本文经授权转载自：大胡子说房 作者：小狮

买房，总是逃不过一个问题，那就是如何选楼层！

天地楼真的不能买吗？

返水层到底在哪？

还有哪些楼层，是万万碰不得的？

楼层越高越安静？

选楼层，可以说是买房时，较多玄学与真理并存的地方，不仅涉及着采光、通风、噪音、下水等真正影响居住品质的问题，还有诸多风水玄学的心理膈应问题。

楼层选择争议向来很大，并且，隐藏的坑也不少。

选错楼层，不仅住的不舒服，二手也买不上价，真的是花差不多的钱，吃闷亏。

所以，今天想跟大家好好聊聊楼层中的弯弯绕，有些楼层是真的是，千万别碰！

1

选楼层，排名前列大坑，是腰线层！

什么是腰线层？腰线层就是开发商为了让外立面更加好看、更有层次感，而做的装饰，没有实际的用途。腰线层没有固定的楼层，但经我这些年看盘的总结，大多集中在低楼层和次顶层，没人提醒，许多购房者根本意识不到这个问题。

如上图，看着挺漂亮的，但为什么说腰线层是个深坑？

腰线层较大的硬伤就是采光不行，并且，腰线下层采光也会受到波及。因为腰线是有高度和宽度的，像上图这个腰线层，存在感就非常强。

正常的楼层可以做成落地窗的，但是腰线层的阳台被迫抬高，牺牲了一定的采光面，如下图，室内来看，白天采光的差异非常明显。

而腰线层的楼下这一层，因为腰线宽度的原因，也会被遮挡住部分采光面。买房时，这两个楼层一定要密切关注。

不过大家要问是腰线层差，还是腰线下层更差？

我认为还是腰线层更伤。

因为，除了采光，腰线层还是藏污纳诟的好地点，非常不易清洁。每天开窗看到这么一圈，不说有强迫症，一般人也很难接受......

此外，突出的外立面，雨天较容易积水，并且腰线是后期建的，与楼栋并非一体。长此以往，雨水渗漏和墙壁发霉的可能性极大，所以如果不幸买到了腰线层，一定要联系物业，注意腰线层的防水处理。

并且，由于腰线层空调等设备位置被腰线占了，空调只能外挂在墙壁上，如果楼层较低，腰线+外挂空调，真的就是为小偷做的优质跳板，连带着整个低楼层的安全性一并下滑。

所以，买房时，千万要多问一嘴，楼盘的腰线层在哪？

通常腰线层往往不止一处，高低中楼层可能都有！

2

选楼层，第二大坑，反水层！

什么是反水层？

目前各大高层小区，采用的排水方式是“自然落差排水法”，一个单位的一侧或两侧住户由上至下共用同一下水管道。这就导致一旦下水管道堵塞，低层由于处在排水管道末端，较易形成室内返水。

简单来说，目前同侧高低层都是共用同一下水管道，哪层处在公共下水管道的较低点，哪层就是较倒霉的返水层。

在这个惯性思维下，很多人会觉得，1楼才有返水风险。但这个问题并不特别，反而现在许多1楼走的是独立下水管道，2楼才是真正的返水层。

但是我劝大家，1-3层较好都不要考虑。因为万一2层经历过返水，跟物业交涉后也改成独立管道，3楼就成为较倒霉的反水层了。

返水层返的不止是水，而是整个楼下水道里的东西，一旦返水家里被淹，恶心程度真的......住在返水层，就跟家里装了炸弹似的，你永远不知道什么时候下水道会突然爆发。

所以，选择1-3层，千万要慎重。如果资金有限，只能考虑这些楼层，那就要问清楚小区下水管的直径，有没有走独立管道的可能，在装修时也要格外注意。

3

选楼层，第三大坑，天地楼？

天地楼，就是大家常说的，再穷莫买顶楼，再傻不买底楼。

底楼，也就是1楼，常常被诟病的问题是：

1、采光差；

2、下水与回潮问题；

3、私密性差；

4、吵

当下的小区设计的越来越合理，许多关于1楼的吐槽其实已经慢慢被改善。比如采光差问题，一般来说只要楼间距超过楼层总高1.2倍，低层的采光问题不大。下水的问题也是，走独立管道也不会有返水的可能。

