望京

500万买望京，对于很多人应该说相当有吸引力。望京配套成熟，交通方便且学校也还可以。然而，500万在望京的可选余地确实不大。 基本一水的老破小了，次新500内的几乎面临绝迹的境地。那我们先从500万以内可以选到的次新开始。

北京香颂

北京香颂算是望京受关注度还不错的盘了。小区挨着望城公园和桐城公园。距离望京西15号线300多米，距离13号线望京站大概1.5公里。小区一共20栋楼1400多户。物业是世纪金德物业公司。

   小区现在500万以下可以买到的只有221号楼的开间户型。开间不在小区里，在小区外面。开间都在小区外面三栋灰色楼，楼的感觉类似商住。

小区价格趋势：

 北京香颂小区的房价从2012年开始至2017年较高点，成交均价涨幅达到256%。我们选择2015年1月作为节点，自2015年1月开始，小区房价经历了一次上涨和一次下跌周期。上涨自2015年1月开始至2017年3月结束，小区成交均价上涨106%。 因小区开间在高点未有成交，因此选择南向73平米一居室作为参考。自2015年开始，成交均价由4.4万涨至2017年3月的9.7万，涨幅达到117%，在高点之后下跌至较新成交8.5万。下跌12%。小区45平米东向开间2017年3月之后，较低成交323万，后小幅稳步上涨。现成交稳定350万上下。涨幅达到77%。

慧谷阳光

慧谷阳光位于北四环和五环之间，2003年由北京阳光嘉业开发，物业是阳光嘉业物业。小区一共11栋楼，分为两期，一期201-205号楼，2004年12月交房，二期206-211号楼，2005年12月交房，均为板楼户。小区北门距离15号线地铁望京东站389米。（下图转自微博：京房熊猫）

    现在慧谷阳光在售的500万以下的房源，只有小区45平米的开间，价格如下：

小区价格趋势：

慧谷阳光小区的房价从2012年开始至2017年3月较高点，成交均价由2.7万涨到9.8万，涨幅达到261%。我们选择2015年1月作为节点，自2015年1月开始，小区房价经历了一次上涨和一次下跌周期。上涨自2015年1月开始至2017年3月结束，小区成交均价上涨105%。2015年5月，小区开间45平米户型成交价格198万，单价4.4万。现开间成交均价8万，涨幅达到81%。

小区实拍：

澳洲康都

澳洲康都位于朝阳区望京的东北部，北侧和西侧是望湖公园，东侧是利泽西园，南侧是望馨花园，2005-2006年由世纪润通开发，澳洲设计师设计，物业是世纪博雅物业，小区一共8栋楼，设计成了CONDO公寓、乐龄公寓5号楼和青年公寓2号楼。小区里面有双语幼儿园，附近的小学有：北京市朝阳区师范学校附属小学望京校区，距离14号线东湖渠很近，出行非常方便。

   现在澳洲康都500万以内能买到的是三套分别是北向与东向一居室。

小区价格趋势：

澳洲康都小区自2012年至2017年高点，成交均价由2.5万上涨至较高点8.75万。5年涨幅达到257%。我们选在2015年1月作为节点，澳洲康都小区成交均价由4.2万涨至8.75万。涨幅108%。我们选取63.3平米的东向一居为例，在2015年1月东向一居成交价格在4.1万左右，在2017年较高点同户型成交均价接近9万（涨幅118%）。而2017年现东向一居较低成交为7.8万（跌幅13%）。从2015年年初至今该户型涨幅89%。

小区实拍：

利泽西园/雅特住区

利泽西园紫林地铁14号线东湖渠站，东临广顺北大街，南邻望京北路。周边有华彩商业中心，家乐福等超市。周边公园很多，小区西边有望湖公园。小区有6栋板楼和11栋塔楼。一共有2300余户。小区之前物业很差，现在换了新物业之后小区内部有所改善，板楼现在正在刷墙家装门禁，而塔楼也开始逐步进行管理。雅特住区两栋楼也在利泽西园里，对面是澳洲康都小区。

