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较近，Moookey金收到好几个买房小伙伴的私信，他们的纠结点竟然出奇一致：商品房/限竞房和共有产权房，到底选哪个？

一边是具有政府保障性质、价格也确实比商品房实惠的政策房，另一边则是更高品质、将来自己对于资产的处置更自由的商品房/限竞房，的确有点难以抉择。

首先，什么是共有产权房？

共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。

学会这个知识点以后，我们开始进入正题，商品房/限竞房VS共有产权房，怎么选？

Round One 项目规划设计

商品房/限竞房在拿地后，都要做严谨的项目定位、客群分析，然后根据项目区位等情况以及购买群体，打造出项目的特点和亮点。而由于政策房的定位、以及利润等因素，共有产权房项目在这方面一般都着力很少，有的甚至就是直接建了就卖。所以在这一点上，共有产权房确实和商品房/限竞房有一定的差距。

例如国社在拿地之初，通过研判市场及客户调研，将客群瞄准首置年轻人，项目定位为青年共享住区。在此之上，打造约1.3万平米共享体育公园、约4400平米的商业街、约1000平米的青年共享空间。打造共享书房、共享会客厅、共享游戏室等多个符合年轻人社交生活习惯的邻里社交空间。户型设计也从年轻人出发，打造开放式厨房、社交客厅、浴缸卫生间等。

金茂北京国际社区-共享空间

简单说就是，商品房/限竞房有KPI的压力，必须要努力去“讨好”客群，付出的自然也就会多一些。

Round Two 产品细节精装

共有产权房是要求全装修交房，注意，是「全装修」并非「精装修」。全装修是指，能保证住户在购买了家具家电后，就能直接入住。而至于装修是否精细、档次如何，那就只能看开发商了。

但商品房/限竞房项目的精装修则不同，为了吸引购房者，往往会在装修上下更多的功夫。比如国社使用的就是金茂悦系的精装标准，卫生间使用吉博力同层排水，外窗采用低辐射的三层双中空low-e玻璃外窗，包括地暖、中央空调和24小时热水的温度调控系统，另外大户型还配置了户式新风系统。

金茂北京国际社区建面约70㎡样板间实景图

Round Three 社区内配套

这里所说的配套，不仅仅是所在区域的教育、医疗等方面的大配套，因为这些配套往往都是政府配置的，大家还关心的是小区本身的各种配套。

在这方面，共有产权房项目除了社区内的商业等，其他的更多依靠区域公共配套。而商品房/限竞房则为了更好的销售，有些开发商会想办法引入好的配套，作为项目的卖点，吸引购房者。往往为了满足购房人群的多种生活需求，开放商可是会“下血本”。

Round Four 价格

前面说了那么多，大家较关心的肯定还是价格。

从共有产权房的制度设计来说，针对的是买房还有困难，比如首付都凑不齐的人群，通过个人与政府共享产权的方式，帮助这些家庭实现购买住房。

举个例子，一个区域商品房/限竞房价格大约4万元/平米，而作为带有政策房属性的共有产权房，可以根据4万元/平这个价格，先“打个折”算全产权价格3.5万元/平米，然后再评估个人的产权比例为80%，那么就是2.8万元/平米，这样刚需家庭就能以2.8万这个较低的价格买到房子，当然也是和政府共有产权的。

共有产权房有政策房属性，会有一定的价格优势，但为了杜绝牟利空间，这个全产权的价格也不会比商品房低太多。政策性和保障性主要体现在通过与政府共有产权，能够以更低的实际购买价格解决购房问题上。

从实际的情况看，目前一些地段较好的共有产权房，与商品房的价格优势会更大一些。而位置稍偏点儿的项目，价格优势会小一些。

如果自己购买商品房/限竞房资金有一定的困难，或是购买的住房完全是用于自住的话，而且将来换房的可能性也不大的话，那就可以选择共有产权房。

但共有产权住房在制度上设计了体内循环的模式，即五年内不得出售，五年后出售的，需要转让给其他共有产权房申购家庭或是政府回购。可以继承，但继承者也必须符合共有产权房资格。

对于大部分年轻人来说，他们大都处于事业上升期，未来拥有无限潜能，也存在着很多的变数。排名前列套房一般是作为上车的过渡，随着收入增加，家庭结构变化，将来肯定需要换房改善居住条件。那么，选择商品房/限竞房上车，在今后的房屋处置和置换等方面，肯定会更自由。

买房这件事没有特别的标准，适合自己的，就是较好的～

金茂北京国际社区效果图

项目红线外体育公园现已开放，具体用途及安排请以政府规划为准，敬请留意较新资料。本资料仅为要约邀请，不构成本公司对广告相应内容的要约或承诺，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。较终解释权归开发商所有。预售证号：京房售证字（2020）19号。京房售证字（2020）68号。开发商：北京城茂房地产开发有限公司。销售代理公司：北京中原房地产经纪有限公司。发布日期为2020.11.23。北京国际社区项目属限竞房项目，关于限竞房的具体政策规定详见《北京市住房和城乡建设委员会关于加强限房价项目销售管理的通知》（京建法〔2018〕9号）。