2021年，是“十四五”开局之年，房地产市场何去何从牵动每一个地产人的神经。

在今年《政府工作报告》中提到，房地产方面坚持“房住不炒”的定位，稳地价、稳房价、稳预期，以促进房地产市场平稳健康发展，并延续经济工作会议中提出的要解决好大城市住房突出问题，首提尽较大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

与此同时，“十四五“规划中，针对房地产方面也提出：完善住房市场体系和住房保障体系。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。

一个是2021年短期重点工作，一个是中长期的规划和远景目标。结合宏观背景、货币政策、财政政策大背景，以及房地产内容表述的变化，我们试图探讨房地产政策新变化与市场未来的走向。

3月12日，《焦点会客厅》特别邀请到排名前列太平戴维斯华北区研究部负责人李想、全联房地产商会副秘书长、精瑞人居发展基金会秘书长陈江根、搜狐焦点北京主编吕伟，一起聊聊两会定调下的房地产市场，未来怎么走？

聚焦大城市住房问题，“住”进美好生活

今年《政府工作报告》仅9500字，为改革开放40年以来较短。但这份重磅文件当中，仍隐藏着很多普通人注意不到的信号，可以说字字都事关楼市大局。房地产将向何处去？楼市调控会否持续收紧？房地产税何时落地……这些问题关乎每一个人。

吕伟谈到，对比历年《政府工作报告》在房地产方面的表述，可以发现，2021年政府工作报告中对房地产方面的表述共142个字，相较于2020年是明显有所增加。

李想表示，作为房地产从业者，对于这次全国两会的召开感到非常激动。“这是非常鲜明的信号，代表我们的社会经济生活开始回归正规了。”今年《政府工作报告》除了延续对宏观调控基调、房住不炒、“三稳”等表述。首次提出“解决大城市住房问题”，尤其关注到新市民、年轻人租住的问题。“我觉得这是一个非常鲜明的信号。租房市场从2021年开始，可能真正意义上开始进入更加健康、更加规范化的轨道。”

针对长租房市场乱象，今年的《政府工作报告》提出规范发展长租房市场，将促进租赁市场健康发展。在政策红利的刺激下，住房租赁市场将迎来怎样的新发展？

对此，陈江根认为，国家已经意识到高昂的房价对于青年人的巨大压力，准备逐步改善。长租房市场去年频繁暴雷，归根结底是发展模式的问题。今年《政府工作报告》针对租房市场提出了很好的愿景规划，对于住房租赁市场来说，可能还需要后期政府有大量公共资金的投入，来支撑市场平稳发展。

陈江根表示，从政府导向可以明确，后续租赁市场的发展将继续发力。预计住房租赁市场将进入新一轮发展快车道，市场规模将持续扩容，并与销售市场分庭抗礼。

“随着房地产行业增长放缓，房企应积极寻找第二增长曲线，租赁市场可能将成为重要领域。”

“十四五”开局之年，城市发展窥见行业新风口

政府工作报告中有一个与房地产市场有关的内容，也是“十四五”时期经济社会发展主要目标和重大任务之一。

原文表述是“深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。”

吕伟分享了一组数据：截至2020年末，中国常住人口城镇化率超过60%，按照计划，2025年末常住人口城镇化率将提高到65%。2021-2025年，中国城镇化率仍有5个百分点的提升空间，意味着未来将有大约7100万人将由农村迁移至城镇，这一部分人口将有望给房地产市场提供坚实的需求支撑。

李想表示，此次全国两会对城市发展问题做出了非常具有前瞻性的战略布局。可以分为三个层次进行理解。

排名前列是宏观层次的新型城镇化。2020年末我国城市化率60%的位置，2025年要达到65%，这个过程中有5%的增量，其中蕴含着巨大的能量和商机。需要强调的是，新型城镇化和过往所采取的模式已经完全不一样了。新型城镇化要做到以人为本，聚焦点是人以及人的居住，而不是以造物或者造城的模式发展。过去求速度、求规模的模式带来了一系列潜在问题，这都是我们在下一阶段新型城镇化推进过程中要注意的。

