作者：董馨

恒大、碧桂园、万科三大巨头均跨过了7000亿元门槛。在2020年万科7000亿元的业绩中，12月份为其贡献了超千亿元的销售额。1月6日晚，万科发布2020年销售业绩公告，去年1-12月，万科累计实现合同销售金额7041.5亿元，合同销售面积4667.5万平方米，同比分别增长11.62%和13.5%。

万科集团位居“2020中国房企绿色信用指数TOP50”榜单第4名。作为万科的创始人，曾一度辉煌无限的王石在股权之争中被踢出局之后，万科并非风平浪静。近期，北京住建委对首开股份（600376.SH）和万科（000002.SZ）拥有的北京首开万科房地产开发有限公司通报，其预售璟秀欣苑项目涉及“无证售房”。

2020年7月16日，因新冠肺炎疫情姗姗来迟的“3•15”晚会开播，万科作为被点名的三家房企之一，被推到风口浪尖。事实上，万科维权事件屡屡发生，质量问题接连被曝出，给万科的企业形象带来不小的冲击，也同时给行业敲响了警钟。

此外，万科消失的冰雪事业部，窘迫的多元化业务发展策略，也让公司产生了“冰天雪地”的感觉。

减少疫情冲击，销售金额增速放缓

为全力减少疫情对销售带来的影响，公司坚持积极销售，加快线上营销的探索与实践，通过在线小程序、直播卖房等方式打通线上销售平台，提供线上看房购房服务，让客户不出门就可以远程选房买房，并开展各区域项目不同优惠活动，为销售业绩增长提供了重要保障。

如图所示，2015-2019年万科集团分别实现销售金额2614.7亿元、3647.7亿元、5298.8亿元、6069.5亿元、6308.4亿元，呈现持续增长态势，2015—2019年分别同比增长20.7%、39.5%、45.3%、14.5%、3.9%，自2018年后增速逐渐放缓。

从半年报来看，2019年上半年万科集团实现销售金额3340亿元，同比增长9.6%。2020年上半年实现销售金额3204.8亿元，同比减少4%，由正增长转变为负增长，增速较2019年同期下降了13.6个百分点。

销售金额增速放缓或受新冠肺炎疫情影响，全国房地产行业的销售及开发投资规模一度大幅下滑。2020年1-6月全国商品房销售面积为6.94亿平方米，同比下降8.4%；销售金额为6.69万亿元，同比下降5.4%。

2015-2019年万科集团分别实现销售面积2067.1万平方米、2765.4万平方米、3595.2万平方米、4037.7万平方米、4112.2万平方米，呈现持续增长态势，2015-2019年分别同比增长14.3%、33.8%、30%、12.3%、1.8%。

2020年上半年公司实现销售面积2077万平方米，同比减少3.4%。分区域看，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为13.8%、31.8%、27.9%和26.4%，上海区域为其销售面积较大贡献区域。

毛利率下滑，盈利能力有待提高

2020年上半年万科集团实现营业收入约为1463.5亿元，同比增长5.5%；毛利率为31.81%，同比下降了4.44个百分点；期间费用率为7.59%，同比下降了0.74个百分点。在营业收入增长、期间费用率降低的情况下，万科集团的毛利率仍然下滑，说明公司盈利能力有待提高。

如图所示，在费用管控方面，2015-2019年万科集团的期间费用率分别为4.79%、5.64%、7.08%、8.13%、7.01%。从半年报来看，2018年上半年至2020年上半年公司期间费用率分别为8.95%、8.33%、7.59%，呈现下降趋势，说明企业成本费用管控方面有一定成效。

2015-2019年，万科集团的营业收入分别为1955.49亿元、2404.77亿元、2428.97亿元、2976.79亿元、3678.94亿元，呈上升趋势。

从盈利能力来看，如图所示，万科集团2015-2019年的毛利率分别为29.35%、29.41%、34.1%、37.48%和36.25%，2019年与2018年相比下降了1.23个百分点。