    利泽西园及雅特住区在售500万以下的房源如下：

    利泽西园塔楼西南、东南一居

    雅特住区两居及开间户型

小区价格走势：

利泽西园小区自2012年至2017年高点，成交均价由2万上涨至较高点7.37万。5年涨幅达到268%。我们选在2015年1月作为节点，小区成交均价由3.18万涨至较高7.37万。涨幅131%。我们选取66.3平米的南北向两居为例，在2015年1月东南向一居成交价格在3.4万左右，在2017年较高点同户型成交均价接近7.8万（涨幅129%）。而2017年现东南向一居较低成交为6.5万（跌幅17%）。从2015年年初至今该户型涨幅92.5%。

雅特住区小区只有两栋楼，基本都是小户型。楼在利泽西园里面，楼龄相对较新。小区自2012年开始至2017年较高点，涨幅240%。2015年1月开始至2017年较高点，小区成交均价由3.5万涨到7.4万，涨幅达到114%。我们选取雅特72平米两居室户型为样本，2015年3月该户型成交价格3.7万，在2017年3月较高点该户型成交价格7.5万（涨幅102%）。雅特住区的小户型开间49平米，从2015年初成交单价2.8，到现在有成交显示6.6万涨幅达到135%。

小区实拍：

望京西园一区

望京西园一区位于东北四环和五环之间，距离地铁14.15号线望京站大概800米左右。一共有24栋楼，大概2500户。北京润佳物业，物业便宜0.96元。然而物业管理比较差，小区属于周边相对环境比较差的老破小区。小区里有白家庄小学。小区东边有七彩阳光幼儿园。分为板楼和塔楼，塔楼2000年左右的。西园一区116-118号楼有部分是回迁，109-111这些楼里面有单位的已购公房，其他基本都是商品房。望京西园分为一二三四区。其中一区较老。二区慧谷时空是2000年的房子，物业管理比较好封闭式小区，现在没有500万以下的房子。三区大部分是经济适用房，有4栋楼是商品房。现在500万以下的只有一套80平米的经适房。不能高贷。望京西园四期是望京新城，只有少数500万以下的房子。望京西园四区望京新城小区一共25栋楼5195户。开发商是首都开发控股有限公司，小区周边交通非常方便，离15号线望京站和14号线阜通站很近。小区是1997年建成的，商业比较多开放式小区，比较杂乱。小区物业较一般。绿化一般。只有中心花园有绿化。小区地上没有固定车位，停车比较混乱。望京新城小户型比较多，总价较低。可以上白家庄小学，离15号地铁非常近。现在在售的500万以下的户型只有70平米东南、西南一居室户型。

  小区户型比较多，总价低。很多房子可以高贷。现在低于500万的房源如下：

小区价格走势

   望京西园一区从2012年至2017年较高点，成交均价由2万涨到7.5万，涨幅高达270%。以2015年1月为时间节点，成交均价由3.2万涨到7.5万。涨幅达到134%。我选取了望京西园一区59平米的东/西南一居作为参考数据样本，2015年1月成交价格在3.5万左右，而近期成交均价在6.7万左右。涨幅大概91%

小区实拍：

原谅我实在没拍，就找两张链家图吧。

南湖东园二区/南湖中园二区

   南湖东园二区位于东北四环到五环之间，交通和周边配套都比较成熟，小区距离地铁14.15号线非常近。距离望京站200米。小区一共有24栋楼，2900余户。15栋板楼，3栋塔楼，5栋高板。南湖东园二区的业主，孩子中学可以上陈经纶分校（然而朝阳派位之后，这个没太大优势了）。学校就在小区内。小区的小学按照教委划片是属于明远教育书院。南湖东园二区小区环境相对好一点，开放式社区，板楼物业费0.68元。

