作者：王雪翊

“宝能系”掀起的万科控股权之争落幕后，姚振华拿到了保监会开出的“撤职和保险市场十年市场禁入”的罚单。宝万之争后，宝能系家族并非风平浪静。2021年1月5日姚振华、姚建辉两兄弟“分家”传得沸沸扬扬。靠卖菜起家的姚振华为实现“造车”宏大愿景，激进扩张，在资本市场上频频举牌收购，投资近千亿。这种高调的扩张策略，令一向低调的姚建辉“分家”，新设莱华控股，将其持有的宝能系股份赠与哥哥姚振华。

宝能以建造汽车科技产业园区的名义频繁拿地，但调查发现实际开工进度却一直停滞不前，反而是周边商业开发如火如荼，这不禁让人质疑宝能圈地用途究竟是造车，还是打着造车的名义做地产开发。

姚振华一直在房地产领域展现出强大的野心，现实是宝能地产销售额在行业中一度落后。虽然宝能地产整合业务链条，为筹划上市做了几年准备，频频爆发的宝能地产销售造假风波、业主维权负面新闻让其扩张步伐笼上阴云。宝能地产上市计划一度延迟。

圈地造车，还是图谋建房

业务涉猎高端制造、国际物流、综合开发、民生服务四个大板块，直接和间接参控股70多家公司，宝能系庞大的家谱却被冠以“野蛮人”的称号。宝万之争后，宝能于2017年进军汽车业，陆续在多地投资，进行汽车基地和产业园区建设，迄今已有8大整车制造基地，其披露的总投资额超过2000亿元，占地总面积超过万亩。

对于宝能的疯狂扩张，2020年11月13日，国家发展改革委下发《关于开展新能源汽车整车生产及项目情况调查的通知》，重点清点恒大和宝能，要求详细汇报其在各地投资的各类汽车项目建设情况。

与雄心勃勃的规划相比，宝能多个汽车基地建造和新车型研发进度缓慢，其周边地产开发的行动却不慢，进度甚至超过了汽车基地的建设进度。2020年11月8日，宝能汽车西安基地宣布正式投产，这是宝能排名前列个投产的汽车基地。但投产前西安宝能汽车小镇商品房已有预售信息，并拿到了预售证。查阅宝能与各地政府达成的投资协议可知，拿地用途不仅包括新能源汽车制造，还涵盖城市综合体建设、文化旅游、医疗健康等项目。这让人怀疑，宝能打着新能源汽车的旗号大肆圈地，真实意图却是幕后的地产开发。

近年来，国家对房地产调控趋严，各地政府针对房地产实际情况出台土地政策。宝能以新能源汽车制造为名拿地进行产业园区综合性开发，令人怀疑宝能是否为了规避各地拿地的重重监管和政策限制。

增速不稳，扩张之路前途未卜

自20世纪90年代进军房地产至今，宝能一直怀揣“地产帝国”之梦，大手笔收购，将子公司资产并入宝能；大手笔拿地，在全国拥有巨量土地储备。

2019年，宝能旗下上市公司新体育和中国金洋，分别更名为宝新置地（00299.HK）和宝新金融（01282.HK）。为上市做进一步准备，从2018年起宝能集团开始一系列的资本腾挪，将原属于其他子公司的地产、物业、建筑等业务重新整合进入宝新置地。

同时，宝新置地在多个城市持续扩张，其2020年中期报告有12个地产项目，分布在长春、沈阳、渭南、长沙、汕头、深圳、云浮、南宁八个城市，总建筑面积达465万平米，总投资金额约人民币380亿元。

资料来源：wind；宝能年报

就整体销售业绩来看，宝能在整个房地产行业处于下游，市场地位较低。2017-2020年其销售面积分别为49.4万平方米、55.1万平方米、55.7万平方米、68.6万平方米，2018-2020年增幅分别为11.5%、1.1%、23.2%，波动较大。可以看到，虽然宝能集团三项销售数据均在逐年增长，但相比整个市场总额度较小，且增速不稳定。

资料来源：克而瑞研究

姚振华给宝能地产定下的销售目标是2021年突破千亿，2022年达到2000亿。但兄弟分家，姚建辉拆分宝能控股，带走了宝能的大多数地产业务，前述的宝能地产、宝新置地、宝新金融均由姚建辉实际控制，这些业务后续将并入莱华控股。

离2022年前上市的承诺只有不到两年的时间，房地产拆分业务又遭此巨变，宝能地产能否按原计划顺利上市？其中暗含变数，这还要看姚氏兄弟和莱华控股下一步在资本市场的持续动作与战略。

业绩承压，经营水平处于行业下游

房地产行业上半年由于疫情下行明显，但宝新置地亏损远超行业平均水平。2020年6月30日宝新置地营业利润同比增长为-176.33%，而行业均值为0.03%，其经营水平处于行业下游。