偿债能力呈下降趋势

在房企融资政策 “三道红线”下，不少房企都感受到了少有的压力，此时万科更是急于摆脱压在头顶的偿债压力。

从杠杆水平来看，如图所示，2015-2019年万科集团调整后的资产负债率分别为65.81%、70.92%、75.36%、84.58%和84.35%，整体呈上升趋势。去年上半年该指标为83.87%，较2019年同期下降了1.38个百分点。

2015-2017年万科集团净负债率呈下降趋势，在2017年达到近五年来较小值为10.62%，2018、2019年两年迅速回升。去年上半年该指标为28.07%，较2019年同期下降了9.11个百分点。截至2020年9月底，公司持有货币资金1730.5亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和850.7亿元。有息负债占总资产的比例为14.1%，且有息负债中66.8%为长期负债。

反映万科集团长期偿债能力的指标“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”由2015年的0.46上升至2019年的0.78。去年上半年，该指标为0.8，较2019年同期增长了6.67%。

从偿债能力来看，如图所示，近5年万科集团的短期偿债能力整体呈下降趋势，调整后速动比率由2015年的0.86下降至2019年的0.43，调整后现金比率由2015年的0.25下降至2019年的0.13。去年上半年，其调整后的速动比率为0.44，较2019年同期上升0.05%；调整后的现金比率为0.14，较2019年同期上升27.27%。

敲响质量“警钟”

一个时代铸造一个时代的企业，新时代的房企理应承担更多使命和担当。由此看来，盈利能力下降，不能仅归结为受新冠肺炎疫情影响，还与万科近年来不断出现的质量问题有关。

日前，北京市住房和城乡建设委员会发布“严查房地产市场违法违规行为”通报披露，北京首开万科房地产开发有限公司的璟秀欣苑项目涉及“无证售房”。

2020年7月11日，南昌暴雨袭城。南昌天空之城部分业主发现该楼盘北地块未交付区域局部车库出现柱体开裂情况。据业主初步统计，开裂柱子多达40余根，且出现地基下沉和墙体开裂等情况。

业主们不寒而栗！2020年7月16日晚，在姗姗来迟的“3•15”晚会上，万科作为被点名的三家房企之一，被推到风口浪尖。

近日，有业主投诉，晋江池店万科金域滨江楼盘存在装修合同的霸王条款、精装修质量等问题，购房时承诺的小区幼儿园已无法提供。事实上，万科项目维权的事件屡屡发生。比如，郑州万科美景的业主投诉交房不合格，石子充当塑胶跑道，墙体水管裸露，门框脱落，房门破损。再比如，北京万科翡翠西湖涉嫌销售欺诈、刻意隐瞒楼盘不利因素等问题。还比如，广州黄埔万科金色梦想小区近400台车被淹、业主损失数千万，佛山万科涉5800套“假公寓”，业主花上百万却买了个办公室。

质量问题频发，与万科过于追求规模、质量管控放松有关。另外，扩张越来越快，土地价格越来越高，利润空间越来越窄，周转要求越来越高，种种原因都导致部分房企在施工过程中偷工减料，抱有侥幸心理。

打造好的产品口碑需要努力数十年，但毁掉它，可能只是一瞬间。一向在业内有口皆碑的万科，接连被曝出质量问题，给万科的企业形象带来了不小冲击，也同时给地产行业的质量管理和多元化战略敲响了警钟。

“追风”老大哥，收紧多元化

冰雪行业是一个靠天吃饭的行业，2020年新冠肺炎疫情给冰雪产业造成了巨大冲击，冰雪企业经营面临很大压力。自2017年1月成立的冰雪事业部，经过了近四年的发展并没有得到万科集团的重用。2020年12月24日有消息称，万科将撤销冰雪事业部，该业务和团队并入新的事业部——酒店及度假事业部。

冰雪行业有投入大、周期长及长尾效应三大特点，单靠门票很难促成长期盈利，而且滑雪场是一个巨大的重资产投资。前三年冰雪项目都要靠地产输血，而冰雪产业的长尾效应决定了这是一个需要漫长等待的赛道，而万科显然失去了耐心，而是要适度收紧多元化。

