摘   

要

中国房地产业发展短短的四十年间，房地产业发展势头迅猛，北上广深城市房价更是居高不下。房地产业在国民经济中具有重要的地位和作用，而政府对房地产市场的调控一直伴随其中。

改革开放时期：

中国房地产市场之诞生

1949年新中国建立至1978年改革开放前期间，随着传统社会主义公有制的建立，房地产市场住房的分配主要通过计划配置、无偿使用解决。

1980年，邓小平站在北京前三门的楼上提出“住房要进行商品化”，房子被定义为商品，中国房地产业开始起步发展。同年，房改和土改同时被推动，房地产正式成为一个产业。但当时仍存在对文革重袭的担忧，大多数人不敢拥有私产，期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。

1984年，邓小平肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产迎来了黄金10年。

1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化了全国房地产加速发展，中国房地产业开始进入商业化时代。

1988年1月，国务院召开“排名前列次全国住房制度改革工作会议”；同年2月，国务院批准了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，这是国务院展开全面指导城市住房制度改革的重要文件，也标志着我国住房制度改革进入了整体方案设计和全面实施阶段。

海南房地产热潮：

中国排名前列个房地产泡沫破裂

1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批淘金者涌入海南省投资房产，中国排名前列批房地产获利者正是这些人。

1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段；与此同时，中国地产的排名前列泡沫亦开始蓄积。

从房地产平均价格的发展趋势看：1988年价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛增至5000元/平方米、同比1991年增长了257%，1993年上半年价格达到了顶峰7500元／平方米，93年下半年价格基本回落到1991年的水平，跌幅达85%。

海南房地产市场的泡沫直接破碎，海口1.3万家房地产公司倒闭了95%，坏账高达800亿元。紧接着，海南房地产的崩盘引发了全国房地产硬着陆，全国房市价格纷纷大跌。房地产界的动荡引发了中央的担忧，催发着政府调控政策的出台。

排名前列次金融危机：

中国房地产市场之平稳发展时期

1995年底，在房价连续下跌、无人购房的行情下，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。1996年房地产行业已然出现了全面亏损。1997年，亚洲金融危机爆发，中国房地产行业濒临崩溃。

1998年政府为应对金融危机对经济的影响，采取了积极的财政政策与货币政策，加大城镇住房改革的力度，并宣布全面终止福利分房。

中国房地产市场的发展进入了全新的阶段，随着住房实物分配的停止，多层次城镇住房供应体系的建立，中国房地产市场真正进入了全面市场化阶段。

至此，房地产市场大热，单位抢购住房分配予职工，全国的存量空置房快速得到消化。市场的火热持续延续，到了2001年，房地产市场供需关系开始失衡，北京排名前列季度的房价涨幅就达到了97.3%。

政府进而着手进行房地产市场的全面整顿。2002年，政府排名前列地产调控之“217号文”，从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控。市场对此的反应是涨幅减缓，但价格继续保持上涨。

2003年6月，央行印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等，首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。“121号文”效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。

非典时期：

中国房地产市场之快速发展和调控博弈时期

然而造化弄人，2003年非典全面爆发，经济增长率下滑到6.7%，全国受到严重影响。

出于保增长的考虑，住建部发布了“18号文”，此文内容和之前发布的121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。房地产业被定调为国民经济支柱产业，商品房开始成为住房供应的主题，房地产业开始进入快速发展时期，全国房价止跌反弹，继续上涨。

2004年，土地招拍挂制度开始全面实施，房地产投资迅猛增加，商品房房价亦快速上涨，市场逐渐显现出过热情况。

2005年，国务院顺势推出“国八条”进行调控。其调控的主要内容是要求各地政府重视房价控制，建立追责机制，要保证中低价位、中小户型的供应，建设廉租住房。然而，“国八条”并未产生实质性调控作用，房价不降反涨，市场投资热情居高不下，同年市场涨幅达到12%。

2006年，建设部等九部委推出雷霆手段，颁布“国六条”。其首次提出90/70的户型政策，核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。然而当年房价上涨6%，“国六条”仍未达到调控成效。

2007年，央行进行了六次加息、十次上调存款准备金率至14.5%，创20多年历史新高；国家继续从金融、税收、土地等方面入手，进行房地产市场的全面调控。其中，《关于加强商业地产信贷管理的通知》发布，要求对于贷款的二套房，首付不得低于4成，利率为基准利率的1.1倍，同时严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给予放贷。

从当年的第四季度开始，房地产调控力度效果开始显现，市场销售量新低不断，房价出现优惠打折等变相下调或直接下调，“拐点论”应运而生，引起社会广泛关注和激烈讨论。

第二次金融危机：

中国房地产市场之调整和反弹时期

2008年，美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，中国受到了猛烈的冲击，经济增速下滑严重，中国房地产行业从急速降温，土地流拍、地王退地，需求量不足，交易量大幅下降，部分开发商出现了资金链断裂的情况。同年8月，70个大中城市房价指数首次出现了环比下降；12月，该指数出现同比下降0.4%。

