来源：21世纪经济报道

21世纪经济报道记者李莎 北京报道

7月排名前列个周六，齐鸣（化名）和女友前往西城区马连道、丰台区丽泽和大瓦窑看房，一共看了8套二手房和2个新房项目。据齐鸣回忆，当天下午看房的人并不多，一路上遇到的购房者在5组左右。

Wind数据显示，6月北京新房签约6959套，二手房签约11009套，较5月分别增加57.4%和28%。但与去年同期相比，6月新房和二手房签约量分别下降33.3%和41.6%。随着疫情影响减弱，北京楼市成交有所增加，但市场尚未恢复至往年同期水平。

与成交相对，前5月北京新房、二手房价格总体呈小幅上涨特征。6月房价继续保持涨势，据中国房地产指数系统百城价格指数，6月北京新房、二手房价格环比分别上涨0.06%和0.17%。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，北京新房市场存在供过于求现象，二手房市场则处于挂牌量相对充沛、买房人精挑细选状态。在热点楼盘集中开盘、集中签约，二手房市场上部分有子女上学等特殊需求的购房者相继入市的带动下，下半年北京成交数据可能会继续增加，市场分化现象或加剧。

6月新房、二手房成交双涨

6月下旬，齐鸣正式开始线下看房，由于看房时间较短，对市场热度变化的感知并不明显。对比起来，青宇（化名）的看房经验丰富很多，去年年底，青宇就锁定了意向小区。

青宇向21世纪经济报道记者表示，半年来其参与谈价的房源目前仍然在售，疫情缓和后，该小区的新挂牌房源有所增加。近日，据青宇合作的中介分享，区域内看房人数有所增加。

Wind数据显示，5月北京新房和二手房签约量分别为4420套和8600套，在前5月成交量中仅高于2月（不含春节假期）。6月市场有所恢复，新房和二手房签约量分别增加至6959套和11009套，环比分别增加57.4%和28%。

从成交面积看，中指数据监测发现，6月北京新房（不含保障房）成交面积83.2万平方米，环比增长67%，与去年年末基本持平。

在郭毅看来，疫情影响降低是6月北京楼市成交量环比增加的主因。5月北京部分售楼处关停、社区出入要求提高导致市场成交下降。疫情缓解后前期积累的需求得以在6月释放，带动6月成交量增长。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，房贷利率下降也是6月北京楼市成交增加的原因之一。另外，6月北京商品住宅（不含保障房）新批上市面积环比增长98%，供应力度加大，一定程度上也带动需求释放。

纵观上半年各月，北京新房、二手房成交量有涨有跌，月均成交量波动较大。二手房成交量明显大于新房，3、4月“小阳春”期间二手房成交量又明显高于其他月份，分别为15771套和14239套。

从房价来看，北京上半年房价总体呈温和上涨特征。国家统计局数据显示，今年前5月北京新房价格环比分别上涨1%、0.6%、0.4%、0.7%和0.4%，前4月二手房环比分别上涨0.5%、0.7%、1.2%和0.6%，5月二手房微降0.1%。

在全国房地产市场低位运行，房价整体下降情况下，北京新房、二手房价格上涨行情并不多见。据中国房地产指数系统百城价格指数，6月北京新房、二手房价格环比分别上涨0.06%和0.17%，维持总体涨势。

郭毅认为，北京房价上涨主要是供给和成交结构性变化的结果，而非市场价格大幅调整。

具体来看，在新房市场，之前北京新房成交以限竞房为主，近几年产品成交主体逐步转向商品房，伴随这一变化，新房价格相应上涨；在二手房市场，受宏观环境影响，中高端改善人群购房需求更坚挺，资产配置需求相对强烈，拉升条件较好的次新房成交量，带来整体二手房价格的结构性增长。

但从采访情况来看，部分二手房房源在今年，尤其3、4月市场成交量较高时存在小幅加价现象。

“5月疫情比较严重的时候，有的着急卖的房子价格便宜了一点，现在疫情形势好转，价格又回升了一些，但总体变化不是特别大。”北京房屋经纪人王西（化名）向21世纪经济报道记者表示。

下半年北京楼市或价稳量增

4月至今，王西已经3个月没有开单，但同门店也有业绩较好的经纪人。“现在市场热度赶不上旺季，有些客户担心工作和收入不稳定，比较犹豫。”王西说。

青宇的工作稳定性高，但近期也传出今年年终奖可能会缩水的风声。“现在的经济形势对我看房节奏没啥影响，不过我不太敢加杠杆倒是真的。”青宇说。

多位受访经纪人均反馈，部分购房者也有类似心理变化，希望手里留些现金，部分购房者近期看房、买房的意愿有所降低。

市场成交量有所恢复背后也存在市场分化现象，市场并未整体回暖。郭毅介绍，今年前6个月北京楼市成交量前20项目的销售额之和，占上半年整体市场销售额的40%，同期北京有网签的项目共计300余个。

市场分化在区域成交上也有所反映。诸葛找房数据研究中心对北京20个板块上半年新房成交套数进行统计，发现成交最多的是苹果园、八角、金顶街板块，共计1366套，其次是温泉和旧宫板块，分别成交1188套和1138套。成交排名在18-20位的是延庆、马驹桥和学清路板块，分别成交362套、360套和344套。

整体来看，上半年市场成交量与去年同期比仍有较大差距。据Wind数据，上半年新房和二手房分别成交31360套和69677套，去年同期分别成交44192套和109482套，同比分别下降29%和36.4%。从6月单月来看，新房和二手房成交同比分别下降33.3%和41.6%。

除疫情、行业和宏观经济因素外，今年北京成交量同比下降也与去年同期成交量高有关。以二手房为例，诸葛找房数据中心分析发现，去年上半年北京二手房市场活跃，成交规模创2017年以来半年度新高。

对于后市市场走向，不同受访对象的预判有所不同。

陈文静认为，上半年全国楼市下行明显，各部门频繁释放积极信号并落地支撑举措，各地因城施策优化调整房地产政策，力促房地产市场平稳运行。“房贷利率下行等政策为北京房地产市场带来利好，北京房地产市场已处于恢复通道。”

疫情是北京房地产市场面临的较大不确定性因素之一。在陈文静看来，随着疫情影响进一步减弱，北京购房者的置业需求将进一步释放，房地产市场有望延续恢复态势，下半年各月新房、二手房成交量同比降幅或继续收窄，并有望同比转正，房价整体仍将以稳为主。

郭毅则认为，新房市场的热点楼盘集中开盘和集中签约，二手房市场上子女教育等特殊购房需求逐步释放，可能会带动下半年北京楼市成交数据增加。但从市场供需结构来看，北京新房市场存在供过于求现象，二手房市场则处于供应相对充沛、购房者精挑细选状态，成交量升温背后可能隐藏着市场分化局面加剧的风险。

“大家对市场认可度高的新房项目，以及价值高的二手房项目判断是一致的，不好卖的新房和二手房的价值也很难出现明显增长，这个趋势或在下半年持续显现。”郭毅说。

从多年一线从业经验出发，王西预计，如果没有政策利好带动，北京市场的主趋势将以稳为主。受7、8月气温较高影响，部分不着急买房的购房者以及老人的看房意愿或有所下降。