三分钟走到地铁站,总价350万+还能挤进北三环?刚需来看!

血拼北京楼市 2021-11-18 16:04:29
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哈喽大家好!血拼哥又来捍卫刚需了! 上周跟大家捋了一下朝阳300~400万的二手房,错过的朋友们👉戳这里。 后台有不少留言,希望哥们出一期北城,主要是海淀、昌平,适合刚需上车的二手房盘点。 安排! 血拼哥以400万的刚需总价为筛选标准,综合首付总价(含税)、生活配套、是否临铁及楼龄(主要20年以内

哈喽大家好!血拼哥又来捍卫刚需了!

上周跟大家捋了一下朝阳300~400万的二手房,错过的朋友们👉戳这里。

后台有不少留言,希望哥们出一期北城,主要是海淀、昌平,适合刚需上车的二手房盘点。

安排!

血拼哥以400万的刚需总价为筛选标准,综合首付总价(含税)、生活配套、是否临铁及楼龄(主要20年以内)等情况,共挑出39套海淀二手房以及109套昌平二手房。

房源均为普通商品住宅,房本基本都满五年,因此首付的税费只需支付契税即可,尽可能将上车成本压到了较低。

后台回复【海淀】,拿走完整表格 

后台回复【昌平】,拿走完整表格 

从数量上来看,昌平完胜海淀,但环线位置,海淀仍占据特别优势。

不过,这些房源是否都适合刚需呢?

咱们分开来看。

-01-

海淀城区有优势,奈何面积太小

海淀的底气来自于它的教育,不过总价400万以下的二手房就是另一个天地了。

这次血拼哥筛选出来的房源从二环外到六环内都有分布。环线越向外延申,面积会相对大些,但整体来看,大多数房源仍以40平+居多,且多为一居室

五环内房源情况

五环内外的价格存在着一定的差距。

五环内总价基本集中在380万+,面积在35平~45平之间,首付也需要150万上下。

并且无一例外,都是开间。开放式厨房的设计,加上没有客厅,进门即卧室的构造,隐私感和居住品质都打了折扣。

仅有一套位于颐慧家园的房子,有独立的厨房,但户型实在有些拉跨:厨卫皆无窗,全靠阳台东侧打光。

即使如此,五环内的房子仍具有它的环线价值

首先是交通。十余套房源统统临铁,私摩空间、五月华庭、立方庭距离最近的地铁站都仅有600米左右,快的话走路三五分钟,基本上就可到达。

其次是生活配套。主城区的生活不用哥们多说,大家都懂得。医院、学校、商场、超市,基本上属于要啥有啥。具体的生活需求,大家可以去三个小区周边实地看看。

血拼哥个人觉得,手头银子充足的话,新婚小两口或者单身的朋友们可以综合通勤及城区优势后,再考虑开间。其他人群哥们就不建议了,因为真的住不下...

