🏡新房新消息：

👀 后台回复【网签】查看8月北京各新房去化情况。

曾经最抗跌的一线城市房地产市场，如今正经历严峻考验。

国家统计局数据显示，2025年8月北京二手房价环比下跌1.2%，跌幅位居全国70个大中城市之首，这已是北京二手房价格的“5连跌”。

不仅二手房，北京新房市场同样不容乐观，8月新房价格环比下降0.4%。

这是啥概念呢？北京房价扛不住了吗？

01 情况就是这么个情况

北京二手房价自2023年3月开始曾经历19连跌，在2024年“930新政”后短暂回暖6个月，但2025年4月再次调头向下。

5月下跌0.8%，6月下跌1%，7月下跌1.1%，8月跌幅扩大到1.2%。

这一跌幅创下了北京近年来的单月跌幅记录。

其实不只是北京，四大一线城市房价全线下跌。上海环比下跌1.0%，广州下跌0.9%，深圳下跌0.8%。但北京成为了跌幅最大的那个。

虽然如此哈，但不代表北京跌出三强了，全国的情况看，北京的房价依旧。

另外，数据显示，小户型产品在这轮调整中承受了更大压力。

8月份，北京90平及以下小户型新房价格环比下跌0.5%，而二手房市场更是惨淡，同面积段房源环比下跌1.4%。

大户型房源表现相对稳健。144平以上二手房环比下跌0.9%，跌幅明显小于小户型。这表明在市场下行期，改善型房源因居住舒适度和稀缺性，投机概率低等原因，这一轮跑盘相对少等原因，还抗跌一些。

与价格持续下跌不同，北京二手房成交量呈现相对平稳态势。2025年8月北京二手住宅网签13331套，环比7月的12784套上涨4.3%，成交量小幅回升。

从成交结构看，刚需户型仍是市场交易主力。8月份80平以下刚需户型合计成交占比达53.05%。这显示市场仍以刚需需求为主，但购房者更加谨慎，导致“量稳价跌”的特征明显。

当前市场环境下，降价已成为卖房的主要手段。数据显示，北京挂牌的二手房房源中，价格变动的房源中降价房源占比高达94.85%。整个市场呈现“以价换量”。

那么，北京发生什么了，为啥突然就这样了？

02 北京想稳住房价难度是有的

这两年的产品迭代“功不可没”。

以89平户型为例，

从2018年限竞房时期89平两面宽户型，到2020年出现89平三面宽，再到2021年纯商品房时代做95平左右带赠送面积的产品。到了2024年9月，甚至出现了70多平三居，得房率接近100% 的户型。

差不多六年时间，北京至少发生了四次产品迭代，这意味着新房还没卖完，更好的产品又上市了，只能不断降价。

更严峻的是，同一个小区内新房和二手房同时在售的情况越来越普遍。

去年房山、大兴、通州都有这种情况，如今连很多人眼中的“白月光”海淀也出现了这种现象。

海淀区作为北京科技创新核心区，其楼市动态具有风向标意义。2025年上半年，海淀区土地供应迎来爆发式增长，成功出让6宗土地，超过2022年、2023年及2024年全年供应量。

近日，海淀幸福里这个交房不久的次新小区，竟然有111套房源在卖（92套挂牌+19套未上架）。今年1-9月，小区只成交了10套，意味着大部分房源想出售就得大降价。

据观察，一套99平的房源，挂牌5个月，从798万下调到了668万，实际降价约150万之后，依然没有卖出去。同面积房源最近成交价仅为649.5万。

海淀幸福里一期二期的期房网签均价为8万左右，目前破发幅度超过10%。投资客比例高是破发幅度偏大的重要原因，投资客多就容易出现踩踏。

不仅海淀北部新区，就连核心地段也未能幸免。

朝阳区北三环，绝对的市中心核心地段，安贞里小区目前挂牌均价6.8万，但已经出现了砸盘价3.7万的房源。

北京楼市的“晴雨表”昌平区回龙观的融泽嘉园，7-8月份房价暴跌。104平的三居，6月还能卖480-490万，到8月份只卖385万，两个月暴跌100万，跌幅高达21%。

除了产品迭代，北京房价下跌的背后，还有多重因素共同作用：

比如市场预期转变：购房者普遍认为房价还有下行空间，选择持币观望。房价下跌预期加剧观望情绪，形成恶性循环。

供需关系变化：二手房挂牌量居高不下，市场下行时，业主降价促成交，导致价格波动。2025年7月，百城二手房挂牌量冲上254.64万套。

经济环境影响：经济增速放缓影响居民收入与就业，关乎购房能力和意愿。30岁以下购房者比例仅25%，比7年前近乎腰斩。

03 don't worry 捡漏需谨慎

下行市场，有人慌张，有人疯狂。

一般玩家可能就陷入了“买也不对，不买也不对”的尴尬境地。

买新房吧，眼看着产品迭代速度越来越快，今天买的房子明天就可能过时，仿佛刚入手的最新款手机，转眼就成了旧型号；买二手房吧，又得时刻担心资产缩水，生怕今天签完合同，明天小区均价又降了一截。

也有部分玩家抱着捡漏的心态上车类似永丰北这样新房二手房都在售的次新，但我想提醒大家的是，当下这个时机，最好也别一味追求“不吃亏”，追求低价。

凡事都有代价，新房最打动人的往往是物业服务，但是因为入住率等问题，一旦物业收费出现问题，服务必然缩水，而对于那些公共区域较大的新小区，这几乎是致命的问题，很可能高高兴兴捡漏，最后接盘惨淡。

说到底，买房终究是为了更好的生活，找当前自己负担得起，住着最舒适的选择相对合理。其他的只能交给时间。

有朋友总是追问市场啥时候稳下来？

其实这次统计局也有点着急了。

昨天国统局付司长公开了这么一段话：

从前8个月情况看，受国内外形势变化影响，房地产市场虽有所波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅还是在收窄，去库存成效继续显现，房地产市场仍朝着止跌回稳方向迈进。

但也可以看到，房地产销售仍在下降，修复需要一个过程，下一阶段，促进房地产止跌回稳还需要“继续努力”。

官方这次没有回避当前市场面临的压力，下一步还要“继续努力”。

怎么努力？持续放大招呗。

其实当前楼市最大的问题，在于它已经失去了曾经那种“买房即赚钱”的财富光环。也就是预期碎了。这就是为什么三年来，从中央到地方不断出台救市政策，却始终效果不显，甚至每次药效持续的时间还越来越短的根本所在。

维持“房价与收入、预期”之间的平衡被打乱，如今就是要重新找到一个平衡点，房价才会止跌。

市场也在寻找那个久违的平衡点，而普通人，顾好自己吧。

在市场调整期，反而可以静下心来，仔细挑选真正适合自己居住的房子，而不是被市场情绪推着走。