北到沙河高教园，南到大兴海子角。目前地铁昌平线北至昌平西山口，南至西二旗，可以换乘13号线直达北城。昌平线计划南延至国家图书馆站，2020年底，西二旗站到蓟门桥站一段将完成通车。未来，可以在清河火车站直接换乘京张高铁，前往观看2022年冬奥会，并实现和M15\ M12\ M10线的原地换乘。

3、主力户型： 89㎡三居洋房、139㎡合院

中海丽春湖墅设计为六层电梯洋房，一梯两户。远超同类套型平均水准的得房率（实际得房率高达90%），再加上容积率1.2的低密居住环境，足以让住户倍感舒适。

更难得的是，三居户型竟然同时做到了：南北通透、面宽长达7.55米、明厨明卫、干湿分离、L型厨房……均是加分项，足见在细节上的工夫与心思。

除了三居洋房户型，中海丽春湖墅现还有139㎡京府合院在售，同样能满足改善人群的需求。

4、周边配套

中海丽春湖墅位于海淀与昌平交界的沙河板块腹地，向北承接高教园区，向南与TBD（北京科技商务区）隔湖相望。TBD与朝阳中央商务区（CBD）、西城金融街构成“黄金三角”，位于中关村科学城与未来科学城纽带核心位置处，占据得天独厚的地理优势。

区域内汇集了全中国优质的教育资源，海淀和沙河高教园汇集了85所高等学府，有邮电大学、外交学院、财经大学等等，距离较近的中小学有北师大附属学校、王府国际学校、汇佳学校等，形成了有代表性的高知人群聚集区。并且该项目自带完善配套，东地块南侧配建有项目内的幼儿园，北边不远便是书店，教育资源得到充分保障。

医疗配套有亚洲较大单体综合医院——北大国际医院；两所三甲医院——积水潭医院、北京市昌平区中西医结合医院等9家医疗资源，为家人健康保驾护航。

除此之外还有完善的生活配套，永旺购物中心、华联购物中心、沃尔玛、乐多港、八达岭奥特莱斯等，可完全满足高端生活购物需求。并且区域内还云集了众多的高端休闲娱乐配套，如华彬、碧水庄园、北译等14家高尔夫俱乐部，极大的提升了居住的便利性与舒适度。

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【首开住总·熙悦安郡】

1、楼盘价格：79155 元/㎡，此为在售2号楼137㎡房源均价。

2、楼盘位置：朝阳区肖村路西行400米见丁字路口向北150米

首开住总·熙悦安郡选址朝阳三环，在2017年北京较新的城市规划中三环被划入了重点核心区，选择在此置业，可尽享三环繁盛。临近地铁，三环便利生活近在咫尺。

3、主力户型： 137㎡三居

入户处的大玄关设计，让回家有了莫大的仪式感。主卧套房设计中衣帽间的出现，给参观者更多惊喜。值得一提的是玄关以及衣帽间都设有暗藏灯带，在家与世界的缓和区，家与自我的折中区，柔和的灯光给居者更多的安心感。

在熙悦安郡137㎡的样板间中，滑轨门以及多处收纳空间的出现，体现出了熙悦安郡对空间设计的用心。厨房家电的嵌入式设计，保证了空间的流畅性及连贯度，滑轨移动插座的细节设计也让样板间看起来更具现代摩登的生活气息。

4、周边配套

交通：项目距离地铁亦庄线肖村站450米，无缝接驳地铁5号线（宋家庄站），距离地铁10号线成寿寺站1.5公里。城外诚公交站，途径公交车为25路（城外诚-永定门长途汽车站），93路（前门-吕家营），128路（后库-城外诚），623路（前门-开发区交通服务中心），664路（泰和园小区-北京南站南广场），680路（上林苑小区-北京华侨城），821路（北京西站南广场-小周易村），985路（地铁望京西站-牌坊村东口），990路（小红门牌坊村-地铁公益西桥站），夜23路（北京西站-吕家营）。

教育：红黄蓝幼儿园、彩虹双语幼儿园、朝阳区朝花幼儿园、肖村小学、牌坊小学、小红门中心小学、北京市七十一中、十八中、北京市八十中分校。

医院：东方医院，体坛中医院，肿瘤医院，北京华盛医院、北京首大耳鼻喉医院、北京金桥医院、小红门医院。

购物：城外诚家居广场、新业广场、首开福茂购物中心、世纪华联超市、华联超市、物美超市、美廉美超市、华润万家、京客隆。

银行：建行、光大、中行、农行、交行、工行等

邮局：中国邮政（成寿寺投递部）

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【港中旅·海泉湾】

1、楼盘价格：24000 元/㎡。

2、楼盘位置：高新技术开发区思菩兰西路与102国道交汇向南2.3公里

港中旅·海泉湾项目位于北京东燕郊国家高新技术开发区潮白河畔，随着17年底北京城市副中心搬移至通州，约40万人口的涌入，必然会引起周边城镇、主要是燕郊，人口、交通及房价的变化；于此同时京津冀一体化的步伐越走越快，经济一体化、政策一体化、交通一体化正逐步落实，燕郊人民可共享其教育配套、医疗配套及多种商业配套，燕郊居住的美好憧憬将不再是想象。港中旅·海泉湾作为燕郊楼市的代表楼盘之一，以稳重的姿态，保持冷静应对市场变化，前瞻未来发展蓄势待发。

3、主力户型：88-140㎡ 2-3居

4、周边配套

商场：京客隆、物美、迪卡侬、乐天玛特、沃尔玛、新世界百货

银行：中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、兴业银行、光大银行等

周边景观：潮白河自然景观带

休闲娱乐：京华高尔夫、华堂高尔夫、运河苑度假村、燕郊植物园

周边医院：燕达国际医院、中美医院、二三医院、燕郊人民医院

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