   南湖东园二区500万以下能买到的房子只有塔楼东西向、西向一居。以及板楼南北户型及反户型东西通透户型。

小区房价走势

    南湖东园二区自2012年至2017年高点，成交均价由2万上涨至较高点8.4万。5年涨幅达到320%。我们选在2015年1月作为节点，小区成交均价由3.59万涨至较高8.4万。涨幅133%。我们选取63平米南北两居为例，在2015年1月南北向63平米成交价格在4.3万左右，在2017年较高点同户型成交均价接近8.4万（涨幅90%）。而2017年南北两居较成交为7.8万（跌幅10%）。从2015年年初至今该户型涨幅81%。

南湖中园二区

    南湖中园和东园仅仅一街之隔。中园分为两个区，一区和二区。南湖中园一区是1999年的，6层板楼不带电梯。一共有10栋楼。小区环境不错、小学对口明远教育书院。中学派位陈经纶.94中和首师大。但是现在一区没有500万以下的房源。南湖中园二区是1998年的房子，物业费板楼0.68元，塔楼1.05元。二区环境相对比较差，物业管理比较差。距离地铁比东园二区略远一点。中园二区总价比较低。

小区价格趋势

    南湖中园二区自2012年至2017年高点，成交均价由2万上涨至较高点8.45万。5年涨幅达到320%。我们选在2015年1月作为节点，小区成交均价由3.63万涨至较高8.45万。涨幅132%。我们选取69平米的南北通透的两居为例，在2015年1月南北向69平米成交价格在3.8万左右，在2017年较高点同户型成交均价8万（涨幅110%）。而2017年南北两居较低成交为5.6万（跌幅30%）。现在该户型成交价稳定在6.5万左右。从2015年开始至今涨幅为71%。

慧谷金色家园

   慧谷金色家园是2003年的小区，小区分为一期二期，一共1090户。一期5栋楼基本都是大户型，二期4栋楼（其中一栋是军产房，有单独小院）。现在500万以下的房子都在二期，一居室两梯六户，开间两梯五户。小区属于老望京片区比较闹中取静的位置，算是品质小区。人车分流。二期一部分西边户型临街。物业费2.28月每月。燃气供暖都是市政。车位大概400元左右。小区对口小学明远教育书院，中学派位陈经纶和94中。小区挨着北小河公园，临近地铁站14.15号线。

    慧谷金色小区500万以下在售的房子只有三套，两套开间和一套一居室（一居室被业主改成了开间）。

小区价格走势：

    慧谷金色二区自2012年至2017年高点，成交均价由2.62万上涨至较高点9.4万。5年涨幅达到260%。我们选在2015年1月作为节点，小区成交均价由4.2万涨至较高9.4万。涨幅123%。我们根据成交价格，选取小区63平米一居室作为样本。63平米一居室在2015年1月成交价格在3.9万左右，2017年较高成交8.8万，涨幅达到125%。近期该户型未有成交。

文章结论：

1.按照长期（五年期）涨幅看，整体涨幅当中同区域的次新和老破小均价涨幅差距并不大。望京区域普遍涨幅在260%上下。

   在五年当中，房价经过了两次上涨以及两次下跌区间。以较近一次从2014年底至2017年的上涨周期来说，望京板块当中轮动比较明显，板块内品质次新如慧谷阳光、澳洲康都等楼盘相较周边老破小利泽西园等早启动3-4个月，次新上涨后接下来是老小区的补涨。在这一点上存在套利空间。而在下跌周期当中，老破小区更容易出现捡漏的机会。

2.品质较差小区及次新品质较好小区的硬伤房（户型较差）在下跌区间当中幅度较大（如对比南湖东园/中园二区，同样63平米两居室，南湖中园因小区环境略差下跌幅度高于东园近7%）。针对购房者来说，更加倾向一居的选择，开间的涨幅和成交弱于一居室。近期成交均价触底平稳，略微震荡（税费、付款、户型及楼层等因素）500万以下的低价房源成交明显加速。而800万以上的区间，成交依然相对平稳。刚需可以开始密集看房，现在是出手的时机。

3.因身体原因，结尾实在仓促。请各位见谅。