哈喽大家好，我是血拼哥！

北京市的老破小市场变天了。

我们不得不心痛的承认，北京的房子太差了。

城市发展早，老旧职工宿舍多，后来赶上房地产腾飞的30年，大家能抢到房子就很满足了，几乎没人在意房子品质，居住品质，这也「惯坏」了北京的房企，甚至业内都有人哀叹，北京新房和南方楼盘的差距不止一个时代。

这次，北京终于，支棱起来了。

2024年11月22日，北京规自委发布了《北京市高品质住宅设计导则》。

这一文件表面看是“好房子标准”的技术升级，但其背后的政策逻辑和市场影响却是对北京楼市的深远重塑，尤其对老破小而言，堪称“灭顶之灾”。

咱们今天就从政策细节、二手房市场逻辑、新房与老房竞争、以及未来市场走势四个方面，全面看看这份《导则》对普通买房人或者买老破小的家庭有啥影响。

01 未来的新房子能有多好？

《导则》的核心是重新定义“好房子”，不仅仅是满足居住需求，而是从空间利用率、生活便利性、社区公共资源等方面进行全面升级。主要体现在以下四个方面：

1. 首层架空层：向优质楼盘看齐

新房首层设置3.6米以上的架空层，用于社区活动、健身房、儿童娱乐空间，彻底解放了首层空间，这样的设计在北京不多见，但是在房地产品质卷出天际的南方非常寻常，北京的新房品质终于放下身段，要跟上大趋势了么？

值得关注的是，在《导则》公示之前，北京已经有官方指定的”好房“项目龙湖·观萃在实践了，同时，近期将入市得丰台金茂·璞逸丰宜项目也设置了首层局部架空，前两天上架的亦庄x24地块关于架空层的要求，可见这次政策转向并非心血来潮，应该是有准备有计划的“蓄谋已久”。

然而，老破小的社区设施本就匮乏，这种对比下，老旧小区的公共资源短板将愈发显著。

2. 风雨连廊 ：政策180度大掉头

新房风雨连廊设计成为标配，连接各栋楼、广场、出入口等，实现全天候无障碍出行。

你要知道，放开这两项对于北京楼市是一个什么样的进步？

之前海淀华润幸福里的风雨连廊建好后都被整改了，招商玺的风雨连廊多次报规才获得审批，如今导则居然开始鼓励大家建风雨连廊！

这次算是政策的一次大掉头，也看出了改善住宅品质的决心。

对此，老旧小区缺乏这种设施，日常通行体验将因天气影响而显得落后。

3. 开敞阳台：实用面积增加

北京楼市在2022年以前，从来没有阳台的概念，从前年的顺义开始，大兴、朝阳、石景山、丰台纷纷加码了阳台，以前规定阳台不封，面积算一半，省一半的钱。

但是开发商需要悄悄过审，后期交付才能帮你封阳台，或者买房人只能自己掏钱封阳台。

不过这次导则明确，阳台可以封起来了。且此前阳台只能分散在不同房间，这次之后阳台可以按照总面积的20%全部延展在某一个空间，面积合并了，得房率上来了。

新房阳台面积计价标准宽松，得房率大幅提高，将有效改善北京新房得房率不高的情况。

相比之下，北京老旧房源普遍得房率低至70%左右，未来新房凭借更高性价比直接拉开竞争力。

这里插一句，有人说老旧小区得房率高，这个不一定哈，不信可以专门去了解一下，不少6层老旧小区得房率基本也在70-80%左右，房本面积和实际面积差距也是存在的，被得房率”偷走“面积的事并不是近10年的产物，早就有了。

4. 绿化与花园设计、小区车位充电桩等等配置提升：改善社区标配

这个不必多说了，制造业大国，真的下一个永远更香……

反观老破小社区绿化率低，居住环境“原地踏步”，与新房品质差距将越来越大。

因此，《导则》不仅优化了新房产品设计，更让这些升级直接变为购房者的“实惠”，新房在空间利用率和居住体验上全面拉开与老房的差距。

02 转型也有阵痛期

当然，《北京市高品质商品住宅设计导则》不具有法律层面的强制约束效力，但具有重要的规范性和指导性作用，毕竟房企属于下辖单位，而且具体还得看市场「内卷」情况。

像丰台、顺义、大兴、房山、通州今年基本不用「鸡」，阳台、园林、黑科技、奢石、前置交付等等给购房者实惠的手段已经全使出来了，但是轮到海淀，就遇到了阻力。

前不久，海淀区有业主在北京规自委平台上提出了意见，业主强烈反对阳台规划，称将影响区域内二手房保值。

目前海淀区对阳台设计的大门依然处于关闭状态。

不过导则都出来了，海淀区的阳台规划逐渐松动也是大势所趋了。

时代转向，阵痛期难免，变革必然损害一部分既得利益，但向好的大趋势不会改变。

03 老破小会遇到哪些“艰难险阻”

老破小的核心问题是：缺乏弹性、升级成本高。

老旧房屋的居住品质低、维护成本高，再加上社区环境落后，投资价值不断下降。这意味着老破小将逐步失去在市场中的竞争力，成为变现难度增加的“资产包袱”。

《导则》的出台，标志着北京楼市从“住得起”向“住得好”过渡，而这正是老破小的最大痛点。

新房通过“赠送面积”“架空层”等方式提高性价比。老破小仅依靠地段支撑价值，随着新房品质提升，新版块配套逐渐完善，产业立足，地段差距的影响正在被淡化。

随着契税减免、增值税优化等政策出台，新房交易成本不断降低，而老破小的维护成本和交易成本相对上升。对于首次置业和改善置业者，新房吸引力大概率会增强。

《导则》的发布，标志着北京楼市进入品质化的全新时代。

老破小将失去“保值神话”，在新房市场全面崛起的背景下，考虑买老破小「保值」的梦该醒了。未来手里有这部分资产的家庭考虑更多的应该是实用性，而非金融属性。

但是我还是觉得即便当下买了老破小的朋友也不用过于担心，

毕竟即便是老旧小区也是商品房，买卖随心，你可以努力积累资本，动态观察市场，在你觉得合适的时候置换。

而且如果连北上广这样的城市，房子置换都有问题，那全国该什么样？

另外，好房子布局才开始，形成气候还需时日，起码需要当前的房企摆脱债务魔咒，有钱有心思花在品质上，真正的时代变革才会影响到一线买房人。

还是我常说的那句话，普通人买房，第一要考虑的一定是当前的生活。住着不舒服、通勤困难、上学难，这样的房子要来何用，您觉得是这个理不。

今天先说这么多吧，最近在汇总共产房拿本时间，大家想聊聊共产房么？

感兴趣的少侠，点个在看，让我知道你想看，感谢。