五环外房源情况

五环~六环的海淀二手房总价基本上360万+可以买到,楼龄相对较新,在10年左右的保利西山林语价格稍高些,四套房源都在380万以上。

和五环内一样,面积仍然不大,多为一居室,大开间。仅清缘里中区和上庄馨瑞嘉园的六套房源为两居

其中,清缘里中区的两套房源350万可以拿下62平两居,差不多是这批房源中单价较低的选择。

相比于上庄馨瑞嘉园无地铁配套,清缘里中区距离地铁8号线直线距离在1.2公里,虽然算不上临铁,但至少可以依靠地铁通勤,更符合刚需的要求。

此外,两个小区周边生活配套都比较一般,虽无大型商场但超市不少,也能满足日常生活需求。相对来说,清缘里中区周边医疗资源充足些,但三甲医院仍需要借助其他板块。

再来看户型,两个小区的房源户型都一致。

清缘里中区

上庄馨瑞嘉园

户型皆有硬伤,比较来说,清缘里中区两个卧室及客厅面积更大,除卫生间外,都有窗户,居住舒适度要优于上庄馨瑞嘉园;上庄馨瑞嘉园则胜在全南朝向,主卧还带有一个阳台。

优劣哥们不作过多评价了,大家自行感受吧。

此外, 近铁房源除前面提到过的清缘里中区外,还有观奥园。小区较大的生活配套优势是临近奥森和东小口森林公园,至于医疗、教育、商业可能都需要跑远些距离才能找到。

整体来看,海淀的二手房房源数量少,面积小,单价高,且基本上都是开间,居住的舒适度和实用价值可能并不如我们预期中的海淀那么好。

哥们倒是觉得咱们不必把目光仅停留在海淀,毕竟海淀的教育光环再耀眼,也是很难照到咱们刚需的头上。大家觉得呢?

-02

昌平总价有优势,但配套差点儿意思

同样在北城,当我们把目光转向五环外的昌平,可选择的空间一下就变大了。

这次血拼哥找到的房源多集中在五环到六环之间,主要分布在回龙观、霍营、天通苑、立水桥、沙河以及北七家这几个板块。面积从六十平左右的一居到七八十平的两居不等。

从价格来看,具有单价优势的,非沙河和北七家板块莫属。总价不到350万,基本上就捡漏到六七十平的小两居。

其中,均价较低的是沙河的善缘家园,2005年的板楼,一梯两户并且有集中供暖。哥们大概看了下这7套房源的实拍照片,房间保持得比较好,后续的装修应该会省不少力气。

户型基本都是这种长条形,南北通透,客厅和主卧朝南,两个卧室的面积都比较大。不过卫生间都是暗卫,也是老房子难以避免且饱受诟病的地方。

惊喜也有,几套房子都是双阳台且向南,这在如今的北京已经不大多见了,平时晾个衣服,晒晒太阳还是很安逸的。

在售有三套房源总价都在310万,净首付在118.6万元,加上4.4万的契税,首付总计123万,面积是97平,算下来每平在3.2万元左右。

不过周边配套就..不要奢望太多了。

没有地铁,不过出门就是公交车站。医疗、教育、商场、超市...都没有,所以价格没办法成为买它的特别原因。有了解这片实际情况的朋友们欢迎在评论区留言。

同样位于沙河,北街家园由于周边有不少大学及小区,居住氛围相对于善缘家园会好很多,不过大医疗、商业等配套还需依靠其他板块。

比较给人安慰的是北街家园五区邻近地铁昌平线沙河高教园站,直线距离约1.2公里。

至于户型,基本上就是价格越低,槽点越满。

五区的南向三面宽户型,让哥们意料之外还带点惊喜。摒弃了老房子不爱开窗的毛病,所有房间都有窗,次卧更是达到了双面窗,主卧自带一个阳台,采光没得说。

房子满五少有,首付在144万左右

七区户型就比较现代了,南北通透,面积更大,不过总价也更高,满五少有首付至少也要拿出152万。

如果不考虑周边配套,想在有限的预算内住得更大,还可以选择北七家

海德堡花园、北亚花园、西湖新村、温泉花园都有不少房源,均价基本上都在3万+,面积较大可以达到122平,但均无地铁,少有有希望的是海德堡花园,距离17号线(在建中,预计2023年具备开通条件)的未来科学城南站约2公里。

从交通条件来看,六环内可以依靠地铁通勤的小区集中在回龙观、霍营、立水桥。有得选,建议大家实地看看。

此外还有沙河的北街家园五区和天通苑的天通苑二区,距离地铁差不多1公里左右。

六环外仅有南昭的路劲世界城二期距地铁昌平线南昭直线距离700米左右,其他小区离地铁就十万八千里了,怎么上班有些伤脑筋。

总结一下,昌平的二手房选择面比海淀宽很多,环线越外,基本上楼龄越新,面积也会更大。不过很多房源都是自供暖,各有利弊吧

哥们觉得对打工人来说,通勤便捷度会更重要一些,其次再考虑一下周边配套、户型等条件。还是那句话,想好需求,谨慎决策,并且一定要去实地看看房子!

最后,希望大家都能买到心仪的房子,加油,奥里给!

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