曼谷概况

曼谷（Bangkok）位于湄南河东岸，南临泰国湾，总人口约1600万人，是泰国首都和较大城市，也是中南半岛较大城市，东南亚第二大城市。

曼谷市繁华的国际大都市，经济占泰国总量的44%，是东南亚的重要经济支柱。泰国有582加上市公司，总市值月为4900亿美元（2017年8月31日），在东南亚仅次于新加坡，排名第二。曼谷是国际活动中心之一，每年有多达200-300起的各种国际会议在此举行。

曼谷的轨道交通

曼谷现有2条轻轨（BangkokMass Transit System，简称BTS）＋2条地铁MassRapit Transit Authority of Thailand，简称MRT）＋1条机场铁路线。

▎ 轻轨( BTS )

BTS分为青绿色的素坤逸线（SukhumvitLine）和蓝绿色的是隆线（Silom Line），两条BTS的相交站是暹罗站（Siam）。

▎ 曼谷地铁

曼谷地铁(MRT) 2条，分别为蓝色线和紫色线，可在素坤逸站和是隆站换乘BTS轻轨。

▎机场铁路线

机场铁路线服务位于曼谷机场（素万那普国际机场）地下一层，到达市中心PhayaThai。

曼谷的区域划分

决定房地产价值较重要的三个因素是：地段、地段、地段！

曼谷市中心的几大传统住宅地段

1：Central Lumpini中央伦披尼

CentralLumpini毫无疑问是曼谷较先进的少有地段，是曼谷较老牌的市中心。

1902年，泰国国王拉玛五世—朱拉隆功大帝对曼谷市区进行了规划，他兴建了Bangkok Sport Club，并下令开通了Rajadamri大道，连接了曼谷的两个区域。

1920年，拉玛六世—兴建了Lumpini Rark,曼谷皇家体育俱乐部和仑披尼公园就好比美国纽约的中央公园，Rajadamri大道就像北京的长安街，象征着“皇室、尊贵、地位”。

CentralLumpini的土地供应量极度少有，绝大多数地块均归皇室所有，目前该地区非常奢华，遍布五星级酒店、各国大使馆、高端购中心、家世显赫的家族和社会精英的住宅。

CentralLumpini的公寓均价也一直以来都是较昂贵的，越靠近仑披尼公园，均价也越高。

总结：CentralLumpini的土地绝大多数归皇室所有，几乎已无尚未开发的土地。

2：Pathumwan巴吞旺

Pathumwan巴吞旺于1914年规划，现主要为曼谷市中心购物商圈。交通便捷。北面以胜利纪念碑、南面以RamaIV路，西面以Sirat高速路，东面以Thanon路为界。

Siam站

泰国Siam商圈，老牌的购物中心，规模超大，和Asoke同为曼谷较大较繁华经济圈，是泰国繁华经济商圈的代表，由SiamDiscovery、Siam Center、Siam Paragon、SiamSquare one组成，同时也是BTS1号线和BTS2号线的交汇点。同时也是泰国朱拉隆功大学所在地。同时从旅行考虑方面这个站点也能快捷达到四面佛、大皇宫、水门市场等区域，但是目前土地有限，现在基本没有公寓项目。

轻轨Chit Lom站紧邻Siam站，靠近著名景点四面佛，大型购物中心Central Would也在这个地方，区位和Siam相当。

全球第六大购物中心Central World、高端百货Gaysorn、久负盛名的Siam Square、先进购物中心SiamParagon、淘宝街MBK、潮牌云集的Siam Center和重新装修的SiamDiscovery等均座落于此。

此外，泰国较高学府Chulalongkorn University（朱拉隆功大学）、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会等机构均占据了Pathumwan位于市中心的大片土地。

由于地处于土地少有的市中心，目前该区域新开盘的公寓非常罕见，轻轨和机场快线换乘的Phaya Thai较片区其他区域来说算是住宅相对来说比较集中的区域，但是价格也相对较高。

Phaya Thai 站此处是BTS和机场快线换乘站两站抵达Siam商圈，换乘MRT也很方便，北边联通拉玛9区，南连Silom\Sathor,西连Asoke,东接大皇宫、郑王庙等旅行经典，距离水门市场也很近，双CBD加持，加上便利的交通。毗邻王权免税店，全能配套尽览城市繁华，当然价位也会比较高。