万科的多元化起于2012年前后，那段时间万科开始转型，提出城市配套服务商战略，开始将业务触角延伸到商业、物流、文旅、投资、教育、养老、酒店、家装、滑雪度假、长租公寓等各个领域。万科之所以猛攻多元化，无非是想在地产之外找到新的增长点。

2020年半年报显示，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1381.4 亿元，占公司营业总收入的94.4%。物业服务的营业收入为66.98亿元，占比4.58%。这两大业务之外的其他业务占比仅为1.03%。

万科的多元化，陷入了一个尴尬的境地。进行适度的多元化布局本无可厚非，但是多元化的前提是足够的专业化。万科一改过去的专业化传统，引发质量问题四面出击，失去消费者信任似乎是必然的。

曾经，因多元化发展出问题的企业不胜枚举。没有运营经验，缺乏成熟供应链，还要投入巨额资金，其风险不言自明。万科从一个小企业成长为地产老大哥，靠的就是专业化，坚持在自己的能力圈中做事，不追劣质之风，而追绿色之风，较终才会发现“慢就是快”。

节约能源资源，引领绿色生活

重视绿色环保技术研发，持续开展创新人才培养，依托万科建筑研究中心、雄安万科绿色研究发展中心等平台，万科围绕工业化建造体系、绿色建筑、智慧运维、生态环境、可再生能源、废弃物处理等方面深入开展研究，以创新理念和创新成果促进人居、生活、环境的可持续发展。

始终坚持绿色环保理念，在工业化建造体系应用领域逐渐探索出成熟路径。将环保理念和实践贯穿在材料采购、设计、施工等全过程中，2019年，万科持续迭代升级“5+2”建造体系，严格按照《2018-2021年万科工业化体系的推进办法》，落实万科工业化、标准化建设和实践，编制并在集团范围内推广使用《万科集团绿色建筑标准指引》，严格把控建筑从设计到运营全生命周期的环保管理，减少对环境的负面影响，为建筑行业的绿色健康发展奠定了良好基础。

安装使用具有节水效果的用水设备，保障建筑产品在全生命周期内节水和污水排放性能良好。万科注重各运营环节的节约用水和水资源回收利用，让水资源节约成为实实在在的行动。在公共区域用水处张贴节水标识，推广使用节水龙头等节水型器具，定期检査水管阀门、接头，防止跑、冒、滴、漏等现象，每月抄表分析绿化及清洁用水异常情况。此外，万科还研发和建设海绵城市绿色基础设施，采用雨水花园、绿色屋顶、雨水回收系统等设计，收集雨水并经过滤消毒处理后回用，有效提高水资源利用效率。

万科公益基金会推出零废弃办公2.0计划，遵循源头减量（Reduce）- 物尽其用（Reuse）-分类回收（Recycle）的“3R”原则，从源头减少垃圾量；引进好氧堆肥模式将园林绿化垃圾转化为有机肥料，通过“零废弃办公”计划，有效节约了运营成本，实现了垃圾减量、分类处理和回收利用，引领垃圾分类风向标，为社会可持续发展贡献力量。

截至 2019年年底，万科在全国52个城市落地垃圾分类，包含住宅社区378个，商业写字楼263个，以及零废弃办公项目52个。严格遵循政府环保规范，加强地产开发、物业管理、日常办公等环节产生的废弃物管理，推动社区分散式垃圾管理模式，利用黑水虻生物处理技术消化厨余垃圾转化为生物蛋白，积极促进生态循环。保障垃圾得到全链条分类处理，使较终送往填埋场、焚烧厂处理的废弃物减到较少，努力将人类活动对环境的影响降到较低，共建“零废弃”清洁卫生家园。

转变建筑业利润增长的粗放方式，发展绿色建筑是实现环境友好型、建设节约型社会的必然选择。积极践行绿色发展理念，善用资源和能源，促进资源节约，要做“长青”企业，运营更为稳健，万科要走的路还很远。