今年说先进别墅次数不多，很多人就以为这类市场不行了，与其费口舌解释，不如在这里集中篇幅谈谈看法。

北京楼市环比不增长，谁做出的贡献较大？答案是“先进别墅”。

业内基本都清楚原由，但业外不懂的却经常乱说。这就像通过十一长假楼市成交低迷来判定后续市场一样无知。

先进别墅市场其实今年卖得不错，并不弱于去年，只因总价高，网签困难，没体现在数据上。

就『地产营销人』掌握的信息，有的项目截止到三季度已经销售了20亿，但体现在网签上只有2个亿，一明一暗之间，冰火两重天。如今想搞清楚楼市的真相，没点可靠情报真不行。

我们判定市场，不能完全依赖数据，更重要的是要心怀敬畏，尊重常识。

无论从哪个层面讲，先进别墅市场都大概率会遵循下面的趋势。

1、量越来越少

现在拿先进别墅的存量去分析也不准确，因为待签约量很大，实际已经卖出，但数据上只能体现为存量，所以比较客观的观察角度是看土地供应。

可以说按照先进别墅的产品要求，今年供应的所有土地没有符合要求的。

一方面，新增土地供应都相对便偏远，六环外新城居多，不符合先进别墅带有排名前列居所的强城市属性；另一方面，在长效机制的调控指导思想之下，新增土地捆绑了太多限制性条件，不仅不可能再现低容积率产品，连共享产权和持有用房都混迹其中，再加之各地块规模不大，根本没有先进别墅再生的空间。

这也就意味着，未来可售的先进别墅都在原有的存量和潜在存量中诞生。所以，当这些经典老别墅项目都卖完的时候，这类产品也就真的消失于楼市了。

这个时间有多久，『地产营销人』给出的时间是五年。

2、价越来越高

物以稀为贵，先进别墅既然已经明确它的终点，量少自然价更高。

高价从某种程度上可以延缓它消失的周期，经济规律在起作用，所以别拿销售速度来要求先进别墅项目，这种类型的产品卖快了难免有暴殄天物的感觉。

所以我们当下可以看到这样的现象：一是不少项目卖到一定程度就不着急卖了，利润为先，细细打磨产品，甚至对客户也要做筛选。二是价格提升的幅度变大，先进别墅从一年前的5000万起步到如今轻松过亿，体现出强劲的增值能力。

在前不久公布的《胡润百富榜》名单中，细看可以发现，北京是多数富豪偏好居住的城市，多达300位企业家居住于此，排在全国各城市之首。

放之长远，即使过亿的先进别墅对于北京也依然是供不应求的态势。

3、产品越来越好

价格增幅不只与趋势节奏合拍，更表现在产品品质的提高上。

先进别墅过去价值的判定在于少有资源的占有度，对硬件考量比重较大，比如所在区位的不可复制性；项目的整体规模体量；容积率指标；独栋的形制和户型尺度；私属庭院的面积大小等等。

而经过市场快速迭代，除去硬性资源的之外，高端客户对于软件资源也提出了更高要求。

譬如：配套的丰富度及便利性；应对恶劣污染天气的科技系统的植入；周边国际化教育资源的享用；园林的互动功能及观赏性；物业服务品质及个性化服务，以及社区圈层氛围的认同等等。

过亿别墅绝不是仅满足于物理属性的价值，圈层归属与人文氛围才是该种产品社会性的集中体现，品质的内涵在先进别墅的演变中变得愈加丰富和深刻。

说到北京顶豪别墅的代表作，无论如何也绕不过恒大丽宫，令『地产营销人』万万没想到的是，在如此少有的品类中，恒大丽宫居然新推出58套水岸楼王独栋别墅，一宫见世界，丽宫深似海，未来北京顶豪王座非其莫属了。

10月12日，恒大丽宫启动2017新品发布暨媒体答谢晚宴活动，重磅推出全新系列楼王产品，58栋家族别墅单套售价约为1.2亿—4亿元，引得业内高度关注。

中央别墅区作是北京别墅市场的封王之地，有“世界墅区”之称。其正源正心之位，即是恒大丽宫选址所在。

作为中央别墅区的标杆项目，十年来，丽宫一直以低容积率、优越的环境和高素质的人文圈层令高端置业者纷至沓来。

2016年，恒大集团正式进驻中央别墅区。经过对建筑本身的整体梳理，再到样板间打造、园区设计以及物业服务配套等相关方面全方位升级，才重磅推出全新系列楼王产品。

见证与传承，一宫藏底蕴

作为北京较早也是较成熟的别墅区之一，中央别墅区经过十余年的发展，其地位早已跃升于其他别墅板块之上。近三年来，几乎每年北京楼市成交总榜中，中央别墅区的项目总能占据前几位。

这一年来，中央别墅区也在大的市政配套升级中不断受益。京密高架拉近了到主城区的距离；三甲医院的进驻提升了医疗配套的整体水平；再加之原有的30多家国际学校的成熟氛围，丽宫所在的天竺核心一带较大化的享受到中央别墅区晋级的多重利好。

今年，中央别墅区突出的问题是有效供应迅速减少，后沙峪、天竺、香江板块已几近饱和，已无新增别墅供应。丽宫在此时推出的全新系列产品就显得尤为珍贵。

相对货量充足的恒大丽宫已成为中央别墅区板块传承的关键项目。

优质与纯粹，一宫定标准

恒大集团接手丽宫后的产品、品质及设计的打造方面，由远及近、由内到外、由大到小，重构了世界中央别墅区六大指标，奠定了中央别墅区在全国墅区中的扛鼎地位。

即使放眼全北京内的别墅产品，容积率能在1.0以内的屈指可数，而恒大丽宫的容积率则低至0.52，创造了园林绿化的高占比，同时也实现了80%的产品享有亲水景致。

在容积率之外，产品的营造同样经典而纯粹。

前三后四的建筑规制，高达11米的优质挑空，以及全套房多的大师级规划，将丰盛生活的一切细节全数收藏。

世界高球教父杰克•威廉姆•尼克劳斯（JackWilliam Nicklaus）执笔作品，60万平米国际锦标赛级别高尔夫球场是丽宫业主的特别特权；13米的恒温泳池与独立SPA温泉，是中央别墅区较后的特别温泉时光。

同时，恒大丽宫是亚洲首批LEED别墅认证项目，是世界绿色建筑的标杆之作，体现了全新的顶豪标准。

匠心与创新，一宫显尺度

自恒大掌印之后，一年多的时间里，丽宫的建筑、园林、会所、物业全部以高级尺度升级革新。

从四大洲五国甄选的6种珍稀石材到3.5万㎡太极水系的开凿，从超过50年的进口原木到150年历史的法国莱茵瓦，恒大丽宫以不断更新的世界尺度和精诚的匠人本心，托起一个时代的墅居先进。

2016年，恒大丽宫以40亿元的业绩，稳居北京别墅成交前三甲，至今销售已60亿。2017年，恒大丽宫再次摘获别墅桂冠。

此次恒大全系新品——58栋家族墅宫，产品尺度再次升级，水域宽度升级，较高可达40米；私属庭院升级，较大可达2000平米；户型尺度升级，较大可至1600平米。

先进别墅是高级城市的标配，纵有楼市浮沉，但它却价值永存。