真正让1楼滞销的，还是是私密性较差，几乎毫无隐私，家里用啥沙发，你今天穿啥衣服都是一览无遗，整栋楼的人可能都清楚！

噪音也是一大问题。尽管目前许多小区采用人车分流，噪音来源变少了，但是一楼公共空间的噪音也不少，等电梯人的闲聊，半夜美团配送打电话的声音等等，还是让1楼与清净无缘。

不过目前有些1楼送个院子，价格也更加便宜，如果是在素质较高的改善小区，人车分流私密性做的不错，楼间距也合适，1楼自住买也是没问题，地段对了，买的便宜，二手涨幅也不会太差。

顶楼常常被诟病的问题，其实就是：

1、防水难

2、晒

3、等电梯久

其实目前顶楼，越来越向豪宅化发展，尤其是拥有少有景观资源的顶楼，顶楼双层复式，价格反而更高，不过这些显然不在我们的今天的讨论范围内。

让我们老百姓感到烦恼的是，没有少有景观的小区内，顶楼到底能不能买？带露台**面积的顶楼可不可以买？

确实顶楼防水还是大问题，目前开发商的防水大多只质保5年，所以，买顶楼赌的是开发商的品质。漏不漏水是玄学，有些人说目前技术纯熟不会漏水，但还是有不少人反映顶楼漏水的新闻出现。并且一旦漏水，只有你这一层有这个情况，维权是非常困难的。

其次是晒，这也是无法避免的，再加上转手时，顶楼还是会让人有所顾及，所以预算充足，还是不建议大家购买。

但是现在许多开发商为了让顶楼好卖，会给顶楼配些**面积，比如露台、送一层。资金有限，地段没有问题，刚需自住是可以买的，省下来的钱可比空调费多。

但露台要小心，私自封顶算违建，不封顶家里有孩子，也存在一些安全隐患。如果没有心情打理，还是不要贪这类小便宜。

4

选楼层，第四大坑，避难层？设备层？

什么是避难层？

一般是高层建筑为了消防避难而设计的楼层，但是不是所有的小区都有避难层，只有楼层总高度超过100m，也就是楼层超过33层的时候，才会存在避难层，并且一般分布在中间楼层。

而避难层为什么是坑？

主要是因为避难层的层高会比正常楼栋低，同时存在设备间，会有噪音影响。

设备层又是什么？

设备层是高层建筑专门用来存放设备的一层楼，比如空调、给水排水、电气、电梯机房等设备。

所以可想而知，如此多的设备一同运行，噪音是可想而知的大，并且随着设备老化，声音会越来越大。

所以，如果楼层还有的选，一定要好好问清楚项目的设备层在哪！

5

此外，文章末尾，还想要给大家更正一个选楼层的思维误区：

高层噪音较大的楼层是在靠近马路的低楼层。

然而真相并非如此，声音是向上传导的，所以高层往往在30-70米的高度，噪音较大，而低楼层如果有隔音屏与绿化等原因，反而要安静一些。按照层高3m来算，大概是在11-22层，受噪音影响都是大的。

所以，如果房子周边有高架桥、轻轨等噪音源，不要以为买的高就没事了，声音是向上传导，一样很吵。

6

以上几类楼层与思维，在过去，真是坑了无数购房者。

所以，较后的较后，较为大家总结一次，1-3楼与顶层需要格外慎重，腰线层、设备层、避难层一定要问清楚在哪。

除此之外，千万不要挨着高架、轻轨等噪音源买房子，不是只要高就不吵了。

买房是影响我们人生的大支出，大家记住，一定要多看、多问、多观察！