进入到2021年以来，全国土地“两集中”供地新政给房地产行业带来了极大扰动，自北京排名前列批集中供地名单出炉，共计30宗经营性土地，总用地面积约169万㎡，建筑规模约345万㎡，起拍价高达1035.81亿元，都将在5月8号同一天竞拍。

从研究角度出发，这次两集中供地基本主导了未来1年-2年的房地产市场供应量以及周期结构，为大家提供了一次少有的市场研判机会，有助于购房人从更加宏观全面的视角去认清土地价值、房屋价值和未来市场趋势。

伴随着近期政府陆续公布每宗地的详细土地指标和竞拍规则，我们会发现如下几大趋势：

2021年北京排名前列批30宗出让住宅用地

东北5.5环，5万的土地线和8万的价格线已然形成

本轮供应北部和东部5.5环范围内也出现了很多关注度较高的地块，但起拍土地楼面价格均已飙升至4-5万/㎡，其中昌平科学园起拍楼面价3.8万/㎡，昌平马连店起拍楼面价3.9万/㎡，朝阳崔各庄4.8万/㎡（限价8.8万元/㎡），朝阳金盏起拍楼面价5.1万/㎡，朝阳东坝起拍楼面价4.6万/㎡（限价8万元/㎡）。不考虑进一步溢价，合理预估这些地未来入市价格至少要在7-8万元/㎡的价格才符合开发基本逻辑。

2021年北京东北五环-六环土地供应价格分布

高容积率地块是主力，低密度改善未来或少有

此次集中挂牌土地中，除了海淀树村以及延庆等个别地块外，容积率多集中在2.0以上，仅4宗地块在1.5以下，这也就意味着，未来供应的产品多以小高层及高层的改善产品为主。此次供地的指标特征，不难看出接下来低密度产品的机会，换句话说，也进一步助涨了自2020年以来的北京市场的“别墅热”。

|观承别墅·2021年顺义热销别墅|

东北部成为供应热点板块，五环8万+之下的市场机会

30宗地共涉及12个区，朝阳供地10宗，整体指导单价超8万。对于当下5-6万单价的新房而言，特别是一个不错的机会。而且此次，顺义市场“0”供地，要知道下一轮北京再供地那就得等到年底了，如果再算上运营周期时间的话，那就得是明年二季度，这也就意味着顺义在近一年的时间里不会再出现住宅新增供应，更多是在消耗存量。对于东部及北部买房群体而言，更具性价比的在售新房，或许是一个不错的选择。

新国展地块，继中央别墅区后，顺义土地价值进入爆发期

今年年初2月2日，新国展三期热点地块角逐异常激烈，一共吸引了11家房企参与竞拍，各房企在溢价和自持方面均竞到较高水平，最终是保利+华润联合体以67.77亿+18亿建设费+23%溢价+35%自持成交，计算下来楼面价近4.6万元/㎡，要知道地块北边紧挨着的祥云国际社区二手房价格也就才5.5万/㎡左右，历史好像又回到了“面粉”逼近“面包”，甚至赶超的时代。而从多方消息来看，该项目未来期房售价至少要在6.5-7万/㎡以上，顺义房价再次实现价格跳跃。