其2020年中报显示，上半年营业收入为20.42亿元，靠内部资产腾挪和项目重整上市的宝新置地，经营表现却并不出色。从经营状况来看，宝新置地近三年中报数据显示，营业总收入分别为7.52亿元、14.34亿元、20.42亿元。

2018年的暴涨，是由于宝能集团当年并表范围扩大所致，实际并不能如实反映宝新置地的真实经营业绩，此后两年的收入增长也有一部分源于收购兼并带来的业务整合。

资料来源：宝新置地历年中报

从利润来看，毛利润在逐年增长，但归母净利润却在逐年下滑，2019年年中归母净利润从2018年年中的9677.78万元暴跌至-1175.75万元，2020年年中进一步跌至-23900万元，显示宝新置地的实际经营状况明显承压，业务开展并不乐观。其中2020年上半年巨亏23900万元，年中财报解释为项目受疫情冲击较大，且摊销和折旧费用明显上升。

资料来源：wind；宝新置地年报

在盈利能力方面，宝新置地近三年年中平均净资产收益率分别为4.9269%、-0.4071%、-9.5457%，2019和2020年出现负值且逐年下降，表明其利用资产转化为收益的能力较差。毛利率分别为2.2885%、1.3481%和2.9857%，虽然2020年中期有所回升，但房地产行业2020年上半年179家典型上市房企毛利率和净利率均值分别为31.3%和9.7%，同行业对比差距极大。净利率在2018年中期达到峰值16.4566%后，2019年下滑至2.5704%，2020年出现负值-11.9003%。

资料来源：wind；宝新置地年报

2020年上半年宝新置地净利率表现较差的原因，是由于疫情导致的业务冲击，费用上升所致，但对比行业均值9.7%，净利率表现存在明显差距。整体来看，业务未来发展会承受较大压力，宝新置地盈利能力较差，且各项指标逐年下滑。

品牌效应偏弱，声誉口碑一再下降

宝能地产亟需增长销售，扩大市场占有，然而近几年宝能房地产层出不穷的负面消息令宝能集团的声誉不断受挫。

宝能地产近几年业主维权负面新闻频发，其中影响较大的是2020年济南“假地铁”事件。2020年10月，宝能城被爆出在济南市章丘区私设地铁站牌来扩大宣传影响，促进销售，较终被章丘市场监管局处以49万元罚金并责令整改。而针对这一虚假宣传丑闻，宝能集团的回应态度显得十分消极，仅发布一份整改报告应对，并未公开致歉。在虚假营销曝光后，济南宝能城销售明显下滑。

除房产销售虚假宣传之外，宝能还因涉嫌违规囤地而被举报。2020年12月14日，扬州邗江区人民政府网站上出现一封《举报宝能睿地囤地》的举报信，信中说明宝能集团自2014年在该地区购得843地块后一直未开发。而开发商仍打着商业开发的名号宣传卖房，这不仅令周边市民十分愤怒，也涉嫌商业欺诈行为。

宝能地产频频爆出的负面新闻令经营和品牌效应偏弱的现状雪上加霜，但宏伟的目标已经叫得很响，想要在一年到两年内迅速提升销售规模和市场地位，或成为宝能地产又一个无法实现的梦想。

保护区图谋开发，绿色发展从何谈起

2018年2月，合肥市环保局发布《合肥市贯彻落实中央第四环境保护督察组反馈意见整改方案》，明确提出全面加大巢湖水环境保护工作力度，对不符合《巢湖流域水污染防治条例》的宝能开发建设行为立即停止。同时调整规划，取消在一级保护区内侵占湿地作为商业用地开发的规划。经过此后两年的协商，直到2020年中旬宝能才完成整改方案。

在绿色地产上，根据宝新置地发布的2019年度社会、环境和管治报告，其在环境生态领域主要着眼于绿色产品、绿色建造、绿色办公。在绿色产品方面，坚持绿色低碳的建筑设计，如南宁五象湖一号项目设计，采用太阳能等可再生能源进行生活热水供应；打造海绵城市，如南宁金融中心、汕头潮阳项目等多个方案设计下凹式绿地、雨水调蓄池等海绵措施。在绿色建造方面，在工程设计、施工、竣工、节能验收四个环节严格实施污染防治措施，其中汕头东海岸项目获评广东省双优文明工地。在绿色办公方面，减少耗材耗能，推广“云办公”模式。

在低碳减排方面，宝新置地在社会、环境和管治报告中披露了温室气体排放量、资源和能源使用量。相较于2018年，2019年温室气体排放和耗能均大幅提高。报告中解释是由于报告期内完成了对沈阳公司、云浮公司、宝新高尔夫及南宁公司的收购事项，于统计范围、业务拓展和服务要求均较上年有所增加，但相较于公司整体营收增加幅度仍属于正常范围。

资料来源：2019年社会、环境和管治报告

根据标准排名调研发布的“2020中国房企绿色信用指数TOP50”榜单，宝能因未披露绿色建筑认证建筑面积，财务表现欠佳，并未上榜。未来宝能要进一步深耕绿色发展领域。