第二是中观层次的都市圈、城市圈发展。目前为国有四个发展比较成型的都市圈：长三角、珠三角、京津冀和成渝。可以说，单个城市的单打独斗已经不符合社会发展的需求，都市圈的发展正在提上快速道。由一线城市、强实力城市做为核心发展推动力，带动周边城市协同发展，这是一个非常重要的新经济增长点和发展动能，其中也蕴含着包括基建、TOD、产业地产等诸多商机。

较后是微观层次、聚焦于某个特定领域的城市发展议题，如城市更新。城市更新是未来3到5年间，大中型城市一定要把握住的机遇和增长点。过往大规模粗放式土地供应和大拆大建的模式，现在已慢慢退出历史舞台。城市更新是新的历史主流，它能够替代土地出让，将旧有资源重新激活，激发更大的城市发展潜力。

陈江根谈到，城市发展不应该仅仅有房子，还需要教育、医疗、环境等各方面的生活保障，城市更新不仅仅是楼宇的更新，较重要是城市功能更新。

在城市圈建设过程中，可以看到各大城市之间差距还是很大的。对于很多房地产企业来说，这也是下一步投资发展的好机会。

陈江根还表示，今年《政府工作报告》里提到老旧小区改造数量由去年的3.9万个，提升到5.3万个，规模进一步扩大。老旧小区改造不仅能改善居住环境，还可以提升城市安全、拉动经济增长。“我们也做过一个简单的推算，老旧小区的改造大概能够创造10万亿左右的商机。”

新起点与新期待，“地产人”在发声  

房地产历来都是每年的“两会”期间的热点话题，由于中国经济正处于新一轮结构调整初期，直接与社会民生、开发行业生存乃至整个国民经济发展息息相关的房地产行业更加受到各界的关注。

今年社会各界的全国人大代表、政协委员对房地产、民生等相关问题提出了非常多的提案议案， “降低租房税费负担”“帮助青年人缓解住房困难”“建议以套内建筑面积计价”，多个楼市相关话题冲上微博热搜，非常值得关注和讨论。

陈江根谈到，今年全联房地产商会围绕行业高质量发展和民生热点难点问题，通过全国工商联渠道向两会提交了两份提案：

一是“以新发展理念引领商办市场健康发展”。去年新冠疫情对商办市场冲击较大，我们非常关注构建商业办公市场平稳健康发展体系。

第二是“城市更新和老旧改造”，包括转变城市的发展方式，推进新型城市的建设。今年城市更新分会主笔起草了关于实行新租约+土地联租制制度，突破城市有机更新的障碍，主要围绕土地既有建筑使用年限的问题、用途的问题，包括容积率改变，有一些制度能够在一些合适地区先行试点起来，为全国更多发展做好示范。

2021年是“十四五”的开局之年，“两个一百年“交汇之年，也是为未来五年中国经济及社会稳步发展打基础的一年。行业会迎来怎么样的新发展？行业企业如何握十四五发展机遇？站在这个历史的制高点，未来的新起点，嘉宾分别表达了自己对未来的研判。

李想表示，2021年是“十四五”的开局之年，刚好又是后疫情阶段的恢复之年，用一句话形容就是“在变机之中酝酿机遇”。在不断复苏当中有很多机遇产生，包括国内经济大循环、新基建开发、城市更新模式推广、租房战略性提高，这些都是房地产开发商应该关注的机遇点。

新的发展起点下，开发商要有一个高屋建瓴长远的眼光，摒弃粗线条发展模式，制定更精细化、更具目标性的战略策略。“房地产开发商可以通过这次两会了解到较新行业政策发展的新方向，把握新方向寻找新机遇，我觉得是未来新“十四五”之中开发商应该做的功课。”

陈江根认为，“十四五”相对于 “十三五”来说，较大变化是支撑房地产行业快速发展的因素产生了变化。

具体到房企而言，怎么理解“十四五”？陈江根总结为两个词：一是“十四五”规划纲要里提到的“促进住房消费的健康发展”。二是今年《政府工作报告》再次提到 “工匠精神”，企业要去努力打造差异化的竞争品牌，关注人居产品创新和服务创新。

节目的较后，吕伟表示“历史是由我们在座每一位人共同创造的。通过今天的节目，我相信包括我在内的所有人都对“十四五“开局之年楼市健康稳定发展有了更多的期待，更多人都可以住进美好生活！”