永定门，始建于明嘉靖三十二年（1553年），位于北京城中轴线较南端，是明清北京外城的中央城门，寓意“永远安定”。

而永定门外街道，就是永定门以南的区域，简称永外街道，由于其首都功能区较南端的地理位置，多年来被大家所忽视。

但是，2019年4月，北京市棚改计划发布，其中位于永外街道面积巨大的棚户改造区——望坛棚改区一夜成名。

当然，随之而来的则是，多年不见动静的首都功能区将有新房项目入市的好消息，为北京新房市场增添了一抹动人的颜色。

·永外现状

多年来，永外街道作为东城区不多一块位于南二环外的区域，地位稍显尴尬。

虽然与北京内城其他区域相比，从区域规划到建筑特色都稍显逊色，但是整洁的小巷街道、规范的社区规划、方便的轨道交通、齐全的生活配套，也正散发着永外的独特魅力。

(安定门外区域图)

地铁14号线直穿永外区域，自东向西分别有蒲黄榆、景泰、永定门外站停靠，同时在蒲黄榆站还可换乘5号线，紧邻二环，无论是轨道还是开车出行，都十分方便。

区域内除了随处可见的社区底商，还有NTP新城广场、百荣世贸商城、汇鑫城等大型餐饮娱乐聚集地。

关键的医疗配套也不缺，东城区排名前列人民医院、北京市鼓楼中医医院、北京崇文中方中医医院等。

教育资源方面，虽不是北京较强的，但由于其得天独厚的区域优势，还是有很多好学校坐落在这里，北京排名前列师范学校附属小学、北京市第五十中学。

（北京排名前列师范学校附属小学）

（北京市第五十中学）

自然景观资源也是非常的丰富，四周被四大公园环绕：天坛公园、永定门公园、陶然亭公园、龙潭公园，各个名扬北京城。

·永外未来

多年来。永外街道虽多年来被忽视，不如东城区其他街道的规划，但是其发展潜力确是相当巨大，主要归功于它的两点天然地理资源。

排名前列，首都功能核心区逐步确立。

30日，北京市规划和自然资源委员会、东城区人民政府、西城区人民政府联合发布《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》，首都规划体系的“四梁八柱”已初步形成，首都规划建设从此进入新的历史阶段。

首都功能核心区规划总面积约92.5平方公里，包括东城区和西城区两个行政区。在城市空间结构上，规划以“两轴（长安街和中轴线）、一城（北京老城）、一环（沿二环路的文化景观环线）”作为首都功能核心区骨架，提出加强空间秩序管控与特色风貌塑造，延续古都历史格局，推动老城内外和谐发展，融汇历史人文景观和现代城市风貌，塑造平缓开阔、壮美有序、古今交融、庄重大气的城市形象。

第二，北京南中轴线的整体规划。

北京中轴线，北至钟鼓楼，南至永定门，直线距离长约7.8公里，是自元大都、明清以来，北京城市东西对称布局建筑物的对称轴，诸多历史古建筑物位于轴线之上，是北京古城文化的历史遗迹。

早在前两年，北京市就开始对中轴线进行整体规划，其中南中轴线的范围涉及到了东城区的永外街道。

永定门城楼是传统意义上北京城与南郊的分界线，而出了永定门城楼就进入了东城区的永外街道，是此次南中轴整体规划的起点。

永外街道在快速建设首都功能核心区的发展进程中，再加上北京南中轴的统一规划，未来定将焕然一新。

·永外楼市

较近，永外街道的楼市火了起来，主要是因为其范围内的棚改项目——望坛棚改区，其中商品房住宅部分将由北京城建负责开发建设，定名为天坛府。

曾经充斥着脏、乱、差的望坛棚户区，如今脱胎换骨为天坛府，成为新房市场上当之无愧的“宠儿”。

除了纯商品房项目，还有限竟房项目——永定府，以及周边二手房，当前永外街道的楼市可谓是从未有过的热闹。

天坛府

北京城建天坛府，均价在12万/平米为纯商品房，项目占地面积约25万㎡，社区整体容积率为2.23。

                                                                    （天坛府售楼处大门）

项目分两期进行建设，一期户型为60平东向一居、100平/101平东西向两居、135平南北向三居，共200多套房源；二期户型为150-260平三居、四居，共1244套。

南侧紧邻14号线地铁景泰站，西侧300米左右是永定门外站，可换乘14号线和8号线。

永定府

永定府为碧桂园开发建设的限竞房，销售均价不超过89068元/㎡，较高销售单价不超过93521元/㎡，总建筑面积70000㎡，占地面积168000㎡，整体容积率为2.25，执行“70/90政策”。

社区建筑呈U字型排列，住宅楼全部为6-8层洋房，地下直接连通地铁8号线和14号线。

北侧是住宅部分，全部为6-8层洋房，据传主力户型为90平米的三居和140平米的四居，但体量有限；南侧是商办部分，将建设成为2万平米的商业综合体。

整个社区限高24米，被公园包围，近尺度体验时很有低密度公园洋房的既视感。

二手房

除了以上两个即将入市的新房项目之外，永外区域更不缺二手房，但是多为房龄20年以上的老小区。

附近较大的一片社区——景泰西里社区，就在景泰站旁，当前售价约为8万，还有景泰嘉园，均价为7万。

（景泰嘉园）

也有，稍微新一点的二手房——新奥洋房，建成于2005年，均价8.5元/平米。

毫无疑问，永定门外将成为2021年北京住宅市场较受关注的区域。