哈喽大家好，我是血拼哥。

最近#北京二手房挂牌量突破10万# 的消息引发热议。

这个数据确实见证历史了，比去年同期增加了将近2万套。

历史数据看，北京二手房挂牌量过9万套北京楼市就涨不动了，现在已然过10万套了。

与此同时，有媒体爆出“北京市三环的房子都卖不动了！”

北京市场真的这么快就凉了？

那么二手房降价了吗？

刚需还能不能买房了？

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北京也出现抛售“风险资产”？

链家挂牌数据显示，目前挂牌数量已经超过10万套，且据多位长期从事高端项目二手房销售的经纪人证实，如果算上高端房源、法拍，整个北京市场的二手房存量已经预计达到13万套左右。

数据惊人，让人想起今年9月，全国13个中心城市挂牌量超过10万的消息。

当时市场判断，表层原因是地方政策松动；深层原因则是地方房产风险性出现，炒房客批量套现。

制图：城市财经；数据：链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等

那么北京现在啥情况？

北京与上述13个城市都是在政策放松后出现挂牌量增加的，要分辨北京是不是也出现上述“抛售风险性资产”的情况，

首先分析各地的政策：

北京“卖一买一置业免税”新政是针对“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，较高全部退还。且这一利好政策具有时间限制，是自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后一年内在市场重新购买住房的纳税人。

北京的政策具有针对性。而不少地方是直接打开了限售的笼子。

但如果笼子里的炒房客没有抛售的需求，打开也是枉然，打开引发了激增效应，说明背后的推动力，或者本质原因，其实是炒房客们强大的套现需求。

其次就是数量增加的程度：

北京新政前挂牌量就已经在9.7万套了，挂牌一个月增加3千套。

而成都的二手房在新政后十几天的时间里挂牌量增加了1.1万套，苏州南京等地更是如此。

比较来看，北京新政后挂牌数量并不特别夸张。

而且，媒体曝光的三环卖不掉的房子我看了下，主要是潘家园、劲松、团结湖这一带的老房子，这些房子除了环线位置这一个优点，其他例如，楼龄、环境、户型、物业基本都是槽点。好多还是老砖混塔楼，居住品质一塌糊涂，关键虽然在内环，但是没有拔尖的学区傍身，再过几年可能连贷款都难，流通性会更差。

而东西海不少小区因为有关键资源傍身，价格坚挺，据了解二手房从挂牌到成交周期也是北京排名前列梯队的。

所以，直接给北京市场下结论还是略草率了，证据不足。

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成交量、带看量均在下跌

但成交价平稳

另一个值得关注的现象是，虽然挂牌量增加了，但是成交量却实实在在跌了。

数据统计，链家10月截止上周工作日成交量是11569套，而上个月的数据是14329套，10月还有最后一天，这个数据基本没啥翻身余地了。

此外，链家数据，带看量也在下滑。

成交量、带看量的下跌也考虑存在疫情和十一假期的因素影响，但是如果真的是因为需求延期，那么11月一定有回升，不妨静待。

成交量下挫，成交价却并没有跟着下跌。

地产街21号消息，目前交易数据基本是“平稳”“微跌”状态，虽然挂牌量上涨，但从过去一个月看，还没有形成交易。二手房热门片区德胜、万柳等同样如此。

说明目前北京市场确实有凉意，但是房东没有大规模“甩卖”的意思，卖一买一的房东交易周期相对更长，没那么焦虑，降价动力并不足。

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刚需真的买不动了？

值得一提的是，采访朝阳、海淀的中介机构表示，近期已成交的房源，也基本符合“一卖一买”的趋势。

“从成交客户的置业需求来看，近期刚需客群签约较少。

已签约成交标的普遍在500万元以上，这也意味着更多置业需求来自改善客群，‘一卖一买’置换新房或者大户型的成交单子变多了。”朝阳、海淀等区域的中介人员均给出上述答案。

目前猜测，刚需二手房签约减少可能跟近期小户型新房产品即将入市有关，也可能受大环境影响选择暂时观望。

但是我们留意到，一些城区楼龄较老的低总价二手房价格跌幅增大。

虽然北京是中国较好的城市之一，但北京近些年一直在减量发展，常住人口一直处于微降的状态。

房子最终还是要有人住的，北京常住人口的减少是否也会对未来房地产产生不可估量的变化？比如那些丧失学区属性且居住品质差的房子，也会越来越不好卖了……

综上，北京房地产市场当下，甚至年前的这个状态，对刚需挑选房子是有利的，但是分化的当下，建议大家还是从需求出发。

题外话，明天进入11月，刚需朋友们期待了一个月的网申应该要来啦！

还是那句话，抓紧机会登记，然后理性分析需求，祝大家都能顺利安家，刚需加油！