文/夏雪

2018年以来，随着调控持续深入，炒房客基本已被挤出北京市场，刚需购房成为市场主力军；供应端，6月初限竞房项目瀛海府入市后，限竞房逐渐成为市场主角，供应持续井喷。

从项目产品类型、购房者口碑到开发企业实力，中海地产这大半年来都赚到了足够的眼球，其操盘的限竞房项目瀛海府开盘很快便售罄，后续入市的金樾和著也得到广泛好评，城市更新项目中海寰宇天下入市以来成交量在各大榜单排名都居前列；中海国际城则是顺义区标杆性项目，热度持续不减。

近日，中指院和中房协先后发布了2018年房地产品牌价值的研究成果，中海地产斩获双料“排名前列”；虽然两家机构的评选维度有所不同，但品牌背后，无疑是对企业发展战略、业绩、社会责任履行等各方面“成果”的考量。

北京楼市进入限竞房时代

“限竞房”因在土地出让时“限房价，竞地价”而得名，它拥有商品房的产权属性，但限定的销售价格低于周边商品房项目，且多为刚需、改善型户型，自然而然得到市场各方较多关注。

2016年11月16日，北京首批“限房价、竞地价”地块启动现场竞价，位于海淀永丰一宗地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元以及“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的条件拿下，该宗地成为限竞房地块。此后，“限竞房”逐渐进入楼市主流话语体系。

根据中原地产研究中心的数据，自2017年起，北京供应的限竞房项目合计超过60个，计算货值超过了3000亿元，总供应面积高达500万平方米，2018年下半年将是集中供货期。

2018年6月9日，北京限竞房项目瀛海府开盘当天推出194套房源，吸引了近700组客户前去摇号选房，很快便销售一空。数据显示，目前北京住宅市场已开盘限竞房项目超过23个，入市房源超过5000套。

值得一提的是，根据较新的北京入市限竞房认购签约情况表，成交量排在前七位的项目中，2个由中海地产独立运营，另操盘1个项目、入股1个项目，包括瀛海府、金樾和著、中海京西里和中海丽春湖墅。

中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时表示，当下整体市场处于平稳状态中，购房者开始全面观望。限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，开始出现供大于求现象。同时，限竞房市场分化明显，部分限竞房项目接近售罄，而部分限竞房项目去化不足两成。从价格看，限竞房项目开始出现了价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大，区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

中海优质项目获购房者青睐

随着限竞房项目集中入市，市场热情减退，购房者变得更加“挑剔”，而因在土地出让环节便规定了未来的售价，使得开发商的利润空间及操作空间被大量压缩，在限价调价下如何提升产品质量，做到“限价时代”质量不减，或将成为每一个限竞房项目最严峻的考验。

作为北京市场限竞房项目，位于大兴区的瀛海府【京房售证字(2018)49号】由中海地产、保利地产、金地集团三大品牌开发商联袂打造，项目依循全世界名宅落址规律，坐落于11平方公里南海子公园之畔，稀贵生态围合而成的高端墅区之中，京台、京沪、京开三大高速贯通在侧，紧邻北京城市副中心和首都第二机场，发达的路网成为其“杀手锏”。

同时，瀛海府建筑面积88平方米南北通透的三室两厅一卫的户型设计也是一大亮点，两卧朝南，明厨明卫，其中，两个次卧9平，主卧13.5平，客厅进深4米，面宽3.4米。该项目开盘首日，推出了194套房源，均价52449元/平方米，现场628组客户参与摇号，摇号到260号售罄，验资转化率31%，摇号转化率75%。

随后开盘的房山区限竞房项目金樾和著【京房售证字(2018)47号】由中海、首开、保利、龙湖四家合作开发，将“舒适性功能”的理念引入建筑设计中，以全家庭、全周期居住需求为设计原点，在功能布局、园林布景、建筑细节等各角度全面考量“人居”规范。

继金樾和著之后，中海地产又在房山良乡核心区域内打造了城市综合体项目中海京西里【京房售证字(2018)60号】，占据京雄经济带桥头堡位置，周边分布有“新中关”创新科技园区、房山高教园区、多个行政及企事业单位，商业、教育、医疗、餐饮、休闲配套丰富。

中海京西里承袭中海地产一贯的“过程精品，楼楼精品”精工住宅理念，以新中式建筑精髓和文化底蕴，凸出京城地域特色的建筑层次和庄重感，推出建筑面积75平方米精致两居及建筑面积87平方米全能三居后不久便售罄。

在第三方房源发布平台检索可以看到，2018年中海地产在京可售房源充足，除上述三个限竞房项目之外，还有位于石景山区的中海寰宇天下、顺义区的中海国际城、大兴区的中海云筑、昌平区的中海丽春湖墅。

其中，中海寰宇天下【京房售证字(2018)96号】是棚户区改造项目，主打高性价比。北京市住建委数据显示，2018年1~6月北京市成交量共计7160套，环比下降37%，同比下降26%；中海寰宇天下以成交金额37.65亿夺普宅成交榜首，共成交555套。中海国际城【京房售证字(2018)22号】实为老项目，在顺义区已有口碑积累，今年最后一期推出建筑面积75~88平方米二居、三居户型产品，为业主量身打造三重景观立体园林，以“浪漫花海，温馨康体，休闲养生”三大主题精心打造参与性互动组团，都市花园气氛优雅萦绕，畅享园间之美。中海云筑【京房售证字(2018)126号】地块于2018年2月独资竞得，项目定位为“大国墅境、京府洋房”，目前已入市销售。

助力刚需安居彰显央企责任

国家强调:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

中海地产深耕北京市场21年，始终助力区域发展、为首都市民打造可供“美好生活”的居所。在“房住不炒”时代，让广大群众早日实现安居梦想，是我国广大房企的企业责任所在。在此背景之下，作为央企代表的中海地产，积极践行企业责任，踊跃参与北京限房价项目的建设。

由于大部分限房价项目受到90/70政策影响（即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上），企业在设计产品时多以建筑面积88平方米的三居为主。

中海地产在获取丽春湖墅【京房售证字(2018)79号】所在土地时，相关方并没有表明要求按90/70政策建设。然而，在产业聚集、高校林立、交通便捷、风景优美的低密度住区，中海地产却选择打造以建筑面积88平方米三居为主的产品。

“实际上，中海丽春湖墅西区的住宅实际容积率为1.25，东区容积率为1.05。”据中海地产相关负责人介绍，中海丽春湖墅与毗邻的中海尚湖世家、泰禾丽春湖院子一起形成了少有的临湖高端低密品质社区集群。“该地块虽处在低密住区，我们进行前期市调时却发现，购房人对该区域中小户型产品也很有意向，作为央企，我们有义务承担一部分满足刚需刚改客户需求的企业责任。”上述负责人称，项目虽能设计成低密度的高端产品，但为了满足更多刚需、刚改、改善类购房人的置业需求，在设计产品时，特意以小户型为主。