麦田房产:“317新政”五年来,北京楼市发生了哪些变化?

互联网生活圈 2022-04-01 14:22:12
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当人们的买房决策甚至比买一颗白菜还要快时,这时仅仅依靠市场的力量很难让楼市回到正轨。2017年3月17日,面对近乎疯狂的楼市,北京出台了号称史上最严格的楼市调控政策,简称“317新政”,短短的三百多字的通知,为狂飙的楼市踩下了刹车。如今,距离“317新政”已经五年了,北京楼市都发生了哪些变化呢? 成

当人们的买房决策甚至比买一颗白菜还要快时,这时仅仅依靠市场的力量很难让楼市回到正轨。2017年3月17日,面对近乎疯狂的楼市,北京出台了号称史上最严格的楼市调控政策,简称“317新政”,短短的三百多字的通知,为狂飙的楼市踩下了刹车。如今,距离“317新政”已经五年了,北京楼市都发生了哪些变化呢?

成交量触底回升,市场逐步修复

“317新政”出台之后,北京二手房成交量急剧萎缩,从政策出台后第二个月开始,北京有连续长达半年的时间二手房网签量低于万套。

政策的阵痛期过后,北京的二手房成交量逐步回升,2021年,二手房成交量达到19.32万套,创下新政实施后的新高,在近十年中仅和2016年差距较大,和2015年成交量相当。

数据来源:北京住建委官网

成交量不断回升的背后,是北京强大购买力的支撑。

“317新政”实施的这五年里,北京的常住人口从2017年末的2170.7万人增长到2021年末的2188.6万人;北京的人口结构在五年来发生了巨大改变,2021年,北京拥有大专以上学历的人口占比为41.98%,这个数据全国排名前列,比2017年提升4.7个百分点;GDP由2017年的2.8万亿增长到2021年的4万亿;居民存款从2017年的2.9万亿增到到2021年的超4万亿;空气一级优天数增加到114天,空气质量改善被联合国誉为“北京奇迹”;地铁网络不断完善,轨道交通里程超过780公里;成功举办了北京冬奥会,成为少有的“双奥之城”……

麦田房产分析师认为,这一个个变化,就是北京在严格调控之下,二手房市场仍保持着十足的韧性的原因。

有些板块收复失地,有些板块仍陷入泥沼

“317新政”之后,由于“认房又认贷”,对住房贷款条件的要求增加,“先买小房再换大房”的换房逻辑会导致购房首付成倍增加。所以在新政过后,人们在买房时,会更加珍惜自己手里的购房资格。

这种趋势的变化,造成2017年以后,北京区域与区域、板块与板块、楼盘和楼盘之间的分化更加明显。越是优质的板块在市场上的表现越强势。经过5年的轮动,表现在房价上就是:有些小区的成交价早已回到“317”前的高点,甚至还有所突破,而有些小区成交价至今仍低于“317”之前。

在北京的主要区域中,东城、西城、海淀、朝阳和亦庄的成交均价已经超过2017年(这里指的是全年均价,不是较高点)。在这几个区域中,抛开位居核心区的东西城不谈,其他几个区域都是互联网经济发展比较迅速的区域。

占据互联网产业高地的望京、上地、西二旗、西北旺等板块,汇集了腾讯、阿里、字节跳动、美团、百度等一批国内先进互联网企业,借助产业红利,在板块竞争中率先突围;坐拥京东的亦庄板块强势崛起,成为南城发展潜力较大的板块之一;甚至像回龙观这种外围板块,也享受到购买力外溢的红利。

程序员正成为北京不可忽视的一股购买力。根据海淀2021年发布的人才白皮书,仅海淀就有接近80万程序员,不仅全北京排名前列,同时也是全国排名前列,海淀的“住房购买力”,程序员们支撑了一半。

经过五年的发展,产业高地的板块价值被购房人普遍接受,北京人买房,不再唯“环线”论。

“317新政”影响较大的板块,不在北京

“317”政策出台后,哪个板块最惨?

答案是环京。2017年,在北京“317”政策出台之后,环京地区相继出台限购措施,尤其是以燕郊最为严格,外地人买房,需要满3年社保。

在严格的限购政策之下,燕郊的房价应声下跌。以燕郊的热门楼盘首尔甜城,在2017年3月的时候,成交均价一度超过3.5万元/平方米,而如今五年过去了,最近的成交均价仅在1.6万左右,腰斩都不足以形容其惨烈。曾经人们对“环京的较大价值在于北京”深信不疑,而现在北京的房价轮动似乎已经很难传导到燕郊,环京的房价逻辑被彻底改变。

如今的燕郊,限购政策已经慢慢放开,但房价,依旧还在谷底。作为环京圈上价值较大的板块表现尚且如此,其他的霸州、永清、香河甚至固安等城市,也都比较拉胯。

自住群体,这一轮调控较大的受益者

在2017年初的北京市场,住宅供应越来越少,价格越来越高,部分首付能力有限的购房者不得不将视线转向商住公寓或环京区域,比如“北三县”、固安等,而且即使在“环京”,买房也得靠抢,开发商根本不愁卖。

而经过五年的调整之后,对于自住购房者来说,北京的上车门槛不但没有提升,反而因为限竞房、共有产权住房等的推出,甚至有点降低。

据不完全统计,当前北京总价300万以下的二手房占在售房源总数的30%。即使在海淀、朝阳这些主城区,依旧可以找出一批均价4-5万的房子。想想看,在杭州、南京等强二线城市,这个价格连核心区的入门门槛都摸不到,更不用说上海、深圳等一线城市。

在“房住不炒”的大背景下,通过压低门槛,保护了刚需购房者;对于改善购房者来说,北京的五年调控,使得北京的居民杠杆率在主要城市中排名倒数排名前列,通过降低杠杆,市场中投资行为被挤压,把机会留给了真正有购房需求的人。

五年调控,给了自住购房者更多选择的时间和空间,也让北京成为了中国楼市基础最坚实的城市之一。

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