为了抵御金融危机冲击，落实宏观经济调控政策，政府开始再度救市，产业关联度高的房地产业背负起“增投资、扩内需、保增长”的使命，国家对房地产市场的调控政策进行了转折性的调整。

央行多次降息，并下调人民币贷款基准利率、住房公积金贷款利率和存款准备金率。财政部、国税局宣布，从2008年11月1日起，个人首次购买90平方米以下的住房，个人买房暂免征收印花税、土地增值税、下调契税税率、首付款比例。在这些政策的作用下，银行增加了放贷频度，为房地产企业提供大量新增贷款，开发商资金紧张的局面迅速缓解。鼓励性的住房政策使得2007年下半年到2008年房地产市场压抑的刚性需求得到集中释放，房地产市场迅速回暖，成交量大幅上升。市场上出现了大量的投机炒作行为，2009年底甚至出现了“恐慌性抢购”的状况。

2009年，政府的“四万亿”经济刺激计划正式推行，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款较低可降至20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。于是，2009年房价止跌回升，全面高涨，当年房价同比上涨了25%。

面对高涨的房价，消费者怨声频起，为了安抚民心，政府于2009年12月推出了“国四条“”，2010年1月又提出“国十一条”。这些政策的主要落脚点为小户型住房与经济适用房，并未涉及贷款与利率调控，因此调控收效甚微，房价继续保持着上涨的态势。

2010年4月17日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了“国十条”，规定了贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。该“国十条”效果显著，全国房价出现了小幅下跌，但在当年8月，房价开始止跌，出现了报复性价格上涨的反弹趋势。

紧接着，在2010年9月，国土部和住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布“新五条”，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策等。此轮调控并未收缩资金供给，因此房价没有进一步大跌，但其控制了房价反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减，观意浓厚。

十二五时期：

中国房地产市场之深度调控与高位盘整时期

2011年至2015年，全国房价基本稳定，不涨不跌，库存闲置商品房数量增加，投机机会甚少。2015年底，国务院出台去库存政策以刺激房地产，引发了一波房价翻倍的涨幅。

2016年国庆前夕，政府再度调控，推行“限购限贷，限售限价”的政策。到目前为止，调控政策响应全国，中国房地产市场开始全面进入横盘时代。

图1：2000年-2015年全国房价走势图（数据来源：国家统计局）

图1展示了2000年至2015年来，中国房地产平均销售价格的走势图。中国房地产售价，以指数形式呈现逐年波动上升的趋势，体现了每个阶段的时代背景与经济发展状况，鲜明的勾勒了近15年来房价高涨的发展态势。

图2：2000年-2015年全国房地产企业经营情况（数据来源：国家统计局）

图2展示了2000年至2015年来全国房地产企业的经营情况。图标从企业的主营业务收入、销售收入、营业利润、主营业务税金及附加等几方面进行了统计描述。从图标中可以看到，全国房地产开发企业的销售收入呈现出快速上涨的趋势，2010年销售收入为3896.82亿元，到了2013年出现了峰值，销售收入高涨至66697.99亿元，涨幅增长了15倍，2014年出现小幅下降，2015年回涨至65861.3亿元的高位。同时，全国房地产开发企业的营业利润，在2002年的水平为252.91亿元，同比上年涨幅为101.57%，2013年的营业利润同样达到了近年来峰值，为671.42亿元。

图3：2000年-2015年全国房地产企业经营情况（数据来源：国家统计局）

        图3展示了2000年至2015年来全国房地产企业资产负债的情况。房地产开发商的经营与融资渠道、资金链、银行信贷等有着密切联系。从图表中可以看出，企业的实收资本与资产总计以近乎爆炸式的方式在增长，而企业的负债也同步在迅势增长，说明了近几年来房地产业融资途径与方式在不断拓宽与创新，但信贷占比与负债风险高，因此维持资金链条的持续性与稳定性十分重要。

结语：

中国房地产市场之发展展望

从前文的调控效果来看，任何政策都不能有效遏制房价上涨，唯有减少银行贷款资金（提高首付、提升利率、控制贷款总量）有立竿见影的效果，且其对房价影响所占据的权重很大。

2017年，十九大会议提出“房子是用来住的不是用来炒的”，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制；会议同时强调了推行“租购并举”，鼓励发展住房租赁企业，实现住房租赁市场规模化、专业化、市场化经营；房地产业迎来了又一个新的时代。

   房地产业的长久发展，既需要尊重市场、尊重市场规律，也需要政府落实宏观政策、保持适度调控。中国房地产业发展的四十年来，在经历了几轮大规模的建设与调控后，主要的大中城市逐步进入存量房时代，基于存量房的经营业务发展空间显现，及居民住房有关的消费支出持续增长，房地产企业未来还有更多更远的发展机会。

参考：

1. 《中国房地产发展历程》曹宇 成都交通集团投资有限公司

2. 《回顾三十年，才能看清中国未来房价趋势》子木聊房

3.  各部委官网、国家统计局数据