一场秋雨一场寒，北京楼市也感到“入秋”的寒意。

中秋小长假前两天，北京新建商品房住宅网签234套，二手房住宅161套；而端午小长假前两天，新建住宅网签351，二手房住宅227套。

相隔两个多月时间，新建住宅成交量下降33%，二手住宅下降29%。

虽然网签有滞后性，但是降温真的已经开始。

01

降温已经成主旋律

中原地产数据统计显示，今年1月，北京成交二手房1.75万套，受春节影响，2月回落至1.29万套，到3月，成交量则迅速反弹至2.2万套，并在此后高位运行至6月。

变化发生在7月！

7月起，楼市出现整体降温，新房成交走向与二手房基本一致。北京市住建委网站数据显示，2021年8月北京二手房网签套数为15942套，环比下降10.7%。

如今，北京已连续两个月下行。

此外，据统计，全国重点城市进入8月份后，销售热度也明显大不如前。

与今年市场峰值相比，7月份，有些楼盘成交量腰斩，8月份甚至下降了70%。

北京甚至有楼盘已经公开降价5000-6000元/平。

通常来讲，每年的’双节’都是开发商抢回款的关键节点，因为大部分房企全年60%（部分为70%左右）的销售任务都要在下半年完成，因此，大的节点就显得尤其重要，9月、10月的假期较多，看房、成交都会比较集中，因此被称为’金九银十’。

往年，开发商为了加快周转速度，当年买地当年入市当年转化为销售额，已经是成熟流程，但今年22城集中供地打乱房企惯常的新增供货节奏。以北京为例，北京首轮集中供地成交的土地，预计9月底开始逐渐入市，10月份达到顶峰。届时，市场上将有29个项目总计约2万套住宅待售，竞争激烈。

而且在“房住不炒”大趋势下，未来房产市场会越来越趋于平稳，客户也会越来越趋于理性，闭眼卖的时代到头了。

不仅是新房市场，一个“降”字，几乎波及了从新房、二手房、土地市场到房企融资的各个端口。

土拍规则优化下，重点城市二批次市场热度较首批整体下降，市场明显降温！

注：截至2021年9月22日，第二批集中供地成交指标较首批增加标红，否则标绿； 

数据来源：中指数据CREIS

已完成第二批次地块出让的城市稳地价效应显现，土地市场整体出现降温，流拍撤牌率上升！竞价达上限地块比重较首批有所下降。

数据来源：中指数据CREIS

不过值得注意的是，重点城市土地市场整体降温，但城市间和城市内的市场热度分化进一步加剧。

济南、长春二批次地块多为流拍、撤牌或底价成交；成都、天津等城市内部热度延续分化，对少量优质地块房企竞争积极性仍较高，而多数地块以底价成交；福州、无锡和厦门溢价地块比重相对较高，部分优质地块吸引力仍在，多宗地块竞价达到上限后转为摇号等方式。

由此及彼，北京的二次供地预计在节后启动，鉴于5月首次供地后的“一地鸡毛”，各大房企还会保持对帝都的“信仰”吗？

02

房贷，利率、卡住房地产的三寸

刚需买房雪上加霜

去年年底出台的“两道红线”政策，正从源头上切断房贷的无序发放。

一旦信贷的口子被收紧，金融机构、开发企业、购房人三端都将受到影响。

2020年12月31日，央行、银保监会发文，要求建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设置上限，对超出管理规定要求的银行设置过渡期以进行贷款规模调整。

事实也正如此。

北京大兴区某中介人员接受记者采访时透漏，目前在北京，若要用“公积金贷+商业贷”做组合贷款的话，批贷需要1个月，放贷需要3-4个月。如果使用纯商业贷款，则会比组合贷快一些，但仍然不能保证具体时效。“不管是组合贷还是商业贷，怎么着也得等明年了。”

不单单是二手房，新房市场也一样遇到贷款难问题。某大型国有商业银行北京分行相关工作人员表示：“（行内）已经没有额度，商贷目前不接，放款最早要7个月以后。”

另一家大型国有商业银行北京分行也表达了类似的意思，“批贷款好说，但现在额度紧张，不能保证具体放款时间。”

股份制银行的情况似乎更加紧张，据时代周报报道，某银行北京分行信贷经理表示，现在已经不接新单，眼下都是在消化之前中介积累的单子，还有几个亿没有放完，预计明年也是严管控的局势。

此外，受银行信贷收紧影响，贷款利率正在走高。

2月开始，全国房贷利率全面止跌回升。2021年9月，全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP。

昨天，央行公布9月LPR显示，1年期和5年期LPR（房贷相关）连续17个月保持不变！保持LPR利率稳定，有助于稳定楼市预期。

政策正在影响房地产市场的方方面面。

03

那么，会降价吗？

还是那句话，北京溢价不高，帝都的调控可以说是非常之到位了，政策一直把房价控制在一定范围，从这个角度看，大降价不可能。不过区域间、片区间的价格分化正在拉大。

另一方面，量价的关系，一定是量先有变化，价格才会有所反应，现在正是处在房源增多到价格下跌的时间段里，所以最近在看二手房的朋友应该会发现有些房价降了，但是不排除有些优质的房子反而会涨价挂牌的可能。一房一价的情况下要具体分析。

最后，中原地产分析师张大伟预测，“从热点城市二手房数据看，成交量的低迷才是开始，四季度叠加信贷的周期性收紧，2021年四季度很可能出现一轮明显的降价，部分新盘为了争取新一轮的周期，可能会推出更大的优惠。”

不过看看新地块的价格，这样的降价，对刚需意义有多大呢？

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