太刺激了！！！

这两天，北京轰轰烈烈的土拍总算落下了帷幕。虽说仍有10宗地块归属成迷，但基本信息已经尘埃落定。

而从较后一宗地落槌开始，了解这29宗地块，就成为了每一个买房人都躲不开的功课。

因为这29宗地块既透露了政府的期许，也代表着开发商真金白银的选择，更是买房人抉择的开端。如无意外，它们将会很快接档新房市场，成为下半年买房不容忽视的一股力量。

睿智的买房人，会有一万个理由关注、了解这场土拍及这29宗地块。

01真金白银投出来的较具价值8宗地

开发商已经用真金白银为我们投出了较具价值的8宗地块，那就是：海淀树村2个地块、朝阳王四营3宗地块、朝阳崔各庄1宗地块、朝阳豆各庄1宗地以及副中心0302街区1宗地块。

这8宗地块的共同之处是：地价全部顶到了上限，配建的公租房面积或者政府所占产权份额全部达到了上限，触限之后8宗地块全部转为竞高标准建设方案阶段，花落谁家成为了未知数。

能让开发商撕得头破血流，除了算得过来账之外，与地块本身的位置以及将来的价值密不可分。所以，这8宗地块的动向值得在下半年重点关注：

海淀树村地块自不必多言，隔着一条北五环就是圆明园，周边有清华、北大、北京体育大学等多所名校，上地实验小学、北京一零一中也在附近。附近的二手房卖到了10万，而海淀树村因为政府占了20%的产权份额，所以价格只有8.96万/平米。这是一个闭着眼也要买的楼盘，不多的烦恼就是你将来真不一定能买到。

朝阳王四营三宗地块位于东五环内，7号线焦化厂站北侧，是三宗临铁盘。朝阳上次供应的五环内项目还是北京壹号院和壹亮马，都是豪宅产品。

不过王四营三宗地块不仅有较高指导价格的限制（7.1万/平米），而且还有套内7090限制，将来主力产品大概率会在100平米左右，适合朝阳刚需及刚改型买房人。假设这三宗地块将来主力户型在110平米左右，那么王四营三宗地未来预计将提供约2500套房源，如此大体量的供应，不愁买不到，整个片区的城市界面，相信也会借此有所改善。

崔各庄南皋村地块30-L06地块，又是一个政府帮你“打折”的项目。原本指导价格是8.8万/平米，但因为政府占了20%产权，所以实际销售价格只有7万/平米。这个地块位于南皋村的棚改范围内，东边挨着金盏，西边就是望京，周边还有大面积的公园环绕，又是一个位置不错的选择。

朝阳的豆各庄地块，也是一个临铁盘，东北侧200米是地铁7号线黄厂站，东南侧是马家湾湿地公园。整个片区已经多年没有新房供应，按照豆各庄6.3万/平米的指导价格以及其将来八折售房的情况来看，整个新房将来的价格预计将在5万/平米。与隔壁二手房富力又一城价格相差无几。

副中心的地块位于五环-六环之间，与地铁八通线九棵树站直线距离不足1.5公里，周边多是成熟的社区，生活配套也很完善。但是通州的房子一直都有双重的限制，至今也没有放松的迹象。哪怕你笃定了这里未来发展不差，但房票不放开，说什么都是白搭。

02北京下半年主流购房门槛提升至6万+

发现一个有意思的现象，这29宗地块价格明牌局的情况下，楼市的情绪，其实并不稳定，持币观望的买房人反而更加焦躁。

这批新鲜出炉的地块，呈现两个极端的趋势：

其一，位置比较好的地段，政府将价格摁得死死的，8万多的树村，7万的王四营就是较好的课代表；而郊区房价，也就是我们通常所提的刚需盘，限制却比较松，溢价率可以有15%、20%、25%。较高指导价格也比该区域存量房源高出不少，给足了溢价空间。

当五环沿线的存量新房，还在5万+这个档次徘徊的时候，三个较容易为上涨买单的区域昌平、通州以及旧宫等，扛起了6万+的大旗。价格还在5万左右徘徊的，只有大兴了。

雪上加霜的是，在价格抬升之外，面积的限制也在悄然放开。

以前的“套型7090”变成了现在的“套内7090”，换了一个字，买房的门槛可能提升几十万甚至上百万。

套型建筑面积90㎡以下，开发商大概率做89㎡三居；“套内”以后，按照得房率80%反推，建面可以做到112平，得房率75%就是120平。差别之大，触目惊心。

拉低豪宅及改善的价格，做大刚需的溢价空间，这是一个让人看不懂的操作，但并不妨碍让你明白：北京刚需的买房门槛又提高了。

03低溢价率背后，混居、产权不完整

价格之外，还有一个极为不寻常的数据，那就是溢价率。

这是一场堪称魔幻的土拍：各大本地、外地开发商拼得头破血流，22宗地块顶破价格上限，10宗地块进入竞高标准建设方案阶段，结果需10-15个工作日才能揭晓。每一个现象无不在诉说着这场土拍的激烈程度，每一个信号都撩拨着买房人的神经。

然而，细算一下溢价率，才7%！

这场是一场被人为做低的溢价，低溢价率的背后是大量“公租房”的配建，是比例高达13%-20%的政府产权份额。细数一下这29宗地块，真正没有公租房配建或者政府产权的，只有9宗，占比仅为30%，低到了尘埃里。

更为关键的是，商品房和公租房要建设在一起，开发商不能以任何形式进行分割。换而言之，这批配建的公租房是要完完全全扎根到商品房小区内部的。虽说这批公租房都是向周边符合要求的工作人群配租，与以往以低收入为主的人群不同。但“混居”就是“混居”，人员素质不同是必然的，流动性的增加也带来了未来居住的不确定性。

共有商品房这个新物种也充满了不确定性，这类房子是会因为可以“打折”而更受欢迎，还是因为产权不完整而被唾弃，目前来看都是未知数。

低溢价，将这些潜在的隐忧留给了未来。

04退地风波背后，是算不过来的账

土拍之后有两个很有意思的信号：

其一，报名阶段气势汹汹的中海，迄今为止尚未拿到一宗地块；

其二，一口气拿下三宗地块的先进，传出了退地消息。

两者看似毫无关系，但内在又有着千丝万缕的联系。中海是一家对风险管控极为严格的公司，虽然中海的资金成本很低，但是地块利润要求却很高，这些地块利润达不到要求，所以很多跟到一半就放弃了。而先进退地风波背后，也是如此。集中全国多地分公司的资金，在北京拿着明显不赚钱的项目，去和环伺周边的融创、中海血拼，赢面并不大。

北京“限地价、限售价”的明牌玩法，以及“竞配建、竞政府持有产权比例、竞高标准建设方案”的多重叠加规则，平抑了地价，预期了房价，却也让开发商的账本比以往更难算了。 

在开发商利润没有保证的情况下，谁又来保证将来房子的质量？