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👀 2021-2025年北京新房楼面价倒挂数据，回复【楼面价】查看

前两个月我们聊过一个数据，

北京二手房300万以下成交占比干到了44%，

接近一半。

当时我们说，这只是水面上的一角。

现在全年数据出来了，我们把这冰山彻底捞出来看看。

2025年北京二手房成交了17.4万套，这个数字是2017年以来的第三高。

一个冷知识：在成交量冲到高位的这一年，也是房价回调比较实在的一年。

国家统计局的数据显示，二手房价同比跌幅明显。

量的高位，与价的低位，同时发生。

这大概是2025年最真实的北京楼市。

01 两条路，分得清清楚楚

市场用一整年的时间，完成了一次心照不宣的分流。

我们来看一张图，这是新房和二手房成交量的比值变化。

△2021年，新房成交约6.1019万套，二手房约19万套，比值约1:3；2025年，新房成交3.49万套，二手房17.4万套，比值约1:5

看懂了吗？

购买力正在用脚投票，进行一场大挪移。

新房的门槛越来越高，2025年套均面积到了136平米，500万以上成交占掉了六成。

这意味着，新房市场主动或被动地，把接力棒交给了改善和高端客户。

而另一条更宽的路，留给了二手房。

全年17.4万套里，300万以下房源成交了5.03万套，占了44%。另一边，新房市场同总价段的成交，连它的十分之一都不到。

两条路，就这么分道扬镳了。

买新房的，和买二手房的，关心的问题已经完全不一样。

02 降价风从二手房吹到新房

但这两条路，真的能各走各的吗？

不可能。

它们中间，紧紧绷着一根绳子，叫 “置换链条”。

2025年下半年，这根绳子开始剧烈抖动，传导了一种叫“降价”的恐慌。

二手房的“以价换量”不是说着玩的，均价较2021年高点下跌超25%，而且是持续阴跌。这对市场意味着什么？

意味着所有想 “卖一买一”的改善客户，首付的算盘突然打不响了。你想卖掉的那套老房子，在市场上正急速贬值。换房的第一个齿轮，还没转就卡住了。

更关键的是，这种价格下滑，动摇了整个市场的“价格锚”。每天刷手机都能看到“邻居房子又降了20万”的消息。

而那些在看新房的人心里也犯嘀咕：我今天买的新房，过几年会不会也这样？

恐惧比价格跑得更快。

二手房市场的凉气，顺着这根绳子，嗖嗖地吹向了新房售楼处。

于是我们看到了2025年4季度新房市场的冷清。

03 新房成交12月翘尾

一个标志性现象是：12月新房不敢开盘了。

北京大大方方开盘的新项目，只有4个。

市场仿佛被按下了静音键。

但故事的反转来了。就在这个最冷的12月，市场自己擦着了一根火柴——单月网签量翘尾，环比大涨40%+。

这根火柴的光，意义重大。

它证明了一件事：北京不是没有需求了，而是需求在等一个他们认可的价格和项目。

12月热卖（去化过百）的四个新房项目，两个刚需，两个独具稀缺性，就是佐证。

当价格跌进某个心理区间，总会有人出手。

二手房这一点也表现的非常突出，这群年底买房的人，不是什么神秘力量，就是最普通的刚性需求。他们用真金白银投了一票：我觉得，这个价可以了。

从成交量的企稳回升看，市场确实出现了一丝韧性。

尤其是年末的放量，证明了北京楼市深层的购买力依然存在。

这绝非一个“没有人买”的市场。

04 冰山之下的变局

那么价格什么时候稳住？涨幅回正？

城市功能和人口结构的调整，必然重塑住房需求的样貌。

而今天的市场格局，是昨天宏大战略的一种投射。

北京市场住房需求并不弱，刚需改善在这么难的市场里都能努力寻找到出口，但是过去三年新房的「超供」也着实打乱了市场供需平衡，于是我们看到了连续两年土地供给收缩。那么未来呢？

北京流入人口越来越少，北京出生率越来越低，北京的房价会否失去支撑？

答案肯定是否定的。

因为当下的供需并不是正常的，而是在「疏解」这个大框架下构建的。

所以从这个角度看，未来会否有调整，尚未可知。

这是未来的第一重变数。

第二个变数在新房供给调整与城市更新。

现在北京的新房，有点“内卷式改善”的味道。

即便是内环，地块挨着供，几家开发商挤进去，产品做得差不多，最后只能“贴脸开大”，打价格战。为了匹配高昂的土地成本，房子不得不拼命往“豪”了做，“好房子”在市场上被简单等同于“贵房子”。

这似乎有点跑偏了。官方其实喊过很多次，“让更多人住上“好房子””。

真正的“好房子”，应该是设计用心、质量可靠、社区温暖的房子，而不只是总价表上的一个天文数字。刚需家庭，也同样值得拥有这样的“好房子”。我们现在的供应结构，是不是把这条路给走窄了？

另外，关于老房子与老旧小区的城市更新课题，我们正面临前所未有的探索。这不再是简单的拆迁，而需要建立系统的分类处理机制，其中资金来源、分级标准等环节，都需要摸索出一套适合北京实际情况的路径。同时，是否将老旧小区收储转化为保障房、收储后如何安置居民、如何持续运营保障房等问题，也已提上日程。目前，不少国有企业与央企已开始布局这一领域。

此外，城市更新也将深刻影响老城区的二手房市场，其具体影响程度与发展趋势，将成为左右未来整体房价走势的重要变量。

05 所以，转折是什么？

它不是房价V型反弹的前奏。恰恰相反，它是“所有房子都会涨”旧信仰的彻底终结。

它是一个残酷的价值回归过程。市场用一年的时间，给不同类型的房子贴上了无法撕掉的标签：你是“奢侈品”，还是“必需品”；你的房子居住属性更强，还是兼具了稀缺性的资产属性？

年底的那簇火苗和政策的试探告诉我们，转折的下半场，是市场真实需求与供给侧能否达成新和解的过程。是继续在高端改善的独木桥上拥挤内卷，还是能开拓出更多元、更包容的“好房子”之路？

北京的转折，不是回到过去的狂欢，而是走向一个规则完全不同的新副本。

对于所有身处其中的人而言，理解并适应这套新规则，就是最大的转折。