精研洞察，更懂每一位居者需求。看纯粹大平层青云上府如何聚拢一城目光？《站台》第三期产品篇帮你解惑，以高度洞见深度，以眼界预见世界！

以下为旭辉华北区域集团总裁董毅对话《站台》，与攸克地产、豪宅1号出品人殷苏峰深度对谈《产品篇》的全部内容。

Y：当时为什么想到做163平方米这种户型？

D：青云上府这个项目，它的体量说小不小，说大不大，适中，74000个平方米，我们不觉得我们要把所有的客户都吃下来。限竞房的时代很长一段时间，我们很多项目上限面积做到140就不做了，后来我们就在想呢，其实你在朝阳区中国先进的富裕的这样的城区区县，在这是一个有低密环境下的1.3容积率，这种地以后很难找了，改善人群的需求是肯定在的。功能上，到了160多平米，可能在别的城市我们可能做三居，但是在北京呢毕竟房价还是高的，我们对功能性房间的属性的需求还是比较多的，所以说我们想来想去呢，还是要做四居。

Y：其他的这个项目的，比如说卖点，除了户型之外，哪些还是您觉得能够吸引他的？

D：更好的采光，大面宽，短进深，约13米的面宽，都是属于面宽大于进深的这种产品。实际它的进深其实只有10米多一点，因为它是多层，所以说它得房率相对偏高，得房率约80%多，我们无论客厅也好还是卧室居室也好，都是跟墙一样的一块玻璃。将近一吨重的那种大面积的落地窗，阳光打进来，打到房间里面能进到房间一半。楼间距也相对比较大，所以说园林可发挥的空间呢也比较多，所以说基本上现在做的还是很精致的一个社区。

Y：您那还有什么推荐理由？

D：因为所有的东西最后都会体现在价格上面，现在其实不是市场定价，它是政府限价，所以说政府限价相对较低的这个房源，业主就享受到无形中的实惠。旁边的项目基本都卖7万多吧，后面的房限价几乎接近8万，79500，你说这个项目，自己从兜里掏出来的钱才66000块钱，相对还是便宜的。第二个呢，产品的一些特点，它还是保留了，以后可能大面积的落地窗越来越少，以后想买个落地窗还挺难，所以说呢，我们会把更多的成本，用在客户更敏感的地方，以后做这个高品质的飘窗都很难做，就是所以说我们觉得还挺好这个项目。

Y：未来居住在咱们青云上府的客户大致是什么样的一个特征呢？

D：到了1000万出头去买青云上府，这个人群基本上年龄段，大概可能我自己估计啊，35岁-40岁左右，这是相对偏主力的人群，这个在北京可能也奋斗了10来年了，十年出头，事业小有成就吧，甚至可能整个的家庭也很稳定了，他基本上是一个相对成熟的购房者。他也是吃过、也见过、也住过、也体验过，他知道什么样的房子最适合他，多多少少他可能会需要一个平层的产品，这个我觉得是。