2024年第一季度，土地市场进一步分化，核心城市优质地块越发受追捧。

多方数据显示，一季度新增土储货值、总价以及建面百强房企门槛值同比均下降，但在3月份核心城市多宗优质地块成交后，新增货值十强门槛值则同比上升32%，新增货值集中度持续走高；同时，一季度百强房企新增货值与总价同比均出现上升，同样与核心城市优质地块出让有关。

“截至3月份，全国土地市场平均溢价率呈现‘三连升’态势，流拍情况较前两年亦有一定改善。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉《中国经营报》记者，今年以来，多地仍然延用“不限地价”的土拍规则，加之供地质量较优，给予了地块足够的溢价空间；宏观政策层面对于市场依旧在持续散发积极信号，拉动房企补仓情绪持续回升。

新增货值同比回升

今年一季度，市场分化与供地质量提升仍是土地市场“关键词”。仅从3月份来看，部分城市土拍溢价率已逾9%，远超4%左右的平均溢价率。

3月份，不少城市还出现房企“争抢”优质地块现象，部分城市土拍“取消限价”后，楼面价也重现区域新高。如月底北京昌平地块吸引了17家房企参与现场竞拍，最终触顶摇号成交；绿城集团则以65022元/平方米的楼面价竞得苏州工业园区双湖板块02号地块，刷新了江苏省最高楼面价纪录。

另一方面，全国多数城市土拍仍以底价成交为主。克而瑞数据显示，3月份底价成交的地块幅数占比仍在七成以上。

在此背景下，一季度百强房企新增土储货值门槛与十强门槛出现明显差异。

克而瑞数据显示，今年一季度，新增土储货值百强门槛值为14.5亿元，同比降幅为32%；十强门槛则为126.1亿元，同比上升32%，较前两个月的120.7亿元也略有增长。

此外，今年一季度新增总价、建面百强门槛值分别为4.5亿元和14.9万平方米，同比均下降，降幅分别为32%和16%；新增货值、总价和建面百强总额则分别为5280亿元、2230亿元和3194万平方米，其中得益于核心城市优质地块的出让，新增货值和金额总量同比分别上升4%和6%。

“今年以来尤其3月以来，各地针对改善性住房需求支持政策频出。相应政策对土地市场将发挥针对性作用，改善型地块将更受欢迎，纯刚需地块则可能进一步遇冷，土地市场可能将出现进一步冷热分化的局面。”克而瑞方面认为，目前有资金实力的国央企将持续加注核心优质土储，核心优质地块未来也将更加集中于头部房企的手中，未来市场格局尤其是高端市场格局将进一步高度集中。

“今年2月份，北京、深圳等一线城市拍地，土地出让金额较高，抬高了拿地总额。3月份虽然部分一二线城市依旧有土地推出，但推地数量和质量均不如2月，加之当前房企拿地更加谨慎，导致1—3月房企拿地同比增速有所下降。”中指研究院方面也指出，今年一季度，TOP100企业拿地总额为2217亿元，同比增长14.9%，较1—2月同比增速有所下降。

土地成交规模仍处低位

核心城市优质地块受追捧对整体土地市场的带动效果有限，今年一季度，全国土地市场成交规模仍处历史低位。

诸葛数据研究中心监测数据显示，今年3月份，全国主要地级市供应土地规划建筑面积为2800.6万平方米，同比下降35.5%，环比上升55.5%；成交土地规划建筑面积为1819.7万平方米，同比下降38.2%，环比上升52.5%。

今年一季度，全国主要地级市土地供应与成交规模同比也呈下降趋势。其中，供应土地规划建筑面积为6534.3万平方米，同比下降26.5%；成交规划建筑面积为5912.5万平方米，同比下降14%。

克而瑞数据也显示，近两年一季度，全国300城经营性用地供应均不足2亿平方米，仍在历史低位；今年一季度土地成交建筑面积为1.44亿平方米，同比上升7%。

“2023年年初发布预供地新规，大部分城市的供地时段均有所延迟，受低基数影响，今年一季度全国300城经营性用地成交规模同比回升。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，鉴于当前土地供应规模收窄，预计二季度土地成交规模仍将继续维系低位，不过随着优质地块占比的增加，4月份平均楼板价可能会小幅回升。

实际上，今年一季度，全国土地市场土拍成交楼面价同比仍呈上升趋势。

“今年一季度，全国主要地级市土拍成交楼面价为5141元/平方米，同比上涨9.9%。其中，3月份为6404元/平方米，同比上涨23.8%，环比下降6.5%。”关荣雪表示，今年一季度土地市场供需两端持续走弱，“量缩质提”特征依旧凸显，供需规模创近7年同期新低，成交楼面价则攀至新高峰。

来源：中国经营网