总结：位于土地稀少的曼谷市中心，罕有新开盘公寓。

3：Sukhumvit素坤逸

Sukhumvit之于曼谷，就如同曼哈顿之于纽约，金融城之于伦敦，陆家嘴之于上海，中环之于香港，长安街、国贸之于北京。拥有Sukhumvit你就占有了全曼谷较优质的城市资源，拥有了曼谷更美好的生活环境和较大的增值潜力。

Sukhumvit大道是曼谷的中轴线，较重要的主干道。BTS  Sukhumvit线是BTS线一号线，曼谷较重要的轨道交通线路，也是不多可以和同时换乘BTS二号线及MRT一号线和SRT-CITY机场快线的线路。拥有Sukhumvit就同事拥有了曼谷的全部四条轨道交通线路，拥有了全曼谷较便捷较优质的交通配置。

从市政规划角度来说，这条路其实是从曼谷市中心向城市郊区乃至外府发散性道路，Sukhumvit路就是曼谷和芭提雅链接起来的主要公路之一，是曼谷市区少见的六车道设计主要公路。全曼谷较优质的配套资源地区，拥有曼谷较好的购物中心，国际学校、私立医院、城市公园和奢华酒店。

SukhumvitBTS整条线可分为三段，较繁华的Siam站-Tong Lo站建设情况基本已经属于饱和状态，可开发的地块非常匮乏；第二繁华段，也可以说是正发展建设中阶段，主要是Ploenchit-On Nut站属于Sukhumvit线上地产项目开发量较多的地段，也是较具有投资潜力及升值空间的部分；第三发展段BangChark站到Bearing站属于未来较具发展潜力和空间的部分。

我们通常所说的Sukhumvit素坤逸区，主要是指的SukhumvitBTS1号线沿线的Ploen Chit站到On Nut站。

轻轨站Ploen chit紧邻CentralLumpini区，土地昂贵且稀有，此地交通便捷、生活配套完善，毗邻贵妇百货Central Embassy以及高档写字楼，公寓价格很高。

轻轨站Nana是Sukhumvit沿线上的两大红灯区之一。这里很受欧美游客的喜欢，生活很方便，同时也是印度人和阿拉伯人的聚居地。虽然这个区域的公寓不太容易转售，但却因欧美住客的庞大数量而容易出租。

轻轨站Asoke是Sukhumvit沿线上和地铁线的换乘站。Terminal21购物中心坐落于此，Asoke的人气高，人流量大。这里同时汇集了很多商业配套，同时此处也是BTS和MRT交汇的地方，可以从这里到达曼谷的各个地区，此外靠近Asoke的Sukhumvit 23巷是Sukhumvit沿线上的第二大红灯区Soi Cowboy，不被泰国人喜爱，但是很多欧美人很喜欢这个区域，所以便捷的交通，成熟的商业配套吸引了很多海外人士前来投资，造就了此处的项目价位也很高昂。

轻轨站Prong Phong长久以来都是日本人聚居地，区域内汇集了大量日本餐厅和高端公寓。同时，ProngPhong区域内居住了很多名人显贵，如泰国前总理阿披实的宅邸便座落于此。此外希尔顿酒店和三美泰医院也坐落于此。

轻轨站Thong Lo是近年来备受开发商追捧的区域。很多明星名人居住于此，区域内的生活配套非常成熟。该站点曾经被欧美媒体称为曼谷较佳富人商圈，超大型高端酒店办公购物深受欧美人喜爱，社区居住人士以高级白领、演艺圈人士和日本高管居多，在该区域各种高级酒吧、夜店、餐厅云集。Sukhumvit36是较为热门的路段。

轻轨站Ekkamai旁有家日系中端商场——Gateway，汇聚了很多日本料理和日系商店。是现在较为成熟的居住区，目前也有较多的新开盘公寓。周边很多国际学校林立（例如Wells international School\Ekkamai international School \The American International School等），无论是交通、商业还是教育医疗，都非常便捷。

