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刚需房直降73万！顺义新房星悦时光特价88平总价大约297万，更多消息，关注刚需的朋友看过来！

正文————

北京城六区的刚需版图上，还是石景山抗下了所以期待。

继璟悦长安以83㎡左右小户型搅动市场后，西黄村四宗地块规划全貌浮出水面——中海新城以“豪宅+刚需”双线并行的策略，复刻长安玖章与源境的成功模式，祭出84-120㎡面积段的紧凑户型。

按照6万/平，80平粗略估计，首付约75万级上车城区的诱惑近在眼前，但深挖细节，光鲜背后的裂痕已然显现。

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01 神速报规下的合规隐忧：突破设计红线的代价

兵贵神速，

「50天完成四地块规划公示」，

中海新城刷新了北京土储开发的速度纪录。

对比同期拿地的海淀宝山村、昌平北四村项目至今未出报规图，中海的效率令人咋舌。

“神速”的背后是现成的项目公司鑫安兴业能直接启动，和对区域肌理的了如指掌。

但是大家可能忽略了，速度也暗藏代价。

648和650都是不规则地块，这就注定了很难完全拿来主义，

而这两块地又要拿来做刚需户型产品，很容易的惯性思维里大家都会觉得这个产品多多少少会牺牲一些户型设计……

而且单纯从目前的报规上看，也确实存在问题：

东侧650地块共有11栋5-15F住宅，1# 是一座大长条住宅，10层，高度约30.1m，楼体长73米，竟然有5个单元、单层有10户。

而根据《北京市高品质商品住宅设计导则》，18-36米高住宅“不宜超过四个单元”。

看得出，因为地块不规则，为挤出更多房源，设计被迫在合规边缘试探——刚需的实惠，或许正以居住密度为代价。

我们大胆猜测，以9# 为例，两户的话，应该是89平左右，预计送20。

新项目，南北双阳台+外接花池+飘窗，赠送尺度冠绝石景山。

（20.4*11.1=226.44）/2=113.22=89+20+（公共空间）

648、650两个地块的面积段大概是84平米、98平米、110平米和120平米，预计980套左右。

02 双产品线策略的阴影：豪宅与刚需的失衡游戏

北侧640地块打造酒店+河景大平层豪宅，但是豪宅板块却埋着交付隐患的伏笔。

640地块的酒店与住宅东西并置，与长安玖章如出一辙，但酒店对住宅的遮挡问题仍未解决——2#、5#、3#楼采光将逐级受损。

更讽刺的是，同为“拾光系”产品的中海富华里项目，曾因外立面氟碳漆偷换为真石漆遭业主集体维权，开发商却将责任推给“销售个人错误”。

前车之鉴下，640地块面对的信任危机着实难破。

03 配套困局

地段本是西黄村最大筹码，

600米直达6号线西黄村站，当代商城、首钢医院环伺。距离海淀也非常近，不过地块南侧老小区还有历史遗留问题。

据悉，西黄新村北里小区因北围墙长期侵占市政道路红线，导致规划道路搁置多年。近期政府启动腾退修路计划，却引发居民抗议——拟建道路距住宅楼最近仅0.7米，光污染与噪音威胁数千人健康。

更大的忧虑来自中海物业的运营危机。

7月底常州吟枫苑项目撤场，揭开了中海物业的生存困境：业委会推行“阳光酬金制”，将物业利润锁死在8%以下，还要求承担50万安防垫资，最终招标流标。无独有偶，鄂州、长沙等地中海物业也因亏损相继撤退。西黄村这个项目目前还不知道物业交给谁，不过有意向的朋友多观察多了解准没错。

最后说下价格问题，需要关注的是，“低首付”并不代表“低成本”。算15%首付有点极限，实际操作中也少，所以今天咱们算总价。

若按648、650地块预估的6万/㎡计算，89㎡户型总价约534万，

如果均价能到5.6万，总价就不到500万了，

考虑毕竟地块楼面价2.75万/㎡的还是有空间的，

北侧的640地块考虑到中海在石景山的溢价能力（长安玖章7.64万/㎡），估计也在7左右，价格下探空间怕是极其有限。

对比周边，禧悦学府二手房挂牌价站稳6万+，璟悦长安新盘均价6.12万/㎡。若中海以价换量，可能挤压利润空间——而压缩成本的连锁反应，恐将重蹈富华里项目的覆辙。

以上是今天想跟大家分享的，不管咋样，城六区可算再出了一个刚需新房项目，关注度肯定不低，有意向的还是要早点关注起来。

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