来源：新京报

记者：徐倩 编辑：武新

“在我们现有的能力下，一定要更大（力度）地拓展代建。”在日前举办的2022年中期业绩会上，旭辉控股执行董事、旭辉建管董事长陈东彪道出了旭辉迫不及待要大力做代建的心思。

在民营房企收缩拿地，央企、国企、城投公司成为拿地主体后，代建这一赛道再次迎来新的机遇，以旭辉为首的民营房企仿佛再次找到了后规模时代的“第二个春天”。

在房地产下行周期，代建业务的抗周期效果更强。新京报资料图片

抗周期的“代建”

据克而瑞研究中心介绍，所谓“代建”，是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。

代建行业根据委托人性质进行划分，可分为商业代建、政府代建、资方代建，分别对应中小型房企、政府和金融机构。

中信建投证券房地产和建筑行业首席分析师竺劲表示：“我国的代建起源于政府代建，兴盛于商业代建。2010年，受房地产调控政策影响，三线、四线城市的中小型房企去化周期变长，需要与头部房企合作加速产品销售，自此，商业代建逐步代替政府代建成为代建企业的主要订单来源。”

代建业务的抗周期效果更强。“与传统房地产开发相比，代建业务没有股权投入，不涉及投资环节，无法享受项目升值带来的收益；但反过来，赚运营的钱也无须承担资产贬值的风险，属于低投入、低风险的行业。因而在房地产下行周期，房地产企业通常会更青睐轻资产的代建模式，代建行业的几次发展均和房地产下行周期的到来以及房价滞涨有关。”竺劲如是说。

而目前的房地产下行周期又将成为代建发展的又一历史机遇。一方面，政府代建需求将大量增长 。自2021年下半年以来，由于央企、国企、城投公司成为拿地主体，叠加保障性租赁房的增量发展，带来了政府代建的大量需求。另一方面，由于部分民营房企“爆雷”，AMC（资产管理公司）成为接盘方，而AMC本身并无操盘能力，这又将带来大量的代建需求。

以代建为主业的上市企业——绿城管理就洞悉到这一契机，其管理层在业绩会上表示：“涉房类不良资产是目前阶段性的机会，长期机会则是股权投资基金主动投资地块的趋势所带来的发展空间，这将是拉得更长、雪会更厚的赛道；未来的商业代建、政府代建、资产代建将形成5:3:2的收入结构。”

布局代建“钱”景如何？

在旭辉摩拳擦掌之际，绿城管理执行董事兼CEO李军就曾表示：“代建的未来是星辰大海。”

据克而瑞研究中心数据显示，目前，发展代建业务的品牌房企已经超过30家。其中既有大型房企，也有中小型房企，如万科、中海、保利发展、旭辉、仁恒、星河湾、当代置业、广宇发展、天房集团等。

在代建领域中，完全以代建业务上市的有两家企业，分别为绿城管理和中原建业，也有多传统开发业务向代建业务转型的朗诗轻资产管理。从目前来看，已经上市的绿城管理与中原建业是中国房地产市场较大及第二大的代建公司。

今年上半年，在房地产业务持续萧条、多家房企面临亏损的情况下，主营代建业务的绿城管理和中原建业业绩相对稳健。其中，上半年绿城管理实现收入12.59亿元，同比增长16.4%；归属于股东的净利润3.6亿元，同比增长33.4%；可谓是逆势增长。而中原建业由于布局河南单一市场、业务过于集中在商业代建领域，因此受到房地产开发行业的影响，营收和净利润都有所下滑，但是还是维持了较高的净利率水平。

从绿城管理和中原建业的财报指标可以看出，代建公司具有营收、利润总额少，但是毛利率、净利率指标高，且负债率低的特征。

这也源于代建业务基本的盈利模式。竺劲在研究报告中指出，商业代建的费用包括人员基本费用、咨询及管理费用。商业代建的管理费用约为总销售额的3%-6%。而政府代建的管理费收入不和销售金额挂钩，是按照项目开发总预算/投资额的固定百分比收取的管理费用。政府代建的管理费用约为总投资额的2.5%-5%，对应到每平方米约为100元-150元的收费。

从业务盈利模式来看，政府代建的项目是固定收入，旱涝保收；商业代建分为基础服务费和与销售挂钩的浮动费用，前者是固定的，后者根据市场来浮动。总体来看，代建无论市场好坏，都有固定的收入，具有抗周期的能力。

政府、资方代建业务比重将上升

从以往来看，商业代建依然占据着主流的市场地位。从绿城管理和中原建业的财报来看，商业代建依然是收入的主要贡献担当，但是，政府代建和资方代建正在快速发展。以绿城管理为例，上半年，其商业代建收入为7.65亿元，占比为60.8%，但是收入同比有所下滑；而政府代建收入3.81亿元，同比激增73.5%。

在财报中，绿城管理表示，未来，中国房地产投资端将呈现去中心化的态势，来自政府、国企、地方城投公司、金融机构等委托方的代建机会增多，形成分散式的投资格局。

一方面，随着保障性住房持续扩大，公租房、共有产权房等保障房代建需求增多；另一方面，随着涉房不良资产快速增长，纾困项目需要资方进驻重组，资方代建需求也会增多。

绿城管理预判，为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点。绿城管理方面也在多个场合表示，将把资方代建作为公司的创新业务方向。2022年至今，绿城管理已携手多家金融机构，落地多个资方代建项目。

中原建业的预判和绿城管理不谋而合。为了减少对单一商业代建模式的依赖，中原建业表示，下半年将在做好各项基础工作的前提下，加大政府代建、资本代建、问题项目纾困等业务的落地。

而宣称今年要大力拓展代建业务的旭辉，也正是看到了这一新的契机。为了抢夺代建市场，陈东彪在中期业绩上表示，旭辉做代建有五大优势，包括品牌、团队、产品开发、供应链、合作基因。这不仅说出了旭辉的优势，也是这一轮代建竞争中优秀民企的竞争力所在。

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