轻轨站On Nut是曼谷市中心与城郊的边界，地铁站附近区域配套较好，整个区域目前处于开发阶段，潜力很大，房价合理。

4：Outer Sukhumvit素坤逸外围

OuterSukhumvit主要是指Petchaburi路以北、Rama IV路以南的小范围片区。

虽然该区域距曼谷市中心并不遥远，距人来人往的Sukhumvit路仅片刻之遥。但现在生活配套不完善，交通不够便捷，目前出租相对困难。

总结：随着城市的不断扩大，Outer Sukhumvit颇具增长潜力。

5：Late Sukhumvit素坤逸发展区

BTSSukhumvit线向南不断延伸，住宅和商业也不断向南拓展。虽然属于曼谷的郊区，但是由于临近地铁线，未来的发展潜力也不可小觑。

总结：总价较低，有不少人在此区域居住。适合自住及长期投资。

6：Silom/Sathorn是隆/沙吞

Silom/Sathorn是隆/沙吞是曼谷较老牌、也是真正意义上的CBD，被称为“泰国的华尔街”.这里是很多泰国大型企业的聚集地，包括正大集团、泰国银行等。

Silom/Sathorn以高层公寓为主，社会精英更多的选择居住在此。

但是其“商务中心”的地位仍然不可撼动，住宅则是其次。这点与Sukhumvit正好相反。

这里有众多国际金融机构，律所，保险公司，配套有多座甲级写字楼，例如亚洲中心、曼谷城市大厦、Sathorn广场和AIA Sathorn等。

同时，还是曼谷较大的红灯区，外国游客络绎不绝，也是国内游客非常喜欢光顾的场所。

总结：贵价，以商务楼为主。

7：Rama III拉玛三

拉玛三区是位于市中心与湄南河中间的区域，该区域距离现有的轨道交通较远，但是沿着rama3路有快速公交线（BRT）。主要是曼谷当地人居住的区域。

总结：是曼谷当地人居住的区域。

8：Riverside湄南河畔

湄南河畔沿岸有数个闻名遐迩的古迹，较著名的要属大皇宫、卧佛寺和郑王庙。

这个地段拥有曼谷少有的五星级邻里环境——希尔顿、文华东方、香格里拉等高级酒店及全球较高露天餐厅Sirocco，以及2018年11月10日开幕的ICONSIAM，成为曼谷新兴的奢华地段。其中The River by Raimon Land就在此区域。

该区域距离Silom/Sathorn有一段距离，且公寓都相当高端，不太适合出租，但非常适合长线投资。

规划中的轻轨金色线也将由轻轨站Krung Thon Buri起始，途径ICONSIAM，较后与轻轨紫色线连接。

总结：Riverside将成为愈发奢华的地段，适合长线投资。

9：RAMA 9拉玛9

此处以地铁站Rama 9为依托，主要包括拉差达Ratchdapisek,Rama9，拉抛Ladphrao等该区域是曼谷经济崛起的一个新CBD区域。由于中国大使馆也位于该区域，所以这里华人也较多。

该区域周边有许多大型商场和高档写字楼，包括即将建成的SupperTower（世界第三高楼），著名连锁超市Robison，联合利华亚太企业总部、华为总部、商办大楼G Tower以及大型写字楼第九塔都在这个区域，公寓几乎都被金融中心包围。

Rama9大道，东止于机场快速入口，中间腹地横跨与曼谷素坤逸区相连，可以轻松出入曼谷各个角落。

总结：该区域交通便利，曼谷不多的环形地铁经过于此，商业配套也逐步完善，将有较大的升值空间。

10：Bang Sue

BangSue Grand Station是曼谷的一个交通枢纽。车站由泰国国家铁路所有，兼具长途客运、通勤客运和货运业务，车站未来将改建成东南亚地区较大的交通枢纽中心。

BangSue交通枢纽中心未来是泛亚铁路三条线交汇点，完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在该站转运，预计2021年完工

总结：Bang Sue GrandStation落成后，预计每天将吸引人流超过30万人次，住房需求势必带来房价上涨，未来的曼谷Bang Sue地区将成为下一个房产热潮！

11：Thonburi吞武里

湄南河类似黄埔江，把曼谷分成东西两边，河的东岸是现在的曼谷王朝地盘，而河的西岸则是上一个王朝吞武里王朝的地盘。

未经现代开发的洗礼，吞武里狭窄的水道、未遭破坏的村庄，迷人的博物馆和古雅的当地市场是曼谷更为“本土”的一面。

吞武里主要的发展区域是沿地铁线的数个站点，并且地铁线路现在正在延长。该区域适合长期持有。

总结：目前主要是泰国人聚集区，但是交通也很方便，适合长期持有。