5月28日，中央别墅区孙河乡2902-31地块成为2019年北京土拍市场上的热点话题地块，当日被恒基以30.2亿元竞得，楼面价69541.99元/平方米，溢价率 23.32%。根据出让公告，该宗地起始出让价24.49亿元，初始楼面价5.64万/㎡。

寸土寸金的中央别墅区，土地楼面价出现面粉比面包贵的情况本不足为奇，然而这一消息却让朝阳特别是望京客户哗然。新成交地块无‘70/90’限制、且没有商品房销售价格上限的规定，这意味着朝阳北部别墅区房价不仅要继续上扬之外，想在朝阳区内找到一个90㎡以下的新房是何其困难？

高价地频出的高价值片区

孙河位于中央别墅区板块的南端，中央别墅区本就一直是北京的高光板块，依附温榆河森林公园，配以成熟的教育、医疗、文化、商业天然条件，是当之无愧的九大别墅区之首，版块内高价地频出由来已久。此次恒基兆业高价夺地，再次论证了该片区的高价值，也将再度刷新中央别墅区历史，共逐片区热度。

中央别墅区的板块价值来源它是从上世纪90年代开始发展的排名前列代别墅区，重点面向外籍人士销售，随之而完善的是高端学校资源（世界排名的顺义国际学校、鼎石学校、ISB国际学校等）、高尔夫/马术等娱乐设施、更加国际化的商业配套（诸如：祥云小镇、荣祥广场、欧陆广场等），成为政府重点打造的集高端商业休闲娱乐设施、高品质居住区为一体的综合功能区。

然而就在这样一个板块内，曾经是动辄几千万的别墅备受市场关注，近几年却鲜有新盘推出，周边老盘价格诸如金地中央世家等，销售单价也已经达到了9万+，然后房屋面积却很少有90平米及以下产品出售。

（中央别墅区温榆河实景图）

“限竞”福利下的政策福利

2018年，金地地产+首开集团+旭辉集团在中央别墅区罗马湖板块取得新土地，命名“公园十七区”，由于中央别墅区房价上扬，且100㎡左右的小面积产品极度稀少，公园十七区项目推出90-144㎡的三/四居新品，以其优质的地段及产品优势，成为北京长安街以北极具购买价值的新项目。

在限房价、竞地价的政策下，中央别墅区作为北京高门槛入市片区，无疑是限竞政策下的大众“福利”区域，共享祥云小镇等高端商业配套、北京顺义国际学校、ISB国际学校等教育资源，集合北京超过70%的外籍人士和超过80%的国际学生，同时是首都机场临空经济区和新国展辐射区，与10万+高门槛别墅共享区域全方位完善配套。

（地价与房价网络示意图）

公园十七区位于恒基地块向北5公里，与竞拍地价近7万/㎡的地块享有同等区域配套，地区经济呈现出持续快速发展的良好态势，限售均价仅55711元/㎡，面粉价格已经远超面包。而这里处于中央别墅区央心位置，因临近300亩天然水域的罗马湖，被定义为“中央别墅区罗马湖国际住区”，已经成为望京、朝阳高端国际化客户及NEWMONEY客户选择居所的优先选择。当下限竞房井喷时代，大部分项目很难在居住的宜居性、舒适性、私密性、实用性、安全性五大方面给出整体均好的解决方案。公园十七区总价约500万的“三室两卫”格局，建面90㎡的户型设计可谓独树一帜，在空间打造上更具灵活性与舒适性。全社区一梯两户设计，南北通透，升级换代必选。

（公园十七区样板间实景拍摄）

项目地址：中央别墅区后沙峪裕庆路公园十七区售楼处