来源：中国经营网

本报记者 余燕明 北京报道

今年上半年，尽管SOHO中国有限公司（00410.HK，以下简称“SOHO中国”）旗下投资性物业组合的出租率有所下滑，但它的租金收入却不降反升。

根据SOHO中国发布的2022年中期初步业绩，该公司在上半年的租金收入达到了8.96亿元，比上年同期的8.05亿元增长了11%。

受新冠肺炎疫情影响，SOHO中国在北京和上海两地的投资性物业组合均承受着巨大压力。今年上半年，SOHO中国旗下投资性物业组合的平均出租率已降至约80%，而去年同期约为90%，2021年末则约为85%。

SOHO中国方面称，今年上半年投资性物业组合租金收入增长，主要得益于北京丽泽SOHO和上海古北SOHO这两个较新竣工的投资性物业的良好业绩。

其中，北京丽泽SOHO在2019年年底竣工，其出租率已从2021年末的80%提升至今年6月末的82%，当期取得租金收入约0.87亿元，同比增长近418%；上海古北SOHO在2019年年初竣工，虽然其出租率从2021年末的99%下降至今年6月末的89%，但当期取得的租金收入仍达到了约1.32亿元，同比增长了超11%。

SOHO中国通过旗下投资性物业组合开展的租赁业务有着超高的毛利率水平，今年上半年在取得了8.96亿元租金收入的情况下，它所确认的营业成本还不到1.54亿元。当期，该公司实现毛利7.42亿元，毛利率约为83%。

在北京和上海两个核心城市，SOHO中国仍然持有9处核心投资性物业。但在今年上半年，SOHO中国由这些投资性物业组合确认的评估增值更少了，只有约0.19亿元，而上年同期则多达2.89亿元。

截至今年上半年，按照公允价值计，SOHO中国持有的投资性物业组合的资产价值约为635亿元。

当期，财务成本是SOHO中国确认的较大的费用开支。今年上半年，SOHO中国的财务费用约为4.21亿元，比上年同期有所减少。

2022年6月末，SOHO中国背负的有息债务合计约为167.3亿元，其中将于一年内到期的短期借贷约为16.13亿元。期末，该公司的净负债率（有息借贷减去现金资源后与股东权益的比率）约为44%，平均借贷成本约为4.7%。

截至今年上半年，SOHO中国包括限制性银行存款、结构性存款、现金及现金等价物在内的现金资源约为7.7亿元，比上年同期的22亿元大幅减少。

去年底发生的税务罚款导致SOHO中国的现金资源有所减少。SOHO中国方面认为，税务罚款致使先前确认的相关负债少计约6.94亿元，因此需要重述之前年度期间的财务报表。其中，该公司将应补缴的4.11亿元罚款及923.8万元滞纳金列入了2021年上半年利润表的“其他经营费用”科目。

因此，SOHO中国对2021年中期财务业绩进行追溯调整后，利润表内的其他经营费用科目增加了4.2亿元，导致SOHO中国在2021年上半年财务业绩经重述后录得净亏损0.77亿元。而今年上半年，SOHO中国的净利润约1.94亿元。

针对期末现金资源大幅减少，以及在短期内将要偿还的债务，SOHO中国方面表示，公司拟采取一系列措施以减轻资金压力及改善财务状况，包括与主要贷款人沟通取得新增融资和再融资、出售部分商业物业尾盘、控制行政成本和节省资本开支，提升经营性现金流。

2022年一季度，SOHO中国宣布将以7折价格销售3.2万平方米京沪两地的优质物业，覆盖了银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目，全部坐落于北京、上海的核心地段，涵盖办公、商业及公寓各类业态。

当时据《中国经营报》记者逐一统计，SOHO中国拟出售的这9处物业项目所含待售房源的挂牌总价约为12.95亿元。SOHO中国方面表示，此次物业出售主要为了缓解资金压力，物业销售收入将全部用于降负债，而不是向股东分红。

“考虑到采取上述措施和计划，公司将有足够的营运资本提供运营资金，并在未来一年内履行其财务义务。”SOHO